잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값??

마기욱 sean@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2020-07-17 16:56

“Karis Ma의 부동산 칼럼”

<잡히지 않는 집값? 떨어지지 않는 집값?? >

코로나19 가 확산된지 이제 4개월이 되었습니다. 코로나 바이러스의 그늘은 우리 곁에 여전하고 이웃 미국은 매일 7만명이 넘는 신규 확진자가 계속 나오고 있습니다. 전세계적으로는 그동안 1,400만명의 확진자와 60만명에 이르는 사망자가 발생하였습니다.

하지만 미국 나스닥 시장은 V자 반등을 넘어서 코로나 이전의 전고점을 돌파하고 연일 큰폭의 등락을 반복하고 있습니다. 한국에서 들어오는 뉴스는 현정부가 들어선 3년반 동안 22차례의 부동산 규제책에도 불구하고 주요지역의 부동산 급등세로 투기와의 전쟁으로 지쳐가고 있는 모습입니다.

우리가 살고 있는 밴쿠버에서도 많은 우려와 걱정에도 불구하고 집값은 변동없이 유지되고 있음을 볼 수 있습니다. 6월의 통계를 보면 초기의 충격을 완전히 벗어나 정상 수준으로 돌아온 모습입니다. 메트로 밴쿠버 지역의 6월 거래량은 2,223채로 작년 6월보다 17.6% 증가하였고 이전 5월보다는 64.5%증가하였습니다. 프레이저 밸리지역도 6월 거래량은 1,718채로 작년 6월보다 32% 증가하였고, 지난5월과 비교해서는 113%로 2배이상 증가하였습니다.

6월중 신규 리스팅도 메트로 밴쿠버 지역의 경우 5,787채로 지난해 6월보다 21.8% 상승하였고 직전5월과 비교해서는 57.1% 상승하였습니다. 프레이저 밸리 지역의 경우에도 6월중 3,456채가 새로 리스팅되어서 지난해 6월과 비교하면 23% 증가하였고 직전 5월과 비교하면 57% 증가하였습니다.

전체 평균거래가격도 1년전에 비해 3.5% 이상 상승하였습니다. 팬더믹 상황에도 불구하고 바이어와 셀러 들의 시장심리는 거의 정상을 회복되어 집을 사고 파는 것에 대한 부담감을 심각하게 느끼지 않고 있는 상황입니다.

이렇게 최초의 우려와 걱정과는 달리 그리고 계속되는 비관적인 전망에도 불구하고 시장은 전혀 다른 모습을 의아해 하는 분들이 많아 BC부동산협회가 발표한 두가지 자료를 살펴봅니다.

BC부동산협회는 지난 3월초 팬더믹 직후 시장전망을 4개의 시나리오로 발표하였습니다. 이중 “V” 자 반등을 예상한 경우는 GDP 상승률이 1%가 유지되고 Stress Test 의 변동, 즉 대출규제정책이 풀리는 경우에만 가능할 것으로 예상하였습니다.
나머지 세가지 시나리오는 GDP성장률 1 ~ -1%를 예상 하에 대출규제완화에 따라 U 자형 또는 “L”자형 추세를 전망하였습니다.

그런데 7월14일 발표된 자료에 의하면 BC 주 부동산 시장은 지난 2월 수준으로 완전 회복되었습니다. 누구도 예상치 못한 “V”자 반등을 보여주었습니다. 실제 GDP 성장률이 5% 이상 감소하고 실업률이 10%를 넘는 상황을 감안하면 예상과 전혀 다른 결과가 나타난 것입니다. 실제 경제상황은 가정보다 훨씬 심각한 상황을 보였지만 부동산시장은 시나리오와는 전혀 다른 급격한 “V”자 반등을 보이고 있습니다.

이처럼 “전망”과 “예상”의 오류가 왜 발생하는 지에 대해 생각해 보았습니다. 일반적으로 전망은 돌발변수 이외의 다른 주요변수는 현상을 유지한다는 가정하에 이루어집니다. 즉 돌변변수의 발생에 따른 다른 변수의 조정가능성을 충분히 감안하지 않음으로 발생하는 것입니다. 즉 GDP성장률이 3%에서 1 ~ -1%로 하락한다는 가정과 이에 따라 다른 주요변수들의 조정이 충분히 감안되지 않았다고 생각합니다.

실제 팬더믹 이후 대처한 상황이 이를 보여줍니다.

금리의 대폭적인 인하와 양적완화를 통한 통화증발입니다. 중앙은행 기준금리가 1.75%에서 0.25%로 하락하였고 양적완화로 대규모 자금이 시장에 투입됨으로 인해 유동성 급증에 따라 주식, 부동산 등 자산시장에 큰 영향을 미치게 되었습니다.

정부의 대대적인 지원정책입니다. 75%까지 임금을 지원하는 기업임금지원정책(CEWS)이 12월까지 연장되었고 이를 지원받는 곳이 50만곳이 넘는 상황입니다. 또한 개인지원금(CERB)도 24주간으로 연장되어 전체 인구의 20%에 해당하는 8백만명 이상이 혜택을 받고 있고 오히려 소규모 개인사업자들의 경우 구인난까지 겪고 있습니다. 이러한 사회적인 안전망이 시장을 유지시키는 역할을 하고 있습니다.

또한 집은 최후의 자산이라는 특성을 가지고 있습니다. 경제적인 파산에 직면하지 않는한 집을 팔 이유가 없는 것입니다. 모기지 월이자 지급액이 동일한 집에 대한 렌트비보다 싼 경우가 대부분입니다. 아울러 밴쿠버의 경우에는 렌트 부족이 심해 룸 렌트나 2nd Suite을 통한 소득창출의 기능을 가지고 있습니다.

아울러 밴쿠버와 같은 주요도시에서는 역사적으로 증명된 부동산 불패신화로 집을 판다는 생각을 하기 쉽지 않습니다.

잠재적인 실수요가 계속 유지되고 있습니다. 특히 2015에서 2018년까지의 밴쿠버 부동산 폭등사태를 겪으면서 부동산에 관심이 없던 젊은 세대까지 매수세에 가담하고 있습니다. 이러한 현상은 향후 초저금리와 맞물려 더욱 확대될 것으로 예상되고 향후 정부의 스트레스 테스트나 최근에 강화된 CMHC의 규제가 완화된다면 폭발적인 매수세도 가능할 것으로 보입니다.

아울러 코로나19로 생활방식이 크게 변화하고 있습니다. 7월2일 발표한 Ipsos Research 결과를 보면 조사대상의 28%가 구매계획을 취소하거나 연기하였다고 응답하였습니다. 생활의 다운사이징을 통해 검소하고 내실있는 라이프스타일이 형성되고 있습니다.

집은 자산의 특성도 있지만 생활이며 필수재의 특성이 훨씬 더 크기 때문에 투자 또는 자산가치 기대로 인한 매수세가 감소하더라도 실수요 중심의 매매는 계속 유지될 것으로 보여 코로나19 상황이 경제적인 파산으로 진행되지 않는다면 집은 최후로 팔아야 하는 자산이라는 관점으로 부동산 시장을 보아야 할 것입니다.