홈 워런티

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홈 워런티 이해

Homeowner Protection Act 규정에 의거 주거용 건물에 대한 건축 면허요구와 제3자 보증 보험이 1999년 7월 1일 시행되었다. 따라서 이 이후의 주거용 건물의 건축허가 신청은 빌더 라이센스를 가지고 제3자 집 보증 보험을 들어야만 할 수가 있다.

빌더 라이센스는 Homeowner Protection Office(HPO)에서 관리하며 제3자 집 보증 보험은 정부의 Financial Institutions Commission (FICom)에서 승인된 보험회사가 제공하고 있는데 Homeowner Protection Act 에서 규정한 의무적 보증 범위를 약관에서 충족시켜야만 한다. 이에 대한 면제규정이 오너 빌더인 경우가 있다.

법 제정 이전의 1999년 7월1일 이전 건축 허가된 주거용 건물의 집 보증 형태는 여러 형태일수가 있는데 집 보증 제공자에 의한 보증과 무 보증, 빌더 보증 등이 있을 수가 있다.

2-5-10 홈 워런티 보험

보험 혜택 범위의 기준 및 효력 발생, 제외 사항, 혜택 한도들은 정부에 의해서 명확히 정해 놓았다.

최소 혜택 기준: 2-5-10

신축된 집의 보증 보험은 최소 2년의 시공과 자재(Labor and Materials), 5년의 누수를 포함한 건물 외장, 10년의 구조를 포함하고 있다.

2년의 시공과 자재 보증을 세분하면:
- 12 개월의 단독 주택과 공동주택의 전용부분, 15개월의 공동주택의 공용부분에 있어 시공이나 자재의 모든 하자,
- 24개월 모든 건물의 전기, 설비, 난방, 환기, 공기조화 등 전달, 분배 시스템에 관련된 시공이나 자재에 있어서 하자

보험 효력 발생 시점

커스톰 홈: 첫 점유 혹은 점유허가 날자 중 우선인 것
집장사 집: 첫 점유 혹은 법적 소유권 이전 날자 중 빠른 것
공동주택: 첫 점유 혹은 법적 타이틀 이전 날자
공유재산: 첫 입주자 점유 날자 혹은 첫 입주자 소유권 이전 날자

집 보증 보험 혜택 제외 사항

집 보증 보험 제외 제외규정을 법의 의해 명확히 하여놨는데 일반적 제외는 조경, 비 주거용 별동 구조물(공동 주택에서의 주차 구조 및 위락 시설은 포함), 상업용으로 사용되는 도로, 커브, 레인 면적(그러나 드라이브 웨이는 포함), 대지 경사, 지표면 배수, 시 공급 서비스의 가동 셒틱 탱크 및 필드, 수질, 수량이 포함 된다.

일반적으로 보험 혜택에서 제외되는 것은 시간 경과에 의한 자재의 Wear and Tear, 자재의 수축, 다른 목적의 주거 용도 전용사용, 오너에 의해 제공된 자재 시공 디자인, 해충에 의한 피해, 피해 최소화 또는 방지 노력의 부 작위 행위가 포함된다.

보험 혜택한도

첫 오너 구입가격과 $200,000 중 작은 것
공동주택 첫 오너 구입가격과 $100,000중 작은 것
공동재산 세대당 $100,000과 건물 당 $2.5 백만 불 중 작은 것

오너빌더 홈 정보

오너 빌더로서 건축

오너 빌더란 개인적 사용을 목적으로 별도의 단독 주택을 짖는 것을 말하며 18개월 안에 다시 오너 빌더로서 건축을 할 수가 없다. 동일 건물에 거주하는 모든 사람들은 같은 오너 빌더로 간주하기에 각 가정에서 1명만이 오너 빌더로서 예외가 적용된다.

오너 빌더는 빌더 라이센스 및 제3자 집 보증보험이 면제되기에 집 보증 보험 없이 집을 팔 경우 Homeowner Protection Act 의 10년의 법정 보호 조항(Statutory Protection)에 따르게 되는데 이 내용에는 10년 안에 집을 팔 경우 일반적 조항으로 집은 거주에 합리적으로 적정해야 하며 좋은 재질의 자재를 사용하고 보통의 능력, 기술 주의로서 디자인되고 건축되어야 할 책임이 개인적으로 구매자에게 있는 것이다.

오너 빌더는 반드시 직접 건축하거나 공사관리를 해야 하며 이 이외는 오너 빌더가 지은 집이 아니다. 만약 오너 빌더가 직접 공사/관리하지 않고 빌더나 공사 관리자를 고용해서 건축하는 경우는 오너 빌더, 빌더, 공사 관리자는 법 위반으로 고소 고발 되게 된다.  따라서 다른 사람을 위한 건축 행위를 할 때는 반드시 라이센스를 가진 빌더이어야 하며 오너를 위해 집 보증 보험을 가지고 있어야 한다.

페널티

Owner Builder Declaration and Disclosure Notice에 대한 거짓 정보 및 불이행의 경우 $25,000 벌금 또는 1년 이하의 징역에 처하며 전과자로서 기록이 된다.

오너 빌더 홈 판매

오너 빌더의 집은 되 팔기 전 합리적으로 증빙할 수 있는 기간 동안 개인적 사용을 해야 하는데 10년 안에 제3자 집 보증 보험 없이 집을 팔 경우 구매자에게 라이센스를 가진 빌더가 건축하지 않았고 집 보증 보험이 없다고 명기된 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice 사본을 구매자에게 제공해야만 한다.

오너 빌더 홈 구매

집 보증 보험이 제공되지 않는 집의 구매자는 일반적 법 규정에 의해서 보호되며 이 규정하의 구매자의 법적 조치는 첫 점유 후 10년 안에 행해져야 한다.
 
오너 빌더 면제신청

1. 오너 빌더의 면제 신청은 HPO에 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice를 제출하면 HPO는 이를 검토 후 승인할 경우 원본 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice 신청자에게 보내주게 된다.
2. 신청자는 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice를 작성하고 서명한 후 공증을 받는다. 이 양식에는 하도급 자들도 명기해야 한다.
3. 완성된 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice는 건축허가 신청 시 같이 제출하게 되어 있고 자치체로 인가되지 않은 지역에서의 오너 빌더는 이 서류를 건축 전까지 HPO에 직접 보내고 오너 빌더는 핑크색 카피를 보관하면 된다.

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