신규주택 구입시 유의사항(2)

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

의무적 제3자 집 보증 보험

1999년 6월 이후의 신축 주택은 Homeowner Protection Act 규정에 의해 의무적 제3자 홈 워런티 조항에 적용 받게 되어 워런티 커버리지나 최소 기준을 법이 정하는 범위 안에서 보증 보험 회사 약관을 만들고 있다. 그 최소기준은 자재와 시공에 대한 2년, 건물 외장으로부터 누수에 대해 5년, 구조적 하자에 10년을 정하고 있다. 워런티를 제공하는 회사는 Homeowner Protection Office에서 관리되며 정부에 의해 소유되어 있지 않다. 그리고 새 집을 구매할 경우 빌더의 의무적 커버리지 말고 제조 업체의 자재 워런티(예로: 지붕재, 후로어, 캐비닛, 창문, 플러밍 픽스춰 및 피팅 등)가 있는지 확인하여 사본을 요구한다. 그리고 2,5,10년과 같이 각 워런티가 끝나기 전에 전문 엔지니어에게 인스펙션을 받는 것도 워런티가 끝난 후 하자를 발견에 따른 비용 지출을 줄이는 방법이다.

처음 2년 안에 집에 문제가 발생되면 워런티 회사에 편지로 보내고 빌더에게도 카피를 보내면 되겠고 한 부는 보관하면 된다. 워런티 제공자와 워런티 기간 동안 분쟁이 있을 시 중재를 요청할 수 있고 아니면 코트로 갈수도 있다. 대부분의 경우 분쟁은 중재를 통해서 해결되며 코트이용을 피하고 빠르고 저렴하게 해결될 수 있다. 어떤 결정을 할지는 변호사와 상의 하는 것이 현명하다. 그리고 다시 파는 주택을 구입시 홈 워런티 잔여 기간을 확인하고 워런티가 끝났는지 확인하는 것도 중요하다. 의무적 홈 워런티 보험아래 모든 혜택은 자동적으로 구매자에게 인도된다. 집과 워런티에서 문제가 있다면 빌더와 워런티 회사에 편지로 접촉하고 워런티가 끝났다면 빌더 접촉을 시도해보고 법적 대응이나 중재도 이 시점에서는 고려해 볼 수 있다. 

오너 빌더의 성실시공 법적 책임

홈오너 보호 규정의 소비자 보호 조항이 시행되면서 오너 빌더에 의해 건축된 집들은 의무적 제3자 워런티를 요구하지 않는다. 그러나 규정에는 새집은 10년의 일반적 워런티 조항이 있다. 그 내용으로는 새집은 거주에 합리적으로 적합해야 되겠고 건설자재는 목적에 맞게 좋은 재질로 시공돼야 되며 평균적 능력과 기술 관리로 디자인과 시공이 되어야 하겠다. 오너는 새집의 경우 처음 사용일로부터 10년의 법적 워런티 기간이 있다. 이 의미는 주택에 7년을 거주했다면 법적 보호는 최장 3년 더 적용 받기에 모든 법적 대응은 3년 안에 시작되어야 한다. 만약 의무적 제3자 워런티에서 제외된 집을 구입하는 경우 건축 허가 당시 제출된 오너 빌더로서의 Owner-Builder Declaration 과 Disclosure Notice 사본을 요구할 수 있다. 그리고 다른 홈 워런티 보험에 커버됐는지 문의할 수 있다.  그리고 제조업체의 워런티(지붕, 후로링, 캐비닛, 창문, 플러밍 픽스춰, 피팅 등) 사본을 요구하고 서류를 주의 깊게 읽어보고 집을 처음 사용하게 된 날짜를 확인해 둔다 그 이후 문제가 일어날 경우 법적 조언을 받으면 되는 것이다.

서면화 되어있지 않은 워런티

1999년 6월 이전에 건설된 주택의 경우는 홈 워런티 보험을 요구하지 않았다. 이런 주택을 구입하는 경우 다시 한번 워런티가 있는지 확인하고 빌더 워런티나 제3자 워런티 회사에서 커버되는지 제조업체의 워런티 카피를 요구해볼 수 있다.  빌더 워런티라는 것은 회사가 제공하는 것으로 큰 회사의 경우 문제 해결과 고객 만족을 위해 정보 제공과 인센티브를 제공하고 있다. 그러면서 업체의 명성을 높이면서 사업을 지속할 수 있는 것이다. 물론 소규모 회사들이 주택 경기에 따라 사라지고 다시 새로운 이름으로 다시 시작하는 경우도 있다. 그러나 많은 빌더들이 수년 동안 비즈니스를 하면서 명성과 소문으로 신뢰를 쌓아가고 있는 실정이다. 모든 주택을 워런티해 주는데 있어 다 똑같지는 않고 빌더나 에이전트의 구두로 문제가 있을 시 고쳐준다고 할 수도 있고 또 어떤 회사는 서면으로 워런티의 적용을 제한적으로 하고 있는데 명성 있는 회사라면 서면 워런티가 좋겠다.

비 의무적 제3자 워런티

비 의무적 제3자 워런티 아래 빌더는 워런티 회사에 등록을 해야 되고 워런티 계약 조건에 따르며 걸러지게 된다. 등록이 끝난 후 빌더는 이 프로그램에 등록된 주택에 대해 보험료를 지불하게 되는데 결국은 소비자의 주택 가격에 포함되는 것이다. 

제3자 워런티를 가진 주택을 구입하는 혜택은 독립적이며 보증 보험 회사는 탄탄한 자본으로 비즈니스를 안정적으로 지속하기 위해 등록된 빌더들의 건축 품질 향상을 위해 훈련을 제공하고 있다. 이 3자 워런티에 커버되는 주택은 건축되는 동안 보험회사에 의해 인스펙션을 받게 되며 경험 없고 과거에 어려움을 가진 빌더는 보다 더 정밀 검사를 받게 되는 것이다.
1999년 이전 주택들은 빌더나 보험회사로부터 커버를 받게 된다면 다른 조건이 동등하다면 기간이 긴 것이 좋을 것이고 워런티 회사는 홈 빌더 협회에 독립적 일수 있고 소유될 수 있으며 정부에 의해 관리되지 않는다.

대부분의 일반 제3자 워런티 조건아래에서는 빌더는 1년동안 시공이나 재료상의 어떤 하자도 고쳐주는 것을 원칙으로 하고 빌더가 안 한다면 보험회사가 보수비용에 대해서 비용을 지급한다. 1년 후에 빌더의 책임은 끝나고 보험회사가 2년부터 5년까지 주요 구조적 하자에 책임이 있는 것이다. 전형적 워런티 계약에서 주요 구조적 하자라는 것은 하중을 받는 부분에 적극적으로 영향을 끼치는 것을 말한다.

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