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2006년도 캐나다 주택시장 전망
지난 몇 년간 이어져 온 주택가격의 끝 없는 상승이 금년에도 계속될지, 또한 세계적으로 논란이 되고 있는 주택가격의 거품이 캐나다에도 해당되는지, 결론적으로 올해 집을 사도 좋은지에 관한 의문들은 처음 집을 사려는 분이나 집을 옮기려는 분 모두가 궁금해 하는 부분일 것입니다. 이에 관한 최근 TD 은행 경제연구소의 리포트를 요약해 보았습니다. 원문은 www.td.com/economics를 참고하시기 바랍니다. ‘거래량과 가격상승율에 있어 연속 기록을 갱신했던 지난 몇 년과 비교할 때, 캐나다의 주택시장이 금년에는 한풀 꺾일 것으로 보인다. 그러나 거품우려가 확산되고 있는 미국 주택시장과는 분명 다르다고 본다. 미국 주요도시들에서 볼 수 있었던 지나친 투기성 주택구입으로 인한 두자리 상승율에 비해 캐나다는 안정된 고용시장과 소득의 증가를 바탕으로 견실한 주택구입능력이 뒷받침되면서도 미국보다 훨씬 저조한 평균 9%정도의 상승을 유지해 왔기 때문에 캐나다 주택시장은 별도의 “조정”이 필요치 않을 것으로 본다. 대신에 캐나다의 주택수요는 안정된 수준까지 조정이 있을 것으로 예상된다. 이민자 수의 증가와 대도시로의 전입인구 증가는 꾸준한 주택신축의 수요요인이 되겠지만 지난 수 년 간 이어졌던 수요와 공급 사이의 긴장상태가 보다 완화되면서 균형관계를 유지해 가며 주택경기는 “연착륙”할 것으로 본다. 집을 사기에 여전히 좋은 때인가? 이에 대한 답은 물론 개인의 자금사정과 라이프 스타일을 포함한 다양한 변수에 의해 좌우되지만, 주택경기가 연착륙하는 시기에는 집을 사려는 사람들에게 두가지 좋은 점이 있다. 첫째, 대출비용이 금년에 약간 상승할 것으로 예상되지만 집 값 상승의 둔화에 따른 가처분 소득의 증가로 일부 상쇄될 수 있다는 점이다. 둘째, 수요와 공급의 적절한 균형은 집을 사려는 사람에게 보다 많은 선택의 기회를 준다는 점이다. 서로 사겠다고 덤벼드는 바람에 바로 결정하지 않으면 다른 사람에게 뺏길 것 같던 지난 몇 년간의 공포에서 벗어나 좀 더 여유있게 집을 고를 수 있다는 것이다. 지난 몇 년간 주택가격의 상승율은 부채비율의 증가분보다 훨씬 높았다. 결과적으로 집 값에서 대출금을 뺀 순수재산 가치가 지난 1990년대에 비해 20% 이상이나 상승했다. 그래서 많은 사람들이 주택구입이야말로 최고의 투자수단 중 하나라고 믿는 것도 그리 놀랄 일은 아닌 것이다. 특히 일가구 일주택에 대한 양도소득에 대해서는 한푼도 세금을 내지 않는다는 것도 큰 몫을 한다. 물론 주택경기가 안 좋을 때 집을 팔아야만 했던 경험이 있는 사람들은 또 다른 얘기를 하겠지만 말이다. 희소식은 캐나다의 주택경기가 금년에 둔화된다 해도 기존의 주택보유자들이 최근에 쌓아 올린 재산은 안전하게 유지될 것이라는 점이다. 그 이유는 예상되는 주택경기의 둔화라는 것이 단지 수요와 공급의 균형을 유지하는 것을 의미하기 때문이다. 결과적으로 가격상승의 폭은 둔화되겠지만 캐나다 주요도시에서의 가격하락 가능성은 매우 희박해 보인다. 주택가격의 단기전망이 여전히 좋아 보이지만 장기적으로는 어떨가? 혹자는 베이비 붐 세대의 은퇴가 다가오면서 그들로부터 나오는 매도물량이 인구가 적은 젊은 층의 주택수요를 훨씬 초과할 것이기 때문에 주택시장이 붕괴될 수도 있다고 말한다. 누구도 장기전망을 정확히 할 수는 없겠지만 꼭 기억해야 할 것은 베이비 붐 세대가 동시에 은퇴하는 것은 아니며 은퇴한다고 해도 즉시 집을 팔기보다는 필요할 때 서서히 집을 줄여 갈 것이란 점이다. 또한 젊은 계층의 가족구성상 자녀가 늘면서 보다 큰 집으로의 교체수요가 꾸준할 것으로 보기 때문에 주택시장은 전체적으로 균형을 유지할 것이고 가격은 향후 10년간 꾸준할 것으로 전망한다.’ <칼 고메즈(Carl Gomez)/경제학자>
