미 연준의 『두더지 게임』은 계속된다.

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최종수정 : 2023-02-03 11:29

희망과 기대보다는 뭔가 불편함으로 시작한 1월이었는데 전체적인 시장 분위기가 호전되며 불안심리가 가라앉는 것 같아 다행입니다. 1일 미연준의 기준금리를 발표되었는데 예상대로 0.25% 오른 4.75%로 인상하였습니다. 금리발표 후, 파월 의장의 기자회견에서 이전과 다른 유연한 발언들이 주식시장을 뜨겁게 달구었지만 금리정책 기조는 단호하였습니다. 특히 파월 의장이 2% 목표 인플레이션을 반복적으로 언급하는 것은 연준의 인플레이션 잡기가 두더지게임과 비슷하다는 생각이 들었습니다. 한창 유행할 때는 아이들부터 어른들까지 학교 앞 문방구나 오락실에서 즐겨했던 게임이었습니다. 어디서 튀어 오를지 모르는 두더지가 다시 구멍에 들어가기 전 망치로 때리게 되면 점수가 늘어나는 게임이었는데 무리하다 보면 손에 물집이 잡히기도 했던 기억이 납니다. 인플레이션을 유발할 여지가 있는 시장의 성급한 기대를 철저하게 때려잡으려는 의지가 느껴지면서도 분명한 것은 어느 순간 이 게임은 반드시 끝난다는 것입니다. 게임이 끝나기 전까지는 어디서 튀어나올 줄 모르는 기대 인플레이션의 여지를 철저히 막아야하는 것이 연준의 임무입니다. 손에 물집이 생기면서까지 게임에 몰두했듯이 연준의 목적을 달성하기 위해 어느 정도의 경제적 고통은 감수할 수밖에 없을 것입니다. 끝날 때까지 끝난 것이 아닌 것 같이 인플레이션이 2% 목표 수준에 도달할 때까지 연준의 기조는 지속될 것임을 보여주었습니다.

지난 1월의 주요경제 및 자산시장을 살펴보면 연말과 대비해서 뉴욕상품거래소 기준 WTI 원유가격은 소폭 하락한 $79의 안정세로 작년 6월 최고가격인 $122에 비해 35% 하락하였습니다. S&P 500지수와 NASDAQ지수는 연말대비 각각 5.7%, 10.7% 상승세를 보이면서 새해의 경제적인 불안감을 해소하는데 가장 큰 역할을 하였습니다. 10년물 미국채 금리는 3.5%로 하향 안정세를 보여 시장금리 안정세는 지속될 것으로 보입니다. 전체적으로 호전된 상황을 보여준 한달이었습니다.

2일 발표된 지난 1월의 광역 밴쿠버 부동산시장 통계에 따르면 메트로 밴쿠버 지역의 전체 거래량은 1,022채로 지난 해 1월 2,285채보다 55.3%, 이전 12월 1,295채보다는 21.1% 감소하였습니다. 지난 10년 간 1월 평균 거래량에 비해서는 42.9%나 줄어든 것으로 거래량의 감소폭이 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,297채로 작년 1월 4,170채보다는 20.9% 감소하였고 지난 12월 1,206채보다는 173.4% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택의 경우 $1,801,300, 타운하우스 $1,020,400, 콘도 $720,700으로 1년전에 비해 각각 8.4%, 0.9%, 7.6% 하락하였습니다. 거래일수는 51일, 43일, 42일로 계속 길어지고 있으며, 전체 리스팅 대비 판매량 비율인 Sales to Active listings ratio는 10.2%, 13.4%, 16.7%로 이전에 비해 감소하면서 단독주택은 Buyer’s Market에 진입하였고 시장 전체도 13.7%로 겨우 Balanced Market을 유지하고 있습니다.

프레이져밸리 지역의 전체 거래량은 626채로 지난 해 1월 1,310채 보다 52.2%, 지난 12월의 715채보다 12.6% 감소하였는데 이는 지난 10년간 1월 평균거래량 중 최저치를 기록한 것으로 나타났습니다. 신규 리스팅은 1,833채로 작년 1월 2,135채 보다는 11.8% 감소하였으나 지난해 12월보다는 803채보다 128.3% 증가하였습니다. 주택별 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,357,800, 타운하우스 $773,100, 콘도 $503,700으로 1년 전에 비해 각각 17.6%, 8.8%, 5.9% 하락하였습니다. 거래일수는 각각 48일, 40일, 41일로 콘도의 거래일자가 종전보다 길어졌습니다. Sales to Active Listings 지수는 13.5%, 25.8%, 20.4% 로 활발한 매매가 지속되고 있으며 시장 전체도 15.2%로 정상적인 Balanced Market을 유지하고 있습니다.

