로얄뱅크, 이자율 인상 신호탄 쐈다

김혜경 기자 khk@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

캐나다 시중은행의 ‘모기지 이자율 선도자’역할을 해 온 로얄뱅크가 올해 예상되는 이자율 인상 행진에 첫 신호탄을 쐈다.

로얄뱅크는 11일 5년 고정금리 모기지 이자율을 0.15% 포인트 인상한다고 발표했다.

금융감독원은 올해부터 강화된 ‘스트레스 테스팅’ 규칙을 모기지 심사 승인 전에 시행하도록 하고 있으며, 로얄뱅크가 소폭이지만 이자율 인상을 올린 것은 이에 따른 것으로 풀이된다.

로얄뱅크의 이번 이자율 인상에 따라 모기기 승인을 얻을 수 있는 자격 이자율(Mortgage Qualification Rate)은 기존의 4.99%에서 5.14%로 올랐다. 

다른 6대 시중은행들도 다음 주부터 로얄뱅크의 이자율 인상 조치를 따를 것으로 전망되면서, 예상대로 앞으로 모기지 스트레스 테스트 통과가 더욱 까다로워지게 됐다.

MQR이 5% 이상이 된 것은 지난 2008년 이래 처음이다. MQR이 5.14%가 됨에 따라 모기지 대출자들의 구매력은 대략 1.4%포인트 줄어들게 됐다.

예를 들어 연간 7만달러 소득자는 모기지를 최대 4천달러~5천달러 덜 빌리게 된다. 이번 이자율 인상으로 모기지 승인 여부는 주택 구입자의 자격, 모기지 계약 이자율, 자본 상태와 디폴트 보험에 가입 했는지 등에 더욱 좌우되게 됐다.

모기지를 4천~5천달러 정도 덜 받게 됐다는 것은 그다지 큰 파급효과가 없을 것처럼 들린다. 그러나 주택 구입 시 경쟁 입찰에 놓였을 때 혹은 높은 이자율의 부채를 정리하려고 할 때는 상황이 달라진다. 

이는 비보험 대출자들의 5~10%가 시중은행에서 이자율이 높더라도 모기지 승인을 받기가 상대적으로 쉬운 크레딧 유니온으로 모기지 대출은행을 갈아타게 만들 수 있다는 의미다.

금융전문가들은 지난달 40년 만에 사상 최저의 실업률을 기록하는 등 국내 고용시장이 호조를 보임에 따라 연방 중앙은행이 1월17일 정례 금리정책회의에서 기준금리를 0.25%포인트 올릴 것으로 유력하게 보고 있다.

기존에는 금융전문가들은 중앙은행이 기준금리를 4월 회의에서 올릴 것으로 전망했었다.

결국 올해 몇 차례에 걸쳐 중앙은행의 기준금리 인상→ 채권금리 인상→ 고정 모기지 이자율 인상의 인상 사이클이 이뤄질 것으로 예상된다.

금융전문가들은 올해 중앙은행이 기준금리를 0.50%~0.75% 정도 올릴 것으로 예상하고 있지만, 이자율 인상 행진이 예상보다 빨리 진행될 수도 있을 것이라는 조심스런 전망도 제기되고 있다.

캐나다의 구조적인 낮은 인플레이션, 불투명한 북미자유무역협정(NAFTA) 개정협상, 주택시장 역풍과 이자율 인상에 대한 과민한 반응 등으로 인해 이자율은 내년이나 2020년에는 떨어질 가능성도 있다. 그 점이 바로 5년 고정 모기지 이자율이 올해보다 미래에 더욱 중요한 이유다.

결국 모기지 대출자들은 변덕스런 국내 경제상황이나 개인적 이자율 전망 등은 잊고 위험 관리에 초점을 맞춰야 한다. 왜냐하면 장기 모기지 이자율은 임의적이고 예측 불가능하기 때문이다. 

초점은 모기지 대출을 갱신할 시점에 이자율이 1~2% 포인트 오른다면, 대출상환금액이 5~20% 늘었더라도 이를 상환할 수 있느냐 여부다.

그럴 경우 보험 가입 모기지의 경우 프라임 이자율보다 1.25% 낮은, 비보험 가입 모기지의 경우 0.86% 낮은 변동 금리 상품을 물색할 것을 추천한다. 프라임 이자율보다 0.70% 낮은 어떤 모기지 상품도 보다 확고한 위험 보상을 제공할 것이다.

단기에 늘어난 지불금액을 감당할 수 없다면 5년고정 모기지 상품이 적합하다. 여전히 3% 이하의 5년 고정 모기지 상품을 찾는다면 그다지 나쁘지 않은 선택이 될 것이다. 

그러나 3% 이하의 5년 고정 이자율 모기지상품은 연말 무렵에는 찾을 수 없을 것이라는 점을 유념해야 한다.

김혜경 기자 khk@vanchosun.com

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