밴쿠버 조선
2006-02-13 00:00:00
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겨울철 창문 결로 및 곰팡이 문제
긴 우기 시즌이 지속 되면서 난방 에너지 손실을 막기 위해서 창문을 걸어 잠그고 블라인드나 커튼을 열지 않은 상태로 있다가 오랜만에 열어 보면은 창문 바닥에 결로로 인해 물이 가득 고이고 곰팡이가 피어 있는 것을 볼 수가 있다. 곰팡이의 건강 유해성은 호흡기 계통의 알레르기를 유발하기에 적절한 환기 및 청소를 통해 건강한 주택을 만들어 보기로 한다. 적정 상대습도 ASHRAE에서 권장하는 적정 상대 습도 기준은 건강과 쾌적조건을 이유로 최고 60%, 최저 25%를 권장하고 있다. 최고 60% 기준은 건물 표면에서 상대 습도가 70% 이상이면 곰팡이 성장 조건이 되기에 건물 표면에서의 열 손실을 감안하여 실내 중앙에서 계측한 상대습도는 60% 이하로 유지될 필요가 있는 것이다. 그리고 최저 25% 기준은 미생물학계와 의료계 사이에 논쟁이 있는 사항으로서 미생물학계에서는 실내 습도가 건조 환경일수록 병원체의 성장을 막기 때문에 기준을 더욱 강화시켜야 한다는 의견과 의료계에서는 건조 환경은 호흡기의 점액을 마르게 하여 외부 침입자를 막는 기능을 저하시킨다는 것이다. 아무튼 이런 논쟁 속에서 ASHRA가 권장하는 최저 상대 습도는 25%이다. 따라서 외부 기후조건과 계절 그리고 건물의 단열 성능에 따라 실내 표면의 상대 습도가 70% 이상이 안되도록 유지하기 위해서 겨울철 추운 날씨에는 가급적 실내 상대 습도를 낮추고 여름에는 60%를 넘지 말아야 쾌적한 실내 환경이 조성된다. 결로 발생 실내 중앙에서 온도가 23°C 상대습도 50%라면 건물 외벽 면에서 온도가 12°C 이하로 떨어지면 결로가 발생하고 곰팡이는 상대습도가 70%인 18°C 정도에서 생긴다. 그런데 실내 온도 23°C 상대습도 25%를 유지하는 경우는 표면 결로 온도는 12°C에서 2°C로 떨어지고 70% 상대습도가 되는 온도는 18°C에서 6°C로 된다. 다시 말하면 23°C 25% 상대 습도인 경우 표면 결로는 2°C 이하에서 일어나고 곰팡이 성장 조건 70%는 6°C로 조절 되는 것이다. 결론적으로 곰팡이 성장을 막기 위한 표면 상대 습도 70% 이하 유지를 위해 외벽 단열 상태, 실내 환기 및 소스 컨트롤이 필요한 것이다. 실내 환기 및 청소 물론 화장실의 환기 휀을 이용한 습도를 낮출 수 있으나 겨울에는 큰 효과가 없으며 가장 크게 영향을 줄 수 있는 방법은 실내 외 공기를 덕트, 도어, 창문을 통해서 환기 시켜 주는 방법으로서 찬 외부 공기가 실내로 들어오면 상대 습도는 줄어들고 교체주기를 자주할수록 습도레벨은 낮아진다. 난방 방식 중 퍼니스를 통한 Forced- Air 시스템에서는 리턴 에어 덕트에 외부 신선한 공기가 연결 되어 있어서 자연적으로 환기가 이루어지나 보일러의 Radiant Heating 시스템의 환기는 Heat Recovery Ventilation 장치를 별도 설치해야만 한다. 그리고 블라인드 및 커튼 뒤는 공기가 정체되는 곳이라 공기가 잘 통할 수 있도록 해준다. 아무튼 날씨 맑은 날 창문을 열어 집안 환기를 완전히 해주고 창문의 물기 및 곰팡이 제거로 쾌적하고 건강한 실내환경을 만들어 보는 것이 좋을 듯하다.