가격하락과 거래량 감소는 계속되고 있지만 이제 중앙은행이 기준금리 인상의 중단을 예고하면서 시장의 불확실성이 어느 정도 해소될 것으로 예상되며 봄 시장에 시장매물이 증가하며 저점을 확인하는 단계가 진행될 것으로 보입니다.

향후 시장을 보는 관점입니다. 경기전망은 지난 달 2023년 시장전망 컬럼에서 언급한 것과 같이 경기둔화나 침체는 당연한 것이고 그 기간은 1년내에 그칠 것입니다. 이번 달부터는 경기전망에 대한 시장전망을 Soft landing, Mild Recession, Hard landing, Depression으로 나누어서 경기전망을 해보려고 합니다. 최근 경기전망은 각종 경제 및 금융지표가 호전되고 안정적인 GDP추이, 인플레이션의 지속적인 하향 안정세, 견고한 노동시장 지속으로 지난 달에 많이 거론되었던 Mild recession에서 Soft landing의 가능성이 더 커지고 있습니다.

다음은 시장상황 변화에 따른 금리를 보는 시각의 변화가 필요합니다. 지난 해 6월부터 2년물 금리가 10년물 금리보다 높은 장단기 금리차 역전이 지속되어 지금은 그 차이가 0.7%에 이르고 있습니다. 이러한 역전현상은 기준금리가 너무 높게 상승할 때 발생하며 경기침체의 가능성이 커지게 되는데 1980년 이후 5차례 밖에 없었으며 현재 차이가 1982년 이후 가장 큰 폭입니다. 그 폭이 계속 커지고 있는 것은 이제 금리인상의 마지막 단계에 이르렀으며 정책이 시장을 크게 압박하고 있는 것입니다. 기간의 문제이지만 결국 정책변경 시 시장기능은 회복될 수밖에 없는 것입니다.

캐나다 중앙은행과 미연준의 기준금리 정책변화에 대한 이해가 필요합니다. 캐나다 중앙은행은 미연준에 앞서 지난 25일 기준금리를 0.25% 올린 4.5%로 발표하면서 실질적으로 마지막 금리인상임을 시사하였습니다. 연준이 계속 기준금리 인상을 예고하고 있는 것과 다른 행보입니다. 미국이 주도하는 경제상황에서 최초의 금리인상 시에는 환율방어 및 금융시장의 안정을 위해 미국정책에 동조할 수밖에 없지만 기준금리가 시장금리와의 괴리가 커지면서 더이상의 환율과 금융시장불안의 요인이 되지 않기 때문입니다. 역사적인 기준금리 추이를 보아도 그 상승폭은 항상 미국에 비해 작았습니다. 캐나다 중앙은행의 입장에서는 고금리를 지속하여 경기악화와 금융시장 불안을 야기할 필요가 없어진 것입니다.

2023년 이내에 기준금리 인하가 없다는 연준의 기조는 인플레이션 진정을 위한 정책 목표이며 의지표명이지 꼭 지켜야할 공약이 아닌 것입니다. 정책은 경제상황 변화에 따라 언제든지 변경 가능한 것입니다. 그리고 정책목표가 달성되면 그 하락추이는 단기간에 신속하게 진행되는 것입니다.

부동산 시장은 무엇보다도 이자율의 영향을 가장 크게 받는다는 것을 감안하면 이자율이 하락하면 시장 움직임도 활발해질 것입니다. 최근 긍정적인 것은 고정금리 모기지 금리가 많이 하락하고 있습니다. 변동금리는 기준금리가 변하지 않으면 6% 대를 계속해서 유지할 것입니다. 반면 고정금리는 5% 중반에서 최고치를 기록한 후 시장금리하락으로 4% 후반대까지 하락하였는데 이런 추세가 이어지면 봄에는 4% 중반대까지, 그리고 상반기내 4% 초반까지 하락도 가능해 보입니다. 금리인하로 모기지 여력도 그만큼 커질 것이고 이전의 최저금리 수준을 기대하기는 어렵지만 구매 여력이 있는 바이어들의 적극적인 시장참여도 조심스럽게 기대됩니다. 이제 시장의 흐름을 더욱 관심있게 지켜보면서 준비가 필요한 시점으로 보입니다.