다시 과열된 시장 vs 전격적인 금리인상

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5월의 부동산 시장은 “Sell in May”라는 말이 무색하게 과열된 시장이었습니다. 이전 폭등장 이후 시장이 조정 기간에 내 집 마련의 기회를 모색하던 First Home Buyer들이 다시 불붙은 부동산 시장에서 어려움을 겪으며 구매를 포기하는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

지난 달 칼럼에서는 주요 경제변수에 대해 시장의 컨센서스가 어느 정도 모아지고 있다고 했는데 그 내용을 업데이트합니다. 경기둔화와 침체가 불가피하고 그 시점에 진입하였다고 했는데 5월 중 실제 통계로 나타난 경기 및 고용 상황은 예상보다 잘 유지되고 있어서 경기둔화 및 침체는 지연되고 있습니다. 이에 따라 6월 7일, 캐나다 중앙은행은 3월 동결선언과 시장의 예상을 깨고 전격적인 0.25% 인상하여 이제 기준금리가 4.75%가 되었습니다.

물가지수의 하향추세는 지속되고 있지만 그 하락폭은 미미한 수준에 그치고 있어서 미연준의 2% 인플레이션 목표에 근접할 가능성은 여전히 더 멀어지고 있습니다. 전격적인 캐나다 중앙 은행의 기준금리 인상을 감안하면 14일로 예정된 미연준 FOMC 역시 추가적인 0.25% 인상 가능성도 커지고 있습니다.

이자율은 주택시장을 비롯한 및 모든 경제변수에 직접적인 영향을 미치고 있고 6월 7일 단행된 캐나다 중앙은행의 0.25% 기준금리 인상 배경에는 최근 과열양상으로 치닫고 있는 부동산 시장도 그 요인이 되었기에 향후 부동산시장 역시 과열된 시장 분위기가 진정될 수밖에 없을 것으로 보입니다.

5월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계로 실제 거래가격을 기준으로 산출하는 평균 가격지수로 작년 2월부터 올해 5월까지의 지역별 전체주택의 평균가격지수를 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역은 이전 최고점인 2022년 2월 $1,344,950에서 올해 1월 최저가격인 $1,167,181로 13.2% 하락한 후 5월에는 $1,311,906으로 1월 저점 대비 12.4% 상승하여 이제 이전 고점 대비 97.5% 수준에 이르는 가격입니다.

프레이져밸리 지역은 이전 최고점 $1,282,822에서 올해1월 최저 $891,167까지 40.5% 하락한 후 5월에는 1월 저점보다 22.3% 상승한 $1,089,659으로 이전 고점보다는 17.7% 낮은 가격입니다. 프레이져밸리의 경우 팬데믹 기간 중 상승폭이 70%까지 달했던 것을 감안하면 지난 1월이후 아주 큰 반등을 보인 것입니다.

지역별로는 5월 메트로 밴쿠버 지역의 총거래량은 3,411채로 작년5월 2,947채보다 15.7% 증가하였고, 지난 10년 간 5월 평균 거래량에 대비 1.4% 적었습니다. 신규 리스팅은 5,661채로 작년 5월 6,397채 보다 11.5% 감소하였고 지난 10년간 평균 리스팅 5,917채보다 4.3% 적었습니다. 4월에 비해 거래량과 리스팅 모두 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,953,600, 타운하우스 $1,083,000, 콘도 $760,800로 1년전에 비해 각각 6.7%, 4.7%, 2% 낮은 가격입니다. 거래일수는 31일, 19일, 26일로 계속 단축되고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active 지수는 28.5%, 45%, 45.5%로 Seller’s market 이 더 강해지고 있으며 시장 전체로는 38.4% 입니다.

프레이져밸리 지역의 5월 전체 거래량은 1,771채로 지난 해 5월 1,360채보다 25.8%나 증가하여 10년간 5월 평균 거래량에 비해 7.2% 적었습니다. 신규 리스팅은 3,533채로 작년 5월 3,631채보다 2.7% 감소하였습니다.

