공급측면에서 보는 부동산 시장

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최종수정 : 2021-07-09 09:45

지난 6월에 사상 최고의 폭염을 경험하였는데 이런 날씨 탓인지 부동산 시장은 아직 뜨거움이 남아있지만, 그 뜨거움에 대한 느낌은 예전 같지는 않았습니다. 요즘 가장 많이 받는 질문이 폭등하던 시장이 주춤하면서 앞으로 집값이 오를 것인지, 조정을 받을 건지를 묻는 분들이 많습니다. 가장 많이 받지만 가장 어려운 질문입니다.

시장 전망을 위해서 지난 칼럼에서는 부동산 시장의 수요 측면을 살펴보았습니다. 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위한 수요와 관련된 정책은 이자율, 세금, 그리고 모기지규제가 있는데 현재는 가능한 정책수단이 모기지규제 외에는 마땅한 정책수단이 없다 보니 시장을 안정시키기 위해 스트레스 테스트를 강화하였다고 하였습니다.

이번 칼럼에서는 부동산 시장의 공급 측면을 통해 장기적인 전망을 해보겠습니다.

먼저 resale market 즉, 기존 주택의 공급상황을 Sales to Active Listing Ratio를 통해 살펴보겠습니다. 이 지수는 1개월 동안 실제 리스팅된 총주택 수 중 판매된 주택 수의 비율을 말하는 것입니다. 만약 이 지수가 20% 이면 즉 전체 리스팅이 100개인데 20개 이상이 팔린 것입니다. 이 지수가 20% 이상이면 seller’s market, 12~20% balanced market, 12% 이하이면 buyer’s market이라고 합니다. 만약에 시장이 균형을 이루고 있다면 이러한 세 영역이 전체 기간 중에 일정한 비율을 차지하면서 시장은 변동할 것입니다. 그렇지만 한 곳에 편중된다면 그 방향으로 편향성을 가지면서 움직이게 됩니다.

Metro Vancouver 지역의 STA 지수를 2005년 1월부터 현재까지 매월 기준으로 살펴보았습니다. 총 198개월 중 buyer’s market 13개월, balanced market 78개월 그리고 seller’s market 108개월으로 seller’s market으로 편중된 시장임을 알수 있습니다. 즉 시장구조가 셀러가 주도권을 갖는 경우가 많다는 것으로 그만큼 시장에 나오는 매물 수가 수요가 대비해서는 적다는 것입니다. 시장이 셀러에게 편중된 시장구조를 가지고 있기 때문에 주택시장은 상승할 수밖에 없었던 것입니다. 바이어가 주도권을 갖는 시장은 전체기간의 7%밖에 되지 않아 좋은 가격에 집을 구매하기가 어려운 시장입니다.

Fraser Valley 지역의 경우에는 조금 차이가 있지만, seller’s market과 balanced market이 198개월중 94개월, 96개월로 47.5%, 48.5%로 비슷한 모습이지만 buyer’s market은 겨우 8개월에 불과하였습니다. 이렇게 전체적으로 밴쿠버지역의 부동산 시장은 바이어 입장에서는 집을 사기가 너무나 불리한 시장구조이니 주택가격이 장기적으로 지속해서 상승할 수밖에 없는 시장임을 보여주고 있습니다.

공급 측면의 또 다른 부분인 신규주택 공급을 살펴보면 2000년 이후 BC주의 신규주택은 지난 20년간 매년 소폭의 증가세에 그치고 있습니다. 그리고 그 증가도 주로 콘도나 타운하우스의 신축이었고 단독주택은 차라리 이전보다 감소하고 있는 추세입니다. 지속적으로 단독주택의 수는 상대적으로 부족하게 되는 공급 부족 현상에 직면하고 있습니다. 이러한 상황은 물량 중심의 주택정책을 지속할 수밖에 없어 더욱 심해질 것입니다. 신규주택의 수량도 문제이지만 주택 형태별로 불균형이 더욱 커지는 것도 심각한 상황입니다.