밴쿠버 조선
2006-02-13 00:00:00
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캐나다 최고의 커뮤니티는 어디?
캐나다 주택건설협회(CHBA)가 선정한 SAM어워즈 커뮤니티 개발 부문에서 BC주내 2개 커뮤니티가 수상 후보에 올랐다. 커뮤니티 개발은 신규 개발된 대단위 거주지나 기존에 이미 개발된 아파트나 콘도 단지더라도 재개발과 수리를 거쳐 건축물과 주변 환경 정비면에서 뛰어난 실력을 보여준 개발 업체에게 돌아간다. 온타리오주의 2개 업체, 사스캐처원주의 1개 업체가 후보에 오른 가운데 BC주에서는 버나비에 ‘시티 인 더 파크’를 개발한 밀레니엄 그룹과 버나비 마운틴에 ‘유니버시티 하이랜즈’를 개발한 SFU커뮤니티 트러스트가 경쟁 후보로 올랐다. ‘시티 인 더 파크(City in the Park)’는 696세대가 거주하는 총 7개 콘도미니엄 고층타워로, 주변에 공원을 배치해 다른 주거지와 차별화를 추구하고 있다. 타워건물 중 가장 먼저 지어진 것은 1991년에 지어진 26층 사보이 칼튼이다. 이후 클라리지 타워가 1997년 완공됐고 2001년에는 메이페어 플레이스 2개 타워가 지어졌다. 타워를 둘러싼 정원은 유로피언 양식을 도입, 단풍나무를 도열한 사이로 자갈이 깔린 산책길을 꾸며 냈다. ‘유니버시티 하이랜즈(UniverCity Highlands)’는 버나비 마운틴에 위치한 SFU대학교 인근 총 200에이커 공간에 인터걸프사, 밀레니엄 등 다양한 건설업체가 참여해 개발이 이뤄졌다. 현재 유니버시티 개발계획은 총 332헥타르 위에 짜여져 있다. 커뮤니티 요소로 환경성, 공평성, 경제성, 교육성을 앞세웠으며 총 1800세대가 입주하게 될 예정이다. 또한 인근의 하이스트리트(Highstreet)에는 상업지구를 조성해 영국 빌리지 스타일 마켓 공간과 갤러리, 카페 등을 유치할 예정이다. 권민수 기자 ms@vanchosun.com
밴쿠버 조선
2006-02-09 00:00:00
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오피스공간 공실률 하락과 신규공급
지난 한 해 동안 광역 밴쿠버의 오피스 임대시장은 증가하는 수요로 인해 낮은 공실률을 꾸준히 유지하는 추세였다. CB 리차드 엘리스(CBRE)의 2005년 마지막 분기 오피스 임대시장 동향 조사 결과에 따르면 다운타운 지역의 사무실 공실률은 4년 만에 최저인 7.8%를 기록했으며 2003년 2분기 13.8% 이 후로 10분기 연속 감소세를 유지했다. 다운타운과 브로드웨이 지역의 오피스 렌트비는 15~25% 가량 증가한 가운데 지난 분기에 완공된 오피스 빌딩이 없어 앞으로 공실률이 더 감소할 것으로 예상하고 있다. 마지막으로 완성된 오피스 프로젝트는 2004년 말에 공사를 마친 샤우 타워(Shaw Tower)인데 현재 거의 대부분의 오피스가 임대된 상태이다. 브로드웨이 지역의 공실률은 3분기 6.4%에서 최저 포인트인 5.8%로 2005년을 마감하였다. AAA급에 속하는 오피스 렌트비의 경우 평방피트당 20~26 달러에 달하는데 웨스트 브로드웨이 525번가에 들어설 PCI 그룹의 8만5천 평방피트 주상복합은 최고 30달러까지 갈 것으로 전망하고 있다. 