복합 모기지 (Combination Mortgage) (2)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

지난 칼럼에서 복합 모기지 혹은 Line of Credit (LOC)를 이용하였을 때 총 채무상환비율(TDS: Total Debt Service Ratio) 계산법에 의하여 두번째 (1가구 2주택 경우) 집에 융자를 받을 때 발생될 수 있는 어려움에 대하여 자세히 나누었습니다. 지난 칼럼에 이어 복합 모기지 혹은 Line of Credit (LOC)이 지니고 있는 또 하나의 단점을 나누도록 하겠습니다.

복합모기지에 숨어있는 불리한 조건들(2)

복합 모기지 혹은LOC는 일반 모기지와는 다른 담보설정 방식으로서  Collateral Mortgage (저당성 담보) 라는 담보설정이 되어지게 됩니다. 이것이 무슨 소리이며 왜 불리한 조건이란 것일까요?  “저당성 담보”라는 말이 한국에서 통용되어지는 용어인지는 모르겠지만 Standard Mortgage(일반 모기지 혹은 일반 담보) 라는 말과 구분을 짖기위하여 필자는 본 칼럼에서 사용하도록 하겠습니다.

한가지 먼저 집고 넘어 가야 할 것은 Mortgage(모기지)라는 말이 우리 한국인들 뿐아니라 이곳 사람들에게 까지도 마치 “- -을 담보로한 대출 혹은 융자” 라는 의미로 사용되어지고 있지만 모기지란 근본의미는 “ 대출/융자를 받기위해 재공하는 담보” 라는 것입니다. 그러기 때문에 우리들이 모기지 서류에 서명 할 때 은행은 Mortgagee(피 담보 재공인)가 되고 대출받는 고객이 mortgagor(담보재공인)가 되는 것입니다. 

다시 돌아가서 저당성 담보와 일반 담보의 차이점을 조사해 보겠습니다. 일반 담보는 단순하게 대출받은 융자금에 대한 담보이며 원금이 줄어드는 만큼 담보액도 따라서 줄어들게 되는 것이며 담보잔액 만큼을 지불 할 때 타 금융기관에서 그 담보를 이양받을 수 있는 담보제도입니다. 그러한 반면에 저당성 담보는 특수 목적의 담보설정을 하여 첫째로는 대출 원금은 줄어들어도 담보액은 줄어들지 않게되며, 많은 경우 처음 대출 당시 대출금보다 더 많은 담보액이 설정되어지게 됩니다. 특수 목적 담보설정이다 보니 타 금융기관에서 이러한 담보를 전수 받을 수도 없고 받기를 원치도 않게 되는 것입니다.

다시 말하여 일반 모기지는 타 금융기관으로 switch가 가능하지만 저당성 모기지 경우는 switch가 되지 않게되고, 따라서저당성 모기지의 경우는 타 금융기관으로 옮기려 하면 반드시 변호사나 법률사를 통하여 기존의 저당담보를 해제하고 제 담보 설정을 하여야하는 번거러움과 비용이 존재하는 것입니다. 이러한 번거러움보다 좀더 불리한 조건도 숨어 있습니다. 좀전에 말씀드린 담보액수입니다.

대다수의 금융기관들이 저당성 모기지의 경우 부동산의 총액, 다시 말하여 집값 전체액을 담보액으로 설정한다는 것입니다. 예를 들어 보겠습니다. $500,000의 주택을 구입하는데 65%인 $325,000을 복합모기지로 대출 받으실 경우, 대출 금융기간은특별한 요청이 없는 경우에 $500,000을 담보액으로 설정하는 것을 원칙으로 하고 $325,000을 대출하여 주게됩니다. 혹 차후에 2차 모기지를 대출 받으려 한다면 담보로 제공 할 수 있는 것이 하나도 남아 있지 않다는 결론입니다. 요즘 경제의 어려움 가운데 2차 모기지를 필요로하는 고객들에게 매우 불리한 조건일 수 있습니다.

복합 모기지에 대한 단점들은 이정도로 하고 다음에는 복합모기지가 가지고 있는 유리한 조건들을 함께 연구해 보도록 하겠습니다.

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