▲/gettyimagesbank밴쿠버, 토론토 등 캐나다 주요 도시의 주택 가격이 지난 30년간 세 자릿수 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 인구 증가와 정책 변화가 맞물리면서 공급 부족을 초래했고, 젊은 세대의 내집 마련 부담이 크게 커졌다는 분석이다.부동산 기업 리맥스(Re/Max) 캐나다가 27일 발표한 ‘주택시장 동향 보고서’에 따르면, 1994년부터 2024년까지 9개 주요 도시의 주택 가격을 조사한 결과, 할리팩스, 광역 토론토(GTA), 사스카툰이 각각 377~460%의 누적 상승률을 기록하며 전국에서 가장 큰 폭의 가격 상승을 보였다.특히 할리팩스는 지난 30년간 주택 가격이 460% 올랐다. 연복리 성장률(CAGR) 기준으로 계산하면 매년 약 5.9%씩 상승한 셈이다. 토론토는 436%(연복리 5.8%), 사스카툰은 377%(연복리 5.4%)로 뒤를 이었다.광역 밴쿠버는 현재 평균 주택 가격이 약 129만 달러로, 1994년 이후 줄곧 전국 최고 수준을 유지하고 있다. 같은 기간 집값은 325% 상승(연복리 4.95%)했으며, 2004~2014년 10년 동안은 연평균 8% 가까이 치솟았다.◇인구 급증·건설 둔화, 가격 상승 압력으로  리맥스는 팬데믹 시기 인구 급증이 공급 부족을 심화시킨 주요 요인이라고 지적했다. 스코샤은행 보고서에 따르면, 캐나다는 G7 국가 중 인구 1000명당 주택 수가 가장 적으며, 팬데믹 기간(2020~2023년) 동안 인구가 2.7% 늘어 4000만 명을 넘어섰다.리맥스 캐나다의 돈 코틱 대표는 “이민과 국내 이주는 지난 30년간 캐나다 부동산 시장의 핵심 동력이었다”며 “특히 캘거리와 에드먼튼은 각각 121%, 87% 인구가 증가했다”고 설명했다. 그는 “팬데믹 당시 ‘Alberta is Calling’ 캠페인이 저렴한 주택 가격과 고용 기회를 내세워 인구 유입을 가속화했다”고 덧붙였다.여기에 토론토, 밴쿠버, 할리팩스 등 일부 대도시에서 건설 둔화가 뚜렷하게 나타난 점도 가격 상승 압력으로 작용했다. 캐나다 주택모기지공사(CMHC)에 따르면, 토론토의 신규 주택 판매는 수십 년 만에 최저 수준으로 떨어졌으며, 밴쿠버 역시 개발 취소, 법원 매각, 프로젝트 보류 등이 이어지고 있다.코틱 대표는 “공급 부족이 장기화되면 주택난이 심화되고 가격 상승 압력은 피할 수 없다”며 “젊은 세대가 내집 마련의 꿈을 포기하지 않도록 정부와 민간의 적극적 대응이 필요하다”고 강조했다.◇정부 정책, 시장 억제 효과만··· 실질적 지원 필요현재 캐나다 대부분 지역은 균형 혹은 완화된 시장을 보이고 있지만, 임금 상승률이 주택 가격 상승폭을 따라가지 못해 젊은 세대의 진입 장벽은 높아진 상태다. 더불어 모기지 스트레스 테스트, 부채 부담, 다운페이먼트 요건 등으로 주택 구매를 망설이고 있다.최근 금리 급등, 외국인 매입 금지, 단기임대 제한, 미국·캐나다 관세 불확실성 등 요인도 겹치면서 수요가 위축되고 거래가 지연되는 추세다. 보고서는 저가 주택 공급 부족과 신규 건설 프로젝트 취소가 앞으로 시장을 더욱 타이트하게 만들 수 있다고 분석했다. 이와 같은 현상은 단기적 요인만의 문제가 아니라, 지난 30년간 금리 정책, 세제, 대출 규제 등 정부의 다양한 정책 수단이 시장에 긍정적·부정적 영향을 모두 미쳐 온 장기적 맥락 속에서 나타난 결과이기도 하다.보고서에 따르면 1994년 중앙은행의 급격한 금리 인상은 회복을 억제했으며, 2006~2008년 대출 완화는 2007년 부동산 거래 호황을 불러왔다. 이후 각 지방정부는 외국인 구매세(BC주 2016), 공실세(밴쿠버 2017), 단기임대 제한법(2023) 등을 도입했고, 연방정부도 외국인 주택 구매 금지 조치를 2027년까지 연장했다.코틱 대표는 “이들 정책은 대체로 시장 억제를 목표로 했지만, 실질적인 주택 구입 여건 개선에는 미흡했다”며 “정부는 앞으로 양도세·GST·이전세 완화, RRSP 인출 한도 확대, 상환 기간 연장 등 실질적인 주택 구입 인센티브를 검토해야 한다”고 제언했다.최희수 기자 chs@vanchosun.com