마지막 건축허가를 기다리고 있는 이 건물은 향후 캐나다 라인 역과 지하로 연결되므로 큰 관심을 사고 있다. 공실률의 하락은 교외 지역도 마찬가지이다. 리치몬드의 경우 2004년 4분기 21.2% 때보다 한참 낮은 17%로 2005년 4분기를 마감하였다. 올 해 12월에 완공을 앞둔 BCIT의 9만 평방피트 5층 오피스 빌딩은 공항 부근에 들어서게 된다. 외에도 두 업체에서 대규모 수요를 창출할 예정이어서 공실률의 하락은 계속해서 기록을 세울 것이다. 버나비의 공실률은 올해 1분기 때 4.3% 더 감소하여 10.3%를 예상하고 있다. 그 원인으로는 현재 100여명으로 운영중인 밴쿠버 올림픽 위원회(VANOC)는 앞으로 1000여명을 더 추가로 고용할 예정이어서 그레이블리(Graveley) 스트릿 3585번가에 들어설 건물 중 23만 평방피트의 공간을 차지하기 때문이다. 이 건물에 이베이, 몬트리올 은행 등 대형 업체들이 입점하게 되면 버나비 지역의 공실률은 9%로 하락할 것으로 전망하고 있다. 자료출처: www.bcrelinks.com www.cbre.ca
밴쿠버 조선
2006-02-09 00:00:00
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전형적인 가족중심 외각 주거지의 모범-랭리 월넛 글로브
랭리 월넛 글로브(Walnut Grove) 지역은 광역밴쿠버 동진현상의 중심지역 중 하나인 랭리에서도 살기 좋고 깔끔한 주거지역으로 명성을 얻고 있는 곳이다. 타운쉽 오브 랭리에 속해 있는 월넛 글로브는 서쪽에는 써리, 북쪽에는 프레이저 강, 동쪽으로는 포트랭리와 맞닿은 곳으로 1번 고속도로 200 St. 인터체인지를 통해 연결된다. 월넛 글로브 지역의 인구는 2004년을 기준으로 약 2만2200여명이며 신규 주거지가 건설되면서 상주인구는 계속 늘어나고 있다. 또한 각 상주인구별 세대수 중 4~5명이 가장 많은 비율을 차지하고 있어 자녀를 2~3명 가진 가족들이 선호하는 주거지임이 확연히 드러나고 있다. 특히 새로 집을 구매하려는 사람들에게 항상 후보로 오르내리는 이곳은 주변에 쇼핑센터, 레크리에이션 시설, 도서관 등 주거지역에서 필요로 하는 모든 것을 갖추고 있다. 또한, 주변의 교육여건도 좋고 중산층 가정이 주로 거주하는 안전한 동네로 정평이 나있어 한인 신규 이민자들도 정착지로 선호하고 있다. 특히 최신 시설의 신설학교도 있고 유아 불어 프로그램이 있는 제임스 케네디, 유년 불어 프로그램이 있는 알렉스 호프 초등학교와 불어 집중과정이 있는 월넛 글로브 세컨더리 등 교육여건이 좋은 편이다. 또한 랭리 교육청에서는 7학년부터 12학년 학생을 대상으로 국제유학생 프로그램(International Student Program)을 개설해 한국 유학생들을 적극 유치하고 있으며, 밴쿠버 타지역에 비해 ESL 비중이 적고 북미 지역 대학 진학률도 높은 편이다. 한편 베드 타운이기 때문에 주민들의 대부분은 타지역에 직업을 가지고 있는데, 고속도로를 통해 다리를 건너야 하는 이들은 출퇴근 시간의 포트만 다리 정체를 가장 큰 취약점으로 꼽고 있다. 교통 및 교육여건 랭리 교육청(School District 35)에 속한 이곳에는 도로시 피코크, 고든 그린우드, 웨스트 랭리, 토팜, 제임스 케네디, 알렉스 호프 등 초등학교 6곳과 월넛 글로브 세컨더리가 있다. 