코로나로 엑소더스··· 미국 미친 집값, 교외-지방이 불붙였다

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끝 없이 치솟는 미국 집값

“주택시장이 미쳤다”, “올해도 집값 더 오른다”

2600만 명이 코로나에 감염됐고 대공황 이후 가장 높은 실업률(작년 4월 14.7 %)을 기록했던 미국도 버블 논쟁이 벌어질 정도로 주택시장이 화끈하게 불 붙었다.

작년 미국의 기존 주택 거래량이 564만 건으로 전년보다 5.6% 늘어났다. 버블의 절정기였던 2006년(648만 건) 이후 최대 규모이다. 작년 12월 기존 주택의 중간가격은 30만9800달러로, 전년 동월보다 12.9% 올랐다고 전미 중개업협회가 밝혔다. 정부 공식 통계로 한국의 전년도 전국 평균 상승률이 5.36%였다. 코로나로 경기 침체를 겪고 있는 미국의 주택시장이 불 붙은 이유는 뭘까. 미국에서도 집값 급등은 ‘코로나 미스터리’로 불리면서 ‘버블 논쟁’을 촉발시켰다. 미국의 집값은 왜 올랐고, 올해는 어떻게 될까.

◇ 코로나로 도심 엑소더스, 대도시 임대료 급락 ···교외주택과 중소도시가 집값 급등 주도

첫째, 사상 유례없는 저금리와 유동성 덕분이다. 코로나로 인한 경기침체를 막기 위해 미국 정부는 무제한 양적 완화, 4차례에 걸쳐 총 2.7조 달러 규모의 경기부양책을 시행했다. 30년 고정 모기지(주택담보대출) 금리가 2.67%로, 2년 전(5%대)의 절반 정도로 떨어졌다. 금리가 역대 최저치로 급락하면서 주택구매 붐을 촉발시켰다.

둘째, 코로나로 인한 주택 가치의 재발견이 새로운 수요를 폭발시켰다. 재택근무, 재택 교육이 일반화되면서 쾌적한 환경에 더 넓은 집으로 이사하는 수요가 만들어졌다. 이른바 ‘코로나 도심 엑소더스(대탈출)’가 발생하면서 뉴욕, 샌프란시스코 등 대도시 도심 주택은 가격이 하락하는 대신 지방 중소도시와 교외 지역이 집값 상승을 주도했다. 한국은 아파트 수요가 폭증하면서 주택 가격 상승을 이끈 것과는 정반대이다. 포브스지는 “코로나가 터지면서 대도시의 비싸고 좁은 아파트 대신 더 넓고 쾌적한 교외주택으로 이전하는 수요가 급증했다”면서 “코로나가 끝난다고 해도 재택근무가 가져온 변화는 지속할 가능성이 크다”고 분석했다. 젊은층이 좀더 저렴한 주택을 찾아 이주한 수요 탓에 중소 도시들의 집값도 강세이다. 피츠버그(30만명), 신시네티(30만명). 캔사스시티(50만명), 보이시(24만명), 인디애나폴리스(87만명), 멤피스(65만명) 등 중소형 도시들도 가격이 10% 이상 급등했다. USA투데이는 “샌프란시스코, 보스톤, 뉴욕 등의 임대료가 20% 전후로 하락했다”고 보도했다. 미국 언론들은 “팬데믹이 일과 생활의 균형에 대한 근본적인 개념, 혹은 철학을 바꿔 놓았기 때문에 주택 선호의 변화는 지속될 것”이라고 분석한다.

◇실업률 빠르게 회복···· 밀레니얼 세대 본격적으로 내집마련 나서

셋째, 코로나 양극화와 경기 회복에 대한 기대감이다. 코로나가 터지면서 미국 실업률이 작년 4월 4.4%에서 작년 5월 14.7%까지 치솟았다. 하지만 8.4%(작년 9월), 6.7%(1월)로 빠른 속도로 정상화되고 있다. 코로나로 직격탄을 받은 계층은 저소득 서비스업종이다. 음식, 호텔 등 대면 근로를 하는 저소득층에서 광범위하게 실업이 발생했지만, 중산층은 오히려 반사이익을 누리고 있다는 평가도 나온다. 주가와 집값이 급등하면서 중상류층은 자산이 늘어나고 있다.

넷째, 지난해 평균 나이가 32세가 된 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나서고 있다. 1980년대 초반부터 2000년대 초반에 출생한 미국의 밀레니얼 세대는 7210만 명에 달한다. 한 설문조사에서 이들의 60%가 주택구매의사가 있다고 답했다. 월스트리트저널은 미국에서 밀레니얼 세대가 신규주택대출의 절반 이상을 차지하고 있다고 분석했다.

◇주택공급 부족으로 상승세 지속 가능성···주택재고 사상 최저치

다섯째. 주택 공급 감소와 재고 부족이다. 2006년 부동산 호황기에는 연간 227만 가구가 공급됐지만 2009년~2019년은 연간 50만~120만 가구로, 절대 공급규모가 줄었다. 리먼쇼크로 인해 집값이 폭락하는 것을 경험한 탓에 주택수요가 장기간 회복되지 않았기 때문이다. 미국 모기지회사 페니매는 250만 가구의 주택이 부족한 상태라고 분석했다. 라모코 산타렐리 노라다 부동산 인베스트먼트 CEO는 USA투데이와의 인터뷰에서 “연간 162만 가구의 주택 공급이 필요하지만, 매년 37만 가구가 덜 공급됐다”고 주장했다. 건설업체들이 수요가 많고 이윤이 높은 고가 주택 공급을 늘리는 대신 시장 불확실성이 큰 저가 주택의 공급을 줄인 것이 원인이라는 해석도 나온다. 기존 주택 (판매) 재고의 역사적 평균이 240만 가구(1980~2018년)에서 2018년에는 155만 가구 수준으로 떨어졌다. 집값이 급등하고 있지만, 코로나와 건설 숙련공 부족, 자재난 등이 신속한 주택공급을 가로막고 있다.

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