최종수정 : 2022-11-04 10:57
1년 전 부동산 칼럼에서 “시장의 Overshooting” 이라는 제목으로 부동산 시장의 오버슈팅에 대한 우려를 말했는데 안타깝게도 그 시기가 생각보다 빨리 찾아왔습니다. 지난 1년 간의 시장 움직임을 보면 작년 11월 이후 거침없는 폭등세를 계속하던 시장은 올 3월을 고점으로 급격한 하락세를 보이며 메트로 밴쿠버 지역, 프레이저밸리 전체 시장의 HPI지수가 거의 1년 전 가격수준까지 내려오고 있습니다. 부동산 시장의 오버슈팅으로 인한 거품은 이제 거의 사라지고 있습니다. 메트로 밴쿠버 지역은 작년 10월 대비 지난 3월에 12.4%까지 상승한 후 이제 2% 상승에 그치고 프레이저밸리 지역도 작년 10월 대비 지난 3월에 22.6%까지 상승한 후 이제 1.7% 상승에 그치고 있습니다. 그러나 이게 끝이 아니고 1년 전과 전혀 다른 경제환경, 즉 인플레이션과 이자율 상승세 지속으로 인한 조정은 계속될 것으로 보입니다. 경기상황의 불확실성이 장기화되고 있어 그 조정의 깊이는 모르지만 길고 지루한 조정이 될 수밖에 없을 것 같습니다.
지난 1년 간의 주요 경제지표와 자산시장의 변동상황을 보면 S&P 500 주가지수는 1년 전에 비해 5% 하락하였으며 이자율에 민감한 NASDAQ 지수는 1년 전에 비해 30%나 하락하였습니다. 주택 가격 하락은 이에 비하면 아주 양호한 수준입니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가가 6월 초 $122까지 급등 후 현재 $86 달러 수준의 안정세를 보이고 있어 그나마 물가 안정세를 기대하는 희망이 되고 있습니다. 미국채 10년 만기는 현재 4.08%로 2.6배나 급등하였습니다. 이에 따라 최고의 안전자산인 미국채 시장의 위기상황까지 발생하고 있습니다. 국채ETF로 환산한 가격은 나스닥 하락폭보다도 큰 40% 수준입니다. 겨우 2 ~ 4%의 보장수익을 목적으로 한 국채 가격붕괴는 충격적인 상황입니다.
10월 26일 캐나다 중앙은행은 예상보다는 적은 0.5% 기준금리를 인상하여 이제 3.75%가 되었고, 11월 2일 미연준 역시 시장의 예상대로 0.75% 인상으로 4% 기준금리가 되었습니다. 12월 한차례 더 기준금리 결정이 남아있는데 경기상황에 따라 0.25 ~ 0.75%까지 그 변동폭을 아주 크게 잡고 있습니다. 그만큼 한달 앞도 예측하기 힘들다는 것입니다. 그리고 최종적인 기준금리 수준은 이제 5% 내외로 예상하고 있습니다. 아직은 갈 길이 멀어 보입니다.
지난 10월 밴쿠버부동산 시장을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 10월 중 총거래량은 1,903채로 작년 10월 3,494채보다 45.5% 감소하였고 지난 9월 1,687채보다는 12.8% 증가하였습니다. 지난 10년 간의 10월 평균 대비 33.3% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 4,033채로 작년 10월 4,049채보다는 0.4%, 지난 9월 4,229채보다는 4.6% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 10월보다는 22.6% 증가, 이전 9월보다는 1.2% 감소하였습니다. 조정국면 이후 거래량과 리스팅은 큰 변동없이 안정적인 수치를 유지하고 있습니다.
프레이저밸리 지역의 10월 중 총 거래량은 901채로 작년 10월 1,938채보다 53.5% 감소하였고 지난 9 월 897채보다 0.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,186채로채로 작년10월 2,188채와 거의 변동이 없었으며 지난 9월 2,273 채보다 3.8% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,642채로 지난 달보다 2.8% 감소하였고 작년 9월보다 63.7% 증가하였습니다. 이 지역의 총 리스팅수가 대폭 증가하며 조정폭이 더 크게 나타나고 있습니다.
10월 거래현황을 지역별 주택종류별로 살펴보면 메트로 밴쿠버 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,892,100, 타운하우스 $1,043,600, 콘도 $727,100으로 1년 전과 비교해서 각각 1.6%, 5.1%, 7.1% 상승하였으며, 전월 대비 각각 0.7%, 0.5%, 0.2% 지속적으로 하락하였지만 하락폭은 줄어들었습니다. 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14.3%, 19.3% 23.2% 이며 평균 매매일수는 각각 35일, 28일, 23일입니다.