또 콴틀란(Kwantlen) 유니버시티 칼리지, 트리니티 웨스턴 대학, 랭리 칼리지 등 대학 과정을 이수할 수 있는 고등 교육 시설도 갖추고 있다. 특히 옆동네인 포트 랭리(Fort Langley)에는 음악, 미술 등에 재능이 있는 아이들을 위한 예술학교 랭리 아트 스쿨이 있다. 쇼핑 및 편의시설 마켓 플레이스와 병원, 약국, 세탁소 등이 있는 월넛 글로브 타운센터와 세이브 온 푸드 등 주변에 다양한 규모의 쇼핑센터와 대형마켓이 있어 주민들이 편리하게 이용하고 있으며, 200 St. 출구 근처에는 대형 멀티플랙스 극장도 있다. 또한 최신 시설을 갖추고 다양한 프로그램을 제공하는 커뮤니티 센터와 수영장, 도서관 등도 주민들이 이용하기 편리하다. 부동산 가격동향 생활환경이 편리한 월넛 글로브 지역의 부동산도 최근 3~4년간 크게 올라, 단독주택 및 타운하우스의 가격이 매년 20~30%이상 치솟고 있다. 작년 가을 대지면적이 7072sq.ft., 실내 총 면적 3187sq.ft.(방4, 욕실3, 벽난로2개)의 10년된 단독주택은 98년 매매가인 30만9000달러에 비해 20만달러가 넘게 오른 50만달러에 팔렸으며, 1472sq.ft.(방3, 욕실3)의 8년된 단독주택은 35만5000달러에 매물로 나와 있다. 또한 신규 분양하거나 지은지 2~3년된 3베드룸 타운하우스(1443~1989sq.ft.)들은 26만~33만달러에 거래되고 있다. /김정기 기자 eddie@vanchosun.com
밴쿠버 조선
2006-02-09 00:00:00
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로얄시티 부동산의 최신 빅 뉴스-뉴스(News)
뉴웨스트민스터의 중심가에 고급스러운 콘도 뉴스(News)가 들어선다. 더글라스 칼리지 바로 앞이며 스카이트레인과 쇼핑센터, 키마켓 등에 인접한 이곳은 실용적 공간을 강조하면서도 고급스러움을 갖춘 주거지로 만들어 진다. 15층 높이의 쌍둥이 건물로 들어서는 뉴스는 앞에 프레이저 강을 내려다보고 멀리는 마운트 베이커까지 조망할 수 있는 탁트인 전망을 자랑하고 있다. 뉴스의 시공사인 리콘(Rikon) 그룹은 지난 1984년부터 서부 캐나다 지역과 미국에서 다양한 스타일의 주거지를 만들어 온 회사로 단순한 주거용 건물이 아니라 장인 정신이 깃든 이상적 홈을 만들어 왔다는 평을 듣고 있다. 뉴스의 실내로 들어가면 내부를 시원한 느낌의 ‘북(North)’이나 따뜻한 느낌의 ‘남(South)’ 칼라 중에서 선택할 수 있고, 각 세대에는 사무공간으로 쓸 수 있는 덴이나 책상 공간이 마련돼 있다. 거실을 비롯한 전체적 바닥은 현대적 사이잘 삼 카펫을 깔았고 입구, 주방, 세탁실 및 욕실에는 자기 타일을 배치시켜 깔끔하고 고급스러운 느낌을 살렸다. 주방은 월풀사의 스테인레스 가전기기로 채워지며 고급석재 조리대와 환한 조명이 요리를 맛있게 해준다. 또한 스타일이 눈에 띄는 체리나 헤이즐럿 나무로 만든 케비닛, 모던한 감각의 크롬 수도꼭지 등이 도심 특유의 현대적 분위기를 살려준다. 또한 풀사이즈 욕실은 바닥과 벽의 세라믹 타일, 넓고 깊은 욕조, 대형거울, 케비넷 등을 갖췄으며 각 방에는 고속인터넷과 케이블 시설이 설치된다. 뉴스의 모든 세대는 지하 주차공간을 배정 받으며, 각 세대는 짐을 보관할 수 있는 스토리지 공간을 제공받는다. 