복합 모기지 (Combination Mortgage) (3)

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지난 두주 동안 복합 모기지 혹은 LOC에 숨어있는 단점들에 관하여 자세히 살펴 보았습니다.  필자가 장점보다 단점들을 먼저 소개한 이유는 일반인들이 장점에 대하여서는 많이 들어 알도 있지만 숨겨진 단점들을 잘 모르고 있다는 점을 생각하여서 였습니다. 이번 주에서는 이러한 상품들이 가지고 있는 장점들을 알아보기 원합니다.

복합모기지의 장점들

첫째로 신용한도액 내에서 자유로운 선택이 가능 합니다. 다시 말하여 인준 받은 신용한도 내에서 여러 가지의 모기지 상품과Line of Credit상품 등으로 나누어 둘 수 있다는 점입니다. 설정된 한도액의 100% 모두 단독 상품으로 선정을 할 수도 있고, 그 한도액 내에서 LOC (Line of Credit)와 몇개의모기지 상품으로 나누어 설정 할 수 있다는 것이지요.

예를 들어 $500,000의 주택에 대하여 $325,000 의 한도액을 설정 받는 경우에 $75,000은 Line of Credit (LOC: 마이너스 통장)으로, $100,000은 Open변동금리 모기지로, 또 $150,000은 Closed 고정금리 모기지로 나누어 설정 할 수 있으며, 상환된 모기지 원금은 모두 LOC의 사용 한도액으로 늘어 나게 되어 집니다. 다시 말하여 총 사용한도액인 $325,000은 변하지 않는다는 것이지요. 또한 Line of Credit에서 사용하고 있는 부분이 장기화 될 것으로 생각 될 때에는 좀더 금리가 저렴한 모기지 상품으로 전환 설정하여 이자를 줄이는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

또한 원금 상환능력에 따라 모기지를 Open변동, Close변동, 혹은Close고정 등으로 나누어 선택함으로 목돈상환 시 적용 받게 되는 Penalty 최저로 줄여가고 Open모기지로만 선택하였을 때 적용되는 비교적 높은 금리도 최대한 피해 갈 수 있다는 점입니다. 

둘째로는 아이러니하게도 큰 단점이기도한 집 시세 총액 담보설정이 집 시세가 상승 할 때 재 담보 설정치 않고 사용 한도액의 인상이 가능 할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 위의 case에 $500,000의 집이 $600,000로 오르고 오른 시세의 65%까지 재융자 신청을 하였다고 가정 할 때 65%인 $390,000은 처음 저당잡힌 금액 $500,000이내의 금액임으로 재 담보설정이 필요치 않게 된다는 것이지요.

다음 주에는 요즘 금리의 동태와 앞으로의 전망을 연구해 보겠습니다.

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