주택 별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,491,700, 타운하우스 $826,200, 콘도 $542,300으로 1년 전 대비 각각 12.7%, 9.8%, 6.9% 하락하였고 거래일수는 각각 23일, 18일, 23일로 역시 단축되고 있습니다. Sales to Active 지수는 28.9%, 57.6%, 43.8% 로 여전히 Seller’s Market이며 시장 전체로는 30.8% 입니다.

밴쿠버 부동산 시장은 1월 저점을 기록한 후 회복세를 계속하면서 이제는 강세시장으로 전환하였고 여전히 절대적인 리스팅 수는 적지만 증가 추세를 보이고 있습니다. 참고로 전체 광역 밴쿠버 시장에서 매매된 평균거래가격과 평균 리스팅 가격 차이를 보면 1월 -4%, 2월 -3%, 3월 -2%, 4월 -1%로 그 차이가 계속 줄어들다가 5월에는 거래가격이 리스팅 가격보다 높았습니다. 현재와 같은 시장상황은 누구도 예상치 못한 상황입니다. 지난 달에 이어 현시장상황에 대한 고민은 계속되고 있습니다. 더이상 시장상황이 악화되지 않을 것이라는 기대심리, 거듭된 학습효과로 시장반전 시 매수기회를 놓치지 않으려는 추격 매수세 가세, 그리고 만성적인 공급부족 등의 시장임을 감안하더라도 그 설명은 쉽지 않아 보입니다.

아울러 더 깊이 “집”이라는 주제를 고민해 봅니다. 집은 삶의 가장 기본적인 필수재입니다. 이 기본 특성에 충실한 매매 마인드를 가져야 할 것입니다. 어느 경제학자의 집에 대한 설명입니다. “성공을 꿈꾸기 전에 생존부터 하라, 새도 둥지가 있어야 알을 낳는다”, “젊은이의 1순위는 종자돈을 모아서 내 집을 마련하는 것이 가장 우선이 되어야 한다”고 강조하고 있습니다. 집은 자본주의 경제의 가장 기본 특성인 인플레이션을 방어하는 최소한의 수단이기 때문입니다. 개인적인 경험으로도 집값 상승에 대한 기대가 집을 구입하는 가장 큰 요인은 아닙니다. 그 당시의 자금상황, 생활환경 등을 통해 구입할 수 있는 최선의 집을 구입한 것이고 시간이 흐르면서 나온 결과일 뿐입니다. 이것이 집의 논리라고 생각합니다. 현재의 필요와 능력의 최대치로 집을 구매하고 그 곳이 삶의 안식처가 되고 그 곳에 추억이 쌓이고 인생이 닮기는 곳입니다. 그리고 보너스로 자산이 되어준 것입니다.

자산 측면에서 부동산의 특징은 Leverage 효과입니다. 대부분 집을 모기지를 받아 구입하기 때문에 가격상승 시 실 지급 금액대비 초과이익이 커지게 되는 것입니다. 주택가격 상승률이 대출 이자율을 상회한다면 대출비율만큼 투자금액이 승수효과를 갖게 되는 것입니다. 그리고 Equity의 특성을 갖고 있어서 시가상승 시 필요한 자금조달의 수단이 되기도 합니다.

또한 부동산은 적극적인 투자 행위 없이 자산가치가 증가하는 투자자산입니다. 그 선택 속에 삶이 담기고 그 삶의 흐름 속에 자산이 되는 것이 집이라는 생각이 듭니다. 집을 통해 받게 되는 감사가 얼마나 컸는지를 누구보다 절실하게 느끼고 있습니다. 그 지혜와 경험을 공유하면서 돈이 아니라 꿈으로 사는 집이라는 생생한 경험과 사례를 나눌 수 있기를 바랍니다.

(상담문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)

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