철저한 보안 장치도 돋보여 건물 입구에는 비디오 인터폰이 설치되고 엘리베이터는 자신이 거주하는 층만 열려 외부인의 침입을 막는다. 또한 뉴스 입주자들은 아그네스거리에 만들어지는 체육관에서 운동을 하거나 넓은 라운지에서 친구들을 초대해 파티도 벌일 수 있다. 뉴스가 들어서는 주변은 최근 들어 고층콘도가 여럿 지어지면서 신주거지로 거듭나고 있으며, 다양한 쇼핑체험을 할 수 있는 키 마켓과, 런던드럭, 마켓플레이스 등의 대형마켓, 보스턴 피자, 스파게티 팩토리, 버거헤븐, 케그, 보트하우스 등의 레스토랑, 프레이저 강 주변의 산책로 등 다양한 생활편의 시설이 있다. 뉴스의 560sq.ft. 1베드룸은 14만~17만9천달러, 744~748sq.ft. 2베드룸이 18만9천~27만달러, 786~808sq.ft. 2베드룸과 덴이 19만6천~29만달러인데 다른 곳과 달리 GST와 PTT 등의 세금이 모두 포함되어 가격이 저렴한 편이다. 문의: 604-526-8322; 쇼룸 주소: 805 Agnes St. New Westminster /김정기 기자 eddie@vanchosun.com
밴쿠버 조선
2006-02-07 00:00:00
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버나비 고층 콘도
매물등록 14일만에 거래된 버나비 지역의 한 고층 콘도(사진)는 총면적 1040평방피트에 방 2, 욕실 2, 가스 파이어 1개를 갖췄다. 이 아파트의 평방피트당 가격은 거래가 기준 약 385달러. 2005년 1월 분양가 26만8900달러에 비해서는 48.7% 오른 가격에 체결됐다. 2006년 공시가격은 36만2000달러. 광역밴쿠버 부동산위원회 자료에 따르면 버나비 지역 아파트의 평균거래가격은(2005년 12월기준) 25만1997달러로 1년전에 비해 21.5% 뛰었다. /이용욱 기자 lee@vanchosun.com [거래가격 추이] 판매희망가격 : 40만9900달러(2005년 12월 30일) 거래체결가격 : 40만0000달러(2006년 1월 12일) 공시가격(2006) : 36만2000달러 (자료 제공 : 하나부동산, MLS)
밴쿠버 조선
2006-02-06 00:00:00
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고마운 대출, 무서운 대출
며칠 전, 지맥(GMAC)이라는 금융회사의 마케팅담당자를 만날 일이 있었습니다. TD은행의 파트너인 GMAC은 소득을 증명할 수 ‘없는’ 자영업자를 위해 집 값의 90%까지도 대출을 해 줍니다. 그러나 수수료가 만만치 않습니다. 대출비율에 따라 적게는 전체 대출금액의 1%부터 최대 7.3%의 수수료를 요구합니다. 예컨대, 40만달러짜리 집을 사면서 36만달러의 대출을 받으려면 무려 26,280달러의 비용이 들게 됩니다. 그러나 이 비용 또한 대출에 합산되기 때문에 취득세 등 모든 비용을 감안 하더라도 5만달러만 있으면 집을 살 수 있다는 계산입니다. 그래서 제가 물었습니다. “수수료7.3%는 너무 심한거 아니냐?”, 속으로는 ‘너 강도 아니냐?’ 하고 물었더니 이 친구 대답이 “7.3%를 5년으로 나누면 1.5%가 채 안되는거다. 집 값이 오르는 걸 바라만 보면서 비싼 렌트 사는 사람이 자기 집을 갖는 대신 드는 연 1.5%의 비용이 비싸다고 생각하느냐?”