부동산 시장의 위기?

마기욱 web@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2023-10-05 10:51

올해 가을은 그 어느 때보다 화창한 날씨가 지속되고 있습니다. 곧 우기에 접어드는데 지난 여름을 애타게 만들었던 BC주 산불은 다 꺼졌을까 궁금해 지기도 합니다. 5일 현재 BC주 산불 현황은47곳의 산불이 아직도 진압되지 않고 있다고 합니다. 지 난달 190곳이 넘었던 것에 비하면 많이 줄었지만 생각보다 그 끝이 길다는 생각이 듭니다. 한편 3일부터 모든 의료기관에서의 마스크 착용이 의무화 되었습니다. 서랍에 보관하였던 마스크를 다시 꺼내고, 백신접종 통보가 다시 시작된다고 하니 다시 백신접종을 맞으면서 겨울을 준비해야 할 것습니다.

10월에도 부동산 시장의 변화는 계속될 것으로 보입니다. 지난 달 시장의 변화를 이미 언급하였지만 그 변화는 더 빠르고 심각하게 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 지난 8월의 전체 리스팅과 거래량이 2005년부터 2023년까지의 8월 평균치에 비해 모두 감소하면서 전체 리스팅은 73% 수준, 평균 거래량은 87% 수준으로 리스팅 감소가 거래량 감소보다 더 많아서 소폭의 조정을 예상했습니다. 그런데 전체 광역밴쿠버의 9월 시장을 살펴보면 총리스팅은 2005년 이후 2023년까지 평균치의 78%로 8월보다 5% 많아졌고 9월 전체거래량은 평균치의 77%로 이전 8월 87%수준보다 10% 감소하였습니다. 9월의 전체 리스팅과 거래량 모두 2005년이후 평균치의 78%, 77%에 불과하고 특히 거래량의 감소폭이 이전 달 평균치보다 무려 10%나 더 적어지면서 이제 시장은 뚜렷한 하락추세에 진입할 것으로 예상됩니다. 전체 리스팅과 거래량 모두 평균치보다 감소하면서 거래량 감소폭이 리스팅 감소폭보다 더 크게되면 가격의 하락으로 이어질 수 밖에 없습니다.

4일 발표된 9월 광역밴쿠버 부동산시장 통계를 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 거래량은 1,926채로 지난 해 9월 1,701채보다는 13.2%증가하였으나 지난 10년간 9월 평균 거래량에 비해서는 26.3% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 5,446채로 작년 9월4,243채 보다 28.4% 증가하였으나 지난 10년간9월평균 신규 리스팅수에 비해서는 5.2% 많았습니다. 지난7, 8월은 신규 리스팅과 거래량이 모두 감소하였는데 9월들어서는 신규리스팅이 더 증가하면서 전체 매물도 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $2,017,100, 타운하우스 $1,098,400, 콘도 $768,500으로 1년전에 비해 단독주택은 5.8%, 타운하우스는 5.3%, 콘도는 5.8% 높은 가격이고 8월에 비해서는 각각 0.1%, 0.5%, 0.2% 하락하였습니다. 거래일수는 32일, 23일, 25일입니다. 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active Ratio 는 12.6%, 21.6%, 21.3% 를 보이고 있습니다. 시장 전체로는 17.7%로 6월 이후 계속 하락하고 있습니다.

프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 1,100채로 작년 9월 897채보다는 22.6% 증가하였고 지난 8월보다는 12.5% 감소하였고 지난 10년 평균거래량에 비해서는 24% 감소하였습니다. 신규리스팅은 2,860채로 지난해 9월 2,273채보다 25.8% 증가하였고 10년 평균리스팅보다는 3.2% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark지수는 단독주택 $1,526,000, 타운하우스 $848,600, 콘도는 $545,500로 1년전에 비해 4.6%, 3.5%, 3.4% 상승하였고 8월에 비해서는 단독주택은 0.6% 하락, 타운하우스 0.3%상승, 콘도는 1.4%하락하였습니다. 거래일수는 29일, 23일 24일 입니다. Sales to Active Listings 지수는 각각 13.6%, 31.4%, 24.7% 이고 시장전체는 16.8%로 전체시장의 매수세가 지속적으로 감소하고 있습니다.

지난 한달간의 주요 경제 및 금융지표의 변동 내용을 보면 WTI원유가격은 지난 한달간 4% 상승한 89달러에 마감하였습니다. 6월말 70달러부터 상승세를 보이며 9월중95달러까지 치솟았지만 다행히 90달러 수준에 머물고 있습니다. 아직은 가격의 불안정성이 지속되고 있어서 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 물가 불안과 금리인사으로 인해 S&P 500지수와 NASDAQ 지수는 각각 5%, 6.3% 하락하면서 2개월 연속 하락세를 보이고 있으며 미국채 10년만기 시장금리는 지난 달 4.09%에서 월말 4.57%까지 11.7% 급등하였는데 이러한 현상은 더욱 가속화되면서 3일에는 4.8%까지 치솟아 시장은 고금리 공포에 휩싸이고 있습니다.

특히 10년 국채금리의 폭등은 시장이 보내는 엄중한 위기의 신호로 보입니다. 더이상 팬데믹 이전의 골드락스 시대로 돌아갈 수 없다는 경고이기도 합니다. 향후 금리의 방향도 예측하기 힘든 상황으로 전개될 것으로 보입니다. 분명한 것은 금리인하 가능성은 사라졌고, 그동안 시장의 공감대를 형성했던 추가 금리인상은 없을 것이라는 간절한 바램도 무너지고 있습니다. 위기와 공포의 가능성만 열려있는 상황이 되었습니다. 마치 내리막길은 막히고 구불구불한 거친 길을 달릴 수 밖에 없는 상황인 것 같습니다. 어쩌면 더 거친 오르막길을 가는 것도 감수해야 할 것 같습니다. 앞으로 발표되는 각종 거시지표, 고용, 실업, 물가, 각종 경기 지수등에 따라 수시로 변동성이 커져가는 어려운 상황이 예상되고 있습니다.

이러한 위기와 공포가 밀려오는 상황에서의 부동산 시장은 그 위기가 어떻게 전개될 지 예측할 수 없는 상황에 직면하면서 단기적으로는 시장의 Activity가 최소한에 그칠 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 리스팅과 거래량 추이를 더욱 면밀히 지켜보면서 시장의 흐름을 읽어갈 수 밖에 없을 것 같습니다. 짙은 안개로 뒤덮인 시장에서 섣부른 움직임보다는 견딜 수 있을 때 까지 견디려는 심리가 우선할 것 같습니다. 그렇지만 꼭 필요한 결정이 요구되는 경우에는 과감하고 단호하게 판단하고 결정하는 것도 더 큰 위험을 피해가는 지혜가 될 것입니다. 무거운 마음으로 시장을 바라보게 되어 편치 않지만 고비고비 넘어 온 지난 날을 바라보며 희망을 잃지 않으려고 합니다. 과거 상상할 수 없는 고금리 시대와 다시오지 않을 저금리의 시대를 뒤돌아 보면서 이 또한 지나갈 것이고 이 모두가 우리 삶의 소중한 과정이 되길 바랍니다. 이 위기를 지혜와 담대함으로 넘어서서 우리 모두에게 기회와 감사의 시간이 되기를 바라는 마음입니다.

(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)

Karis Ma의 부동산칼럼

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