주택 몰게지와 주택담보 Line of Credit의 비교(2)

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김수철/ 몬트리올 은행 코퀴틀람센터 소장

주택 몰게지와 주택담보 Line of Credit의 비교(2)

셋째, 대출 상환형태의 차이점이다. 대출의 상환형태로 본다면 주택몰게지는 비회전대출(Non-revolving Credit)이 원칙이며 HOLC는 일반적인 신용부 Line of Credit처럼 회전대출(Revolving Credit)이다. 비회전대출은 주택몰게지나 자동차 대출처럼 융자금액의 상환액을 다시 재대출되지 않으며 대출만기시까지 채무를 모두 변제하여야 하는 것이며, 회전대출은 신용카드나 백화점카드처럼 일정 한도내에서 사용하거나 변제하고 재차 또 사용할 수 있는 대출이다.(최근에는 두 가지를 합성한 형태의 대출도 있으며, 주택몰게지의 경우에도 Mortgage Cash Account라고 하여 조기상환분에 대한 자동재대출 제도가 생겨 주택몰게지와 HOLC의 두 가지 기능을 동시에 할수도 있다. 나중에 설명하겠다.)

넷째, 이자율의 형태의 차이점이다. 주택몰게지는 통상 시중은행의 경우 고정이자,변동이자 등이 가능하며 변동이자의 경우도 Below prime rate(우대금리 아래 이자) 또는 보호이자(Protected rate/변동이자율의 상한선 설정)등이 가능하다. 이자율 기간도 6개월에서 10년까지 가능하며 향후 이자 예측에 따라 단기 또는 장기로 이자율 기간(Interest term)을 선택연장할수있다. 반면 HOLC는 매월 변동되는 prime rate(우대금리)또는 prime plus rate(우대금리+)가 적용될 수도 있다. 요즘은 은행간 경쟁에 따라 HOLC의 경우 prime rate가 그대로 적용되는 것이 일반적인 예이다.

다섯째, 융자금액의 상환방법의 차이점이다. 몰게지는 25년간 상각이므로 6개월 이자 후취 복합 회귀계산법에 의하여 매월 일정원리금을 상환하여야한다. 이자에 따라 다르지만 대개 월 납입액의 70~80%가 초기연도의 경우 이자납입부분이다.(25년의 전체 상환스케줄은 은행에서 얻을 수 있다)

물론 형편에 따라 25년 상각기간을 20년 또는 15년으로 줄여서 월 납입액을 늘일수도 있고 이를 조기상각이라 한다. 상환방법은 매주 또는 2주,15일 간격 또는 한달에 한번씩 상환할 수 있으나, 조기상각의 경우가 아니라면 매주상환이 월상환보다 무지 무지(?) 유리하다는 것은 다소 과장된 것이며 큰차이는 없다.

그러나 HOLC는 두 가지의 상환방법이 있다. 신용카드처럼 누적된 채무액을 기준으로 매월 2~3%의 Minimum payment(금융기관에 따라 다를수 있음)를 할수도 있고, 사용잔액에 대해 이자만 지급(Interest payment only)하고 원금은 분할상환 하지않아도 되는 경우도 있다.

HOLC의 경우 대개 신용한도가 10만 달러만 잡아도 Minimum payment를 선택할 경우 2~3000불을 반드시 갚아야 한다. 때문에 일반적으로 새 이민자가 사용하는 HOLC의 경우는 이자만 내는 후자의 경우를 일컫는다.이자만 내기 때문에 상대적으로 주택몰게지에 비해 본인이 납부하는 월부담금이 작아보이지만, 채무의 원금에 대한 부담과 변동이자율의 상승에 대한 risk는 크다고 하겠다.

-다음주에 계속-

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