경제 고통 지수 (Misery Index)

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최종수정 : 2022-12-07 09:23

추위와 함께 찾아온 12월은 첫날부터 눈이 내리며 밴쿠버 전역이 큰 교통대란을 겪었습니다. 준비되지 않은 상황이 어떤 결과를 가져오는지 보여준 12월의 시작이었습니다. 확실히 이 겨울은 유난히 더 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 가뜩이나 위축된 경제 환경으로 인해 걱정과 염려가 많은데 우리의 마음까지 너무 위축되지 않을까 걱정이 됩니다.

지난 1년 간의 메트로 밴쿠버 지역과 프레이저밸리 지역의 전체시장 HPI 가격지수를 살펴보면 지난 11월 메트로 밴쿠버와 프레이저밸리 모두 작년 11월에 비해 각각 0.6% 그리고 3.7% 하락하여 2020년 이후 연간 대비 처음으로 가격변동이 하락세로 전환하였습니다. 이러한 감소 추세는 내년 4월까지 더욱 그 감소폭이 커져 메트로 밴쿠버는 10% 초반, 프레이저밸리지역은 20% 중반까지 하락이 예상됩니다. 지난 4월부터 시작된 조정장은 가파른 하락세 이후 9월부터는 완만한 조정을 보이고 있습니다. 조정의 깊이는 어느 정도 확인되었지만 조정의 기간은 기대보다 길고 지루할 것으로 예상되고 있습니다.

지난 1년 간 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 통해서도 이러한 시장상황이 확인되고 있습니다. S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였고, 나스닥 지수는 여전히 1년 전에 비해 25 – 30% 하락한 수준입니다. 시장이 방향성을 잃고 박스권 내에서 급등락을 계속하고 있습니다. 뉴욕 상품거래소 기준 WTI 원유가격은 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $80달러 수준에서 4개월째 안정세를 지속하면서 인플레이션 진정 추세를 이끌어가고 있습니다.

미국채 10년 만기는 11월 말 기준 3.7%로 지난 달 4%수준보다 낮아졌고, 12월 1일 파월 연준의장의 금리인상 속도조절 발언 이후에는 3.5%까지 하락하였습니다. FED의 기준금리는 오는 14일 FOMC 금리발표시 50bp 상승한 4.5%까지 이를 것으로 예상되지만 시장금리가 급격하게 하락하고 있는 것은 앞으로 금리추이를 가늠하는데 큰 의미가 있다고 생각합니다. 7일 아침 발표된 캐나다 중앙은행의 기준금리는 3.75%에서 0.50%를 인상한 4.25%를 기록하게 되었습니다.

14일 미연준에서 발표할 점도표에서 2023년의 최종 예상 금리목표가 5% 이내 일지 또는 5% 이상이 될지에 대해 관심이 집중되고 있습니다. 인플레이션의 진정 추세와 금융위기에 대한 경계감을 감안한다면 5% 이내의 목표 금리가 예상됩니다. 그러나 인플레이션 억제를 위한 강력한 긴축의지가 유지된다면 5% 이상의 금리목표를 제시할 것으로 보입니다. 이번에 제시되는 목표금리 수준은 향후 경제전망에 대한 연준의 관점을 알게 되어 향후 이자율 추세를 전망하는 기준이 될 것입니다. Fed Pivot 즉 연준이 곧 이자율을 내릴 것이라는 시장의 조급함이 지속적으로 자산시장의 변동성을 확대시키고 있지만 보다 장기적인 관점으로 시장을 바라볼 필요가 있다고 생각합니다.

11월 전체 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 먼저 메트로 밴쿠버 지역의 11월 총 거래량은 1,604채로 작년 11월 보다 52.9% 감소하였고 지난 10월보다는 15.2% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 11월 평균보다는 36.9% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 3,055채로 작년 11월 보다는 22.9%, 지난 10월보다는 24.2% 감소하였습니다. HPI지수는 단독주택 $1,856,800, 타운하우스 $1,027,900, 콘도 $720,500으로 1년 전에 비해 1.7%, 1.5%, 0.9% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 STA 지수는 13%, 20%, 21%로 정상시장 수준을 유지하고 있습니다. 평균 판매일수는 각각 38일, 31일, 30일입니다.