프레이져밸리 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,436,400, 타운하우스 $809,800, 콘도 $527,900으로 1년 전에 비해 0.8%, 7.7%, 11.5% 상승하였고 전월대비 각각 1.8%, 1.5%, 0.5%의 하락세가 계속되고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 STA 지수는 13%, 22%, 22%를 유지하고 있습니다. 평균 매매일수는 34일, 27일, 31일입니다.
전체적으로 시장은 Balanced market을 지속하면서 정상적인 거래를 유지하고 있습니다.
이제 시장의 장기적인 전망을 위해 1980년 이후 현재까지의 5년 고정 모기지 이자율 추이를 보면 1980년초 20%를 넘기도 하였으며 1990년까지 평균 모기지 이자율은 15% 수준이었습니다. 이후 2000년 중반까지는 6.5% 내외였습니다. 5% 이하로 떨어진 것은 2008년 들어 처음이었고 코비드 직전까지 10년 넘게 저금리 기조가 유지되며 3% 내외의 안정된 금리 수준이었습니다. 팬데믹 이후 사상 최저인 1.5% 까지도 기록하였지만 이제 5.5% 수준까지 다시 상승하였습니다. 이제 3% 아래의 금리는 전설이 될 것 같습니다.
밴쿠버 부동산 가격추이와 대비해 보겠는데 통계자료의 한계로 메트로 밴쿠버 지역의 단독 주택 평균 가격과 비교해 보았습니다. 모기지 이자율의 상승 기간마다 후행적으로 주택 가격이 하락하였습니다. 마찬가지로 이자율 하락시마다 역시 후행적으로 주택가격의 상승이 이어졌습니다. 특징적인 것은 전체기간 중 매번 이자율의 상승기간보다 하락기간이 훨씬 길어서 주택 가격상승이 아주 크게 나타났습니다. 또 다른 특징은 1980년대 이후 주택가격 하락 국면에서 가격조정이 오더라도 한 번도 직전 저점 아래까지 하락한 적은 없었습니다. 밴쿠버 주택가격이 가지고 있는 하방 경직성을 보여주는 것입니다. 현재 급격하고 깊은 조정이 진행되고 있는 상황이 이전 조정국면과 유사한 모습이어서 지금의 조정기간도 이전처럼 짧은 조정이 되기를 바라는 마음입니다.
반가운 소식은 1일 연방이민부에서 2025년까지 연간 50만 명의 신규이민자 계획을 발표하였습니다. 코비드 이후 20만 명 중반대로 급감했던 신규 이민이 최근 집중되면서 올해 상반기까지 1년간 49만 명의 신규이민자가 유입되었고 이중 17%정도인 8만 명 이상이 BC주로 이주하였습니다. 이를 감안하면 매년 20,000 ~ 25,000채 정도의 거주지가 신규 이민자에게 필요한 상황입니다. 매년 BC주에 새로 지어지는 신규주택수가 5 ~ 6만채를 감안하면 신규이민의 증가로 인한 추가적인 렌트 수요 및 매수세가 더 커질 것으로 예상됩니다. 장기적으로 밴쿠버 부동산 시장의 호재가 될 것입니다.
매 주말마다 오픈하우스를 하고 있는데 아주 한산한 분위기는 계속되고 있습니다. 그러나 매 주말 1 ~ 2팀에 불과하지만 꼭 집을 사야겠다는 실 매수자들입니다. 아울러 집을 구매하려는 바이어분들도 어느 정도 마음에 들면 구입하겠다는 의사가 대부분입니다. 워낙 지난 시장이 뜨거웠기 때문에 그 때 구매하지 못했던 분들이 지금도 정상수준의 매매가 이루어지고 있어 집이 팔리면 더 떨어질 것을 기다렸다 구매하기보다 마음에 드는 집은 어느 정도 가격 네고가 되면 바로 구매하고 있습니다. 이런 시장의 맥이 이어져가기 바라는 마음입니다.
그 어느 겨울보다 춥고 긴 겨울이 될 것 같습니다. 주말부터 영하의 기온과 눈까지 예보되어 있는데 건강 조심하시고 따뜻한 마음으로 서로 보듬고 챙겨주는 겨울이 되면 좋겠습니다.
(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)
Karis Ma의 부동산칼럼
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