고 거꾸로 묻더군요. 허긴 이 회사 입장에서 보면 위험부담이 꽤 큰 겁니다. 만약에 집 값이 10% 이상 떨어지게 되면 즉, 대출잔액 이하로 집 값이 떨어지면 집을 쉽게 포기하는 대출 고객이 늘어 나기 때문입니다. 다시 말해 그 위험부담에 대한 보험료라는 것입니다. 불과 십 수년 전, 씨티뱅크를 위기로 몰고 갔던 대사건의 원인도 결국 과도한 대출때문이었습니다. 1980년대 중반부터 미국에서 “No Doc”(No Document를 줄인 말로 대출서류가 필요 없다는 말)을 외치며 대출에 열을 올렸던 씨티뱅크. 당시는 은행의 주력분야였던 기업금융의 수익이 점점 줄고 남미에서는 막대한 손실이 발생했던 상황입니다. 이러한 위기를 극복하고자 씨티뱅크는 수요자금융 쪽으로 일대 사업전환을 시도하였고 자연스럽게 부동산 붐과 맞물려 주택담보대출을 공격적으로 했던 것입니다. 그야말로 최대한 간단히, 최소한의 절차로 마구 대출을 퍼 주었습니다. 그러나 1980년대 후반부터 집 값이 떨어지면서 대출상환을 감당하지 못해 집을 포기하는고객이 늘어 났고 이에 따라 은행의 부실채권도 급증하게 되었습니다. 결국 천하의 씨티뱅크가 1990년 11월 부도 직전의 위기에까지 몰리고 말았던 것입니다. 당시 40달러대였던 주가는 2달러 밑으로 폭락했고 미국전체 금융산업의 붕괴까지 우려되는 심각한 상황에 미국정부도 충격에 빠졌습니다. 이 때 사우디의 알 왈리드 왕자가 구세주로 등장합니다. 알 왈리드 왕자는한국의 외환위기 때 거물 투자자로 한국에도 잘 알려진 인물입니다. 그는 다 쓰러져 가는 씨티뱅크에 당시 5억9천만달러를 투자했고 이로써 씨티뱅크는 기사회생했습니다. 현재까지도 그는 씨티뱅크의 최대주주로 남아 있습니다. 그 한 번의 투자로 100억달러 이상을 벌어들인 그는 최근 포브스가 선정한 전세계 개인부호 순위에서 237억달러가 넘는 재산으로 5위를 차지한 거부가 되었던 것입니다. 씨티뱅크의 사례는 부동산 거품이 꺼지면서 발생한 최악의 경우이지만 적절히 대출을 활용해 재테크로 성공한 사례도 수 없이 많습니다. 집 값이 오르는 상황에서는 물론 최대한 대출을 얻어서라도 집을 구입하는 것이 유리합니다. 대출이자보다 더 많은 수익을 얻을 수만 있다면 말입니다. 그러나 집 값이 어떻게 변할지, 대출금리가 어떻게 변할지는 누구도 정확히 예측할 수 없습니다. 금리가 오르면 집 값이 내린다고 합니다. 그러나 금리상승이 즉시 집 값에 영향을 주는 것은 아닙니다. 과거의 변동그래프를 보면 금리가 정점에 다다른 후에야 집 값이 꺽임을 알 수 있습니다. 그 이유는 금리가 올라도 실감을 못하기 때문입니다. 시간이 지나 높은 금리로 대출이 연장 되고 나서야 비로서 실감하게 되는 것입니다. 현재의 수입에 비해 원리금 상환이 빠듯할 정도로 무리하게 대출을 받았다가는 금리가 오를 경우, 감당하기가 점점 어려워집니다. 그렇게 되면 대출금을 줄이기 위해 집을 줄일 생각을 해 봅니다. 그러나 이미 매물이 많이 쌓여 있다면 기대하는 값을 받기가 어려울 것입니다. 그래서 금리가 올라도 한참 시간이 지나서야 집 값이 꺽인다는 것입니다. 자신의 상환능력에 알맞는대출은 내집마련의 꿈을 실현하기 위한 고마운 투자수단이겠지만 투기의 수단이 되었다가는 자신을 찌르는 무서운 양면이 있음을 알아야겠습니다.