프레이저밸리 지역의 11월 총거래량은 839채로 작년 11월 대비 57.5%, 이전 10월 대비 6.9% 감소하였습니다. 신규 리스팅은 1,703채로 작년 11월 대비 18.8%, 지난 10월 대비 22.1% 감소하였습니다. HPI가격지수는 단독주택 $1,404,900, 타운하우스 $799,400, 콘도 $518,400으로 1년 전에 비해 6.3%, 3.3%, 5.2% 하락하여 상대적인 하락폭이 큰 상황입니다. 참고로 단독주택 평균 가격지수 하락률은 20% 수준입니다. STA지수는 각각 15%, 21%, 23%, 평균 판매일수는 34, 28, 27일로 정상시장수준을 계속 유지하고 있습니다. 요약하면 두 지역 모두 지난 6월 이후 매월 거래량은 50% 내외 감소하였고, 리스팅은 20 -30% 내외 줄었으며, 평균 판매일수는 30일 내외 그리고 시장은 Balanced Market을 유지하면서 정상적인 시장상황을 이어가고 있습니다.

많은 분들이 현 경제상황이 이전 2008년 금융위기 상황보다 더 심한 것 아닌가 하는 질문을 많이 합니다. 현재의 고통이 더 크게 느껴질 수밖에 없는 것이라는 생각이 들어서 객관적인 경제 고통지수를 통해 현상황을 판단해보려고 합니다. 70년대 말 석유파동시 20 %를 넘나드는 물가수준, 97년 IMF사태로 인한 국가부도 상황, 2000년 초 닷컴버블 시 자산시장의 붕괴, 2008년 전세계의 경제위기로 주요금융기관과 대기업들의 도산, 그리고 2020년 팬데믹으로 경제봉쇄 상황까지 경험하였지만 지금 우리가 겪고 있는 고물가, 고금리, 고환율의 상황이 가장 힘들게 느껴질 수 있다고 생각합니다.

따라서 현 경기상황을 객관적인 지표로 알아보겠습니다. 경제적인 삶의 질을 수치로 나타낸 경제 고통지수(Misery Index) 입니다. 거시경제학에서 오쿤의 법칙으로 유명한 Arthur Okun이 만든 지수입니다. 그 내용은 “물가상승률 + 실업률 - GDP 증가율” 로 이 수치가 증가하면 경제적인 삶의 고통이 증가하고 반대의 경우는 삶의 고통은 감소한다는 것입니다.

미국경제기준으로 이 지수는 70년대 말 석유파동 시 22까지 역사상 최고치를 보였습니다. 정상적인 경제상황에서는 6 -8 수준을 보이는데 물가가 최고치를 기록한 지난 6월, 이 지수는 13까지 달해 2008년 금융위기 수준에 근접하기도 하였습니다. 최근 이 수치는 물가상승률이 진정되고 실업률과 GDP변동률은 거의 변동이 없어 10수준을 보이고 있습니다. 현재의 물가진정세가 계속될 것으로 예상되고 긴축정책으로 인한 경기침체가 불가피하지만 실업률 증가와 GDP감소 추세는 크지는 않을 것으로 예상되어 이 지수는 앞으로 8수준 내외를 유지할 것으로 보입니다. 이러한 객관적인 지수를 통해 본다면 분명 정상적인 경제상황보다 힘들고 어려운 시기이지만 이전의 주요한 경기위기 때의 고통까지는 아닌 것이 분명해 보입니다.

가계의 측면에서 분명 고물가로 인한 소비 위축, 그리고 고금리로 인한 금융비용의 증가로 인한 고통은 모두가 느끼는 고통일 수밖에 없습니다. 개인적으로도 리얼터라는 직업은 시장변화의 즉각적인 영향을 받기 때문에 그 경제적인 고통도 직접적입니다. 주택거래량이 1년 전에 비해 50%가 감소하였기 때문에 소득도 동일하게 감소할 수밖에 없습니다. 이제 모든 활동을 이 수준에 맞추어 조정해 나가며 감수해야하는 상황입니다. 개개인의 상황마다 이 고통의 수준은 다르겠지만 경제 전체의 고통수준을 객관적으로 평가하면서 시장을 냉정하게 대응할 필요가 있다고 생각 합니다.