다음은 건축 관련 Red Tape라고 하는 관료주의적 행정으로 인해 신축 기간이 너무 길어 원활한 신규공급이 이루어지지 못하고 있습니다. 실제 택지구입시점부터 계산하면 단독주택은 2년, 타운하우스 4년, 콘도는 로라이즈의 경우 6년, 하이라이즈는 거의 8~10년이 걸리고 있습니다. 또한 민간주도의 개발이 대부분이라서 이로 인한 마케팅 비용 및 기간 비용 등 고비용 구조의 문제로 신규주택가격의 가격을 상승시키는 역할을 하고 있습니다. 이처럼 기존주택의 공급 측면이나 신규공급의 전반적인 공급의 문제로 인해 밴쿠버 부동산 시장은 상승할 수밖에 없는 시장구조임을 알 수 있습니다.

이제 6월 전체 밴쿠버 부동산 통계를 살펴보기로 하겠습니다. 먼저 프레이저강 북쪽지역인 Metro Vancouver 현황입니다. 6월중 총거래량은 3,762채로 이전 5월의 4,268채에 비해서는 11.9% 감소하였고 6월중 10년 평균보다는 18.4% 보다 높지만 4, 5월에 비해 그 상승 폭은 계속 감소하고 있습니다. 신규리스팅은 5,849채로 5월 7,125채보다 17.9% 감소하였고 지난해 6월보다는 1.1% 증가하였습니다.

Fraser Valley 지역의 6월 총거래량은 2,247채로 5월의 2,951채에 비해 21% 감소하였으며 지난 10년간 평균보다는 22% 많은 거래량입니다. 6월중 신규리스팅은 3,108채로 이전 5월 3,926채보다는 22% 감소하였습니다. 전체적으로 거래량과 신규리스팅이 함께 감소하고 있어서 구매자 입장에서는 맘에 드는 집을 찾기가 쉽지 않아 추가적인 신규리스팅의 증가여부가 앞으로의 시장 방향을 결정하는 가장 큰 요인이 될 것으로 보입니다.

6월의 거래현황을 지역별로 주택 종류별로 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 경우 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,801,100, 타운하우스 $946,900, 콘도 $737,600로 1년 전과 비교해서 단독주택 22%, 타운하우스 17.4%, 콘도는 8.9% 상승하였습니다. 이제 가격상승 폭도 소폭에 그쳐 안정세를 찾아가는 모습입니다. Sales to Active Ratio는 각각 27.5%, 49.2%, 37.1%로 소폭의 감소세가 지속되고 있으나 여전히 셀러 중심의 시장이 지속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 23, 16, 21일로 조금씩 길어지고 있으나 활발한 거래를 보여주고 있습니다.

프레이져밸리 6월의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,324,400, 타운하우스 $678,400, 콘도 $493,500으로 1년 전에 비해 각각 33.2%, 21.2%, 13.4% 상승하여 전체적으로 전월보다 소폭 상승세를 보이며 가격이 안정세를 이어가고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 42%, 74%, 49%로 많이 낮아지고는 있지만 여전히 절대적인 seller’s market이며 평균 매매일수는 17일, 12일, 21일로 조금 길어졌으나 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황은 지속되고 있습니다.

전체적으로 이제 고점이 확인되는 모습을 보이면서 현재의 가격수준이 시장가격으로 수렴하면서 시장의 거래량도 큰 변동이 없을 것으로 예상되고 있습니다. 작년 7월부터 거래량 및 리스팅의 급등세가 시작되었기 때문에 이번 7월의 거래현황이 앞으로의 시장 향방을 나타내는 아주 중요한 한 달이 될 것입니다.

지난 칼럼에서 “마스크를 벗을까?”라는 희망 섞인 질문을 던졌습니다. 이후 예상보다 2차 백신 접종률이 40%를 넘어서고 확진자 수도 눈에 띄게 줄어서 이제 마스크를 벗을 때가 다가온 것은 맞는 것 같은데 현실은 그렇게 받아들여지지 않는 묘한 상황입니다. 최근 들어 델타변이라는 변종 바이러스가 급속하게 확산되면서 여전히 마스크가 일상의 일부가 될 수 밖에 없는 분위기입니다. 규제가 완화되면서 일상이 회복되기 시작하였는데 마스크를 벗기는 아직 이르다고 생각하는 것 같습니다. 아직까지는 모든 경제활동이 정상적으로 돌아가고 부동산 시장도 다시 정상으로 돌아가기까지에는 좀 더 확인이 필요한 것 같습니다.