밴쿠버 조선
2006-02-06 00:00:00
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비거주자 주택매각
얼마 전에 한 여성분에게 전화 한 통을 받았습니다. 내용인 즉, 한달전에 한국에서 어머니가 다녀가셨는데 결혼해서 월세로 살고 있는 딸이 안스럽기도 하고 밴쿠버 부동산시장도 활황이다 보니 여유 돈으로 밴쿠버에 주택 하나 장만할까 하다가 주위 분들에게 외국인은 양도소득세를 총 차액의 25%나 내야 한다는 말을 듣고 구입을 포기한 채 한국으로 돌아가셨다고 합니다. 비거주자의 주택매각에 대해 자세히 알아보겠습니다. 캐나다 비거주자로서 캐나다 부동산을 처분하는 경우 세법 조항 116에 의거하여 특정 양식(일명 T2062)을 이용해 부동산 매각 내역을 반드시 국세청에 보고해야 합니다. 국세청에서는 이 보고서와 동봉된 양도차액의 25%에 해당하는 금액을 접수한 후 잘 받았다는 Clearance Certificate (납세 증명서)를 발행하게 됩니다. “엉? 25% 내는거 맞네”라고 생각하시면 큰 오산이십니다. 최종 세금액은 당해년도 개인소득신고 시 정산되며 일반적으로 최고 세율이 적용된다 하더라도 양도세 최고 누진율 적용 21.46%(2005년 비거주자)이 되므로 평균 소득세율은 이 보다 적게 적용되겠습니다. 이 제도의 요점은 캐나다에서 얻은 양도차액을 우선 미리 납부하고 나중에 정산하라는 것이고 캐나다에 있는 자산 다 팔고 해외로 도망(?)친다 하더라도 차액의 25%를 선불(디파짓) 형태로 받아 놓았으면 국세청에서는 손해볼 것이 없다라는 컨셉이죠. 참고로, 만일 Clearance Certificate을 못 받았을 경우 비거주자로부터 주택을 구입한 Purchaser는 구매금액의 25%(경우에 따라 50%)까지 세금을 납부해야 되는 의무가 있으므로 계약서 작성시 만일 BC Realestate Association에서 발행하는 Contract of Purchase and Sale 양식에 이용하신다면 Seller Information에 캐나다 거주자/비거주자 난을 꼭 주의 깊게 표기하시기 바랍니다. 차후 개인소득신고 시 세무상 비용처리해서 양도차액 세금을 더욱 줄일 수 있는 비용은 부동산 커미션, 변호사 수수료, 회계비용 등이 있습니다. 물론 이 모든 절차를 직접하는 경우는 매우 드문 경우이고 주택을 사고 팔때 선임하게 되는 변호사님들께서 모두 대행해 주시게 되므로 큰 걱정은 안 하셔도 되지만 보다 정확한 세무지식을 통해 앞으로는 월세에서 벗어날 수 있는 기회를 아깝게 놓치는 교민이 없으시기 기원합니다.
밴쿠버 조선
2006-02-06 00:00:00
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캠룹스의 ‘새들백 힐스’
BC주의 내륙 지방인 캠룹스(Kamloops)는 이미 2~3년 전부터 지방화 시대의 중심 지역으로 뜬 바 있다. BC 감정 평가원(BC Assessment)이 발표한 부동산 감정가격 상승률은 21.8%를 보였으며 이는 광역 밴쿠버 지역 주요도시의 평가액 상승률(10%)보다 매우 높은 것이다. 현재 캠룹스의 인구는 7만8천여 명으로 추정되며 2025년에는 10만 명 이상을 전망하고 있다. 2003년 캠룹스 시청 조사에 따르면 임대 아파트 1 베드룸 렌트비가 498 달러, 2 베드룸은 601 달러로 매우 저렴한데다 좋은 교육 환경이 더하여져 인기 지역으로 발전해 가고 있다. BC주의 280여 고등학교들 중에서 40위를 차지한 사할리(Sahali) 고등학교를 비롯해 두 학교가 80위권 안에 진입하였다. 밴쿠버의 조이스 스카이트레인 역을 중심으로 아파트 촌을 건설한 바 있는 콘서트(Concert) 사에서 캠룹스에 쾌적한 주거 단지를 개발 중에 있다. 새들백 힐스(Saddleback Hills)는 다른 분양 프로젝트와는 달리 부지(lot)만을 판매하고 있다. 총 3차례에 걸쳐 분양할 예정이며 우선적으로 1차는 45채의 단독주택을 지을 수 있는 부지이다. 가격은 7만2천5백 달러부터 시작한다. 도심 지역 부동산 가격 급등으로 인해 은퇴인구가 외곽지역으로 이주하여 침체됐던 지역 경기가 활기를 더해가는 가운데, 특히 새들백 힐스 부근에는 선픽스(Sun Peaks) 리조트, 5곳의 골프장, 3곳의 쇼핑 몰, 공항 등이 있어 거주하기에 불편함이 없으며 캠룹스 지역 전반에 걸쳐 부동산 시장을 들썩이게 만들 대형 호재들이 많아서 땅값 상승이 이어지고 있다. 자료출처: www.concertproperties.com; www.city.kamloops.bc.ca
밴쿠버 조선
2006-02-02 00:00:00
