부동산시장의 동향

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

부동산시장이 계속 호황입니다. 거래량도 많고 부동산가격도 꾸준히 상승하고 있습니다. 특히 신축시장과 재판매시장 모두 캐나다 서부가 가장 강세를 보이고 있습니다.

부동산가격 순환주기

인플레이션을 반영한 평균주택판매가격이 2005년에 8% 상승하였습니다. 이는 1999년 이후 칠 년째 연속 상승한 것으로 총 성장률이 40%입니다. 이러한 상승추세는 2006년 초반에도 계속되고 있습니다. 

과거 50년 동안 캐나다에서 주택가격이 상승한 기간이 하락한 기간보다 길었습니다. 세 번의 주요 상승기간(1964-69, 1971-76, 1985-89)이 있었는데, 각각 5-6년 동안 지속되었고 평균가격상승률이 44%였습니다.

부동산시장이 칠 년째 호황인 만큼 현재의 상승추세가 언제까지 지속될 것인가에 대한 우려가 일고 있습니다. 실제로 과거의 호황기 직후에는 불황기를 경험하였습니다. 첫번째 불황기(1970)는 단 일 년 지속되었으며 부동산가격이 3% 하락하였으나, 이후 두 번의 불황기(1977-84, 1990-98)는 8-9년 지속되었으며 평균가격하락률도 20%에 이르렀습니다.

부동산가격 조정의 위험

-부동산 호황기가 길어지고 이자율이 높아질수록 가격조정의 위험이 커집니다. 그러나 현재 부동산시장의 성장은 탄탄한 경제적 기반(economic fundamentals)이 뒷받침 되고 있습니다.

-투기가 아닌 수요와 공급의 원리에 따라 주택가격이 상승하고 있습니다. 일반적으로 주택판매량과 신규리스팅의 비율이 50을 초과하면 판매가가 인플레이션보다 더 상승하는데, 1999년에 이 비율이 50을 넘어서면서 현재의 호황기가 시작되었으며 이후 이 비율은 계속 오르고 있습니다.

-대지와 건설비용의 상승도 주택가격의 상승에 영향을 미치고 있습니다. 신규주택가격지수에서 대지의 비중이 꾸준히 오르고 있고, 건설비용도 인플레이션보다 빠르게 상승하고 있습니다.

-주택의 규모와 품질의 향상, 활발한 신축 및 리노베이션도 주택가격의 상승에 기여하고 있습니다. 주택가격조사들은 품질 향상이 최근 가격상승의 1/3을 설명하고 있다고 지적합니다.

-이자율이 낮아야 주택 수요가 증가하고 가격도 상승합니다. 지속적인 가격상승에도 불구하고 2005년도 가처분소득에서 모기지이자비용이 차지하는 비율은 4.5%로 장기평균보다 낮은 수준입니다. 

-안정적인 인플레이션 또한 실질가격 조정의 위험을 감소시킵니다. 과거 50년 동안 캐나다에서 주택가격이 하락한 것은 오직 일곱 해뿐이었으며, 실질가격의 하향조정은 인플레이션을 통해 점진적으로 이루어졌습니다.

스코샤맥클라드의 전문가들은 향후 부동산 수요가 줄어들고 공급이 이에 균형을 이루면서 부동산 가격이 상승기조 속에 점진적인 조정을 받을 것으로 예상하고 있습니다. 캐나다 서부에서는 노동시장의 강세, 수요와 공급 조건, 지방간 유동인구의 증가 및 2010년 올림픽 유치로 가격상승기조가 당분간 유지될 것으로 예상됩니다.

부동산이든 금융상품이든 모든 투자자산에 내재된 단기가격변동위험을 고려하면 부동산은 좋은 장기투자상품에 해당합니다. <옆 도표 참조> 1950년대 이래 캐나다의 실질주택가격은 매년 평균 2% 상승해 왔습니다.

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