이자율 충격을 맞은 부동산 시장

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최종수정 : 2022-08-05 09:30

지난 7월의 주요 경제통계도 아주 기록적인 상황이었습니다. 7월 12일 발표된 6월 미국의 CPI 소비자 물가지수는 9.1%까지 기록하면서 인플레이션이 절정에 달했으며 다음날 발표된 캐나다 중앙은행의 1% 기준금리 인상 역시 누구도 예상치 못한 Ultra Step을 취함으로써 시장에 큰 충격을 주었습니다. 하루 전 발표된 미국 CPI 소비자 물가지수가 예상을 넘어 크게 상승하면서 캐나다 중앙은행이 아주 공격적으로 대응한 것으로 보입니다. 아울러 월말에 열릴, 미 FOMC금리인상이 최소 0.75% 이상으로 예상되면서 선제적인 대응이 불가피했던 것으로 보입니다. 즉 1%를 올려서 미국과 같은 2.5%의 기준금리 수준을 유지하고자 했기 때문입니다. 예상대로 지난 28일 미 연준의 FOMC가 기준금리를 0.75% 인상하면서 캐나다와 미국 기준금리가 같아졌습니다. 이제 캐나다 중앙은행은 9월, 10월, 12월 세 번의 금리발표를, 미국 역시 똑같이 세 차례의 금리발표가 예정되어 있습니다. 미국의 경우 11월 초 중간선거가 있어 9월 금리발표가 아주 중요한 변수가 될 것입니다.

캐나다 중앙은행의 전격적인 1% 금리상승은 밴쿠버 부동산시장에는 큰 충격이 되었습니다. 모기지 금리 역시 대폭적인 상승이 불가피하여 5년 변동의 경우 4% - 4.2% 수준, 그리고 5년 고정은 5.5%에 달하고 있습니다. 연초 변동금리가 1.5%, 고정금리가 2.5% 내외였음을 감안하면 2배가 훨씬 넘게 이자율이 상승하였습니다. 게다가 모기지 Stress Test의 적용금리도 상승하여 동일한 소득기준으로 가능한 대출금액이 감소하면서 구매력을 떨어뜨려 부동산 시장이 위축되고 있습니다.

6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122.11까지 급등한 후 하락 추세를 보이며 8월 1일 종가 기준 $93.31까지 20% 하락하였고 S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치를 기록한 후 각각 13.5%, 16.4% 상승하였습니다. 미국채 10년 물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 8월 1일 종가 기준으로 2.61%를 기록하여 33.3% 하락세를 보였습니다. 경기침체가 깊어지면서 아직은 높은 인플레이션이지만 이제 정점이 다가왔다는 시각 그리고 인플레이션이 안정될 경우 경기상황을 고려하여 추가적인 기준금리 인상폭이 제한될 수밖에 없다는 시장의 기대심리가 반영된 것으로 보입니다.

한편 미국의 2분기 GDP성장률이 0.9% 감소하여 1분기에 이어 연속 감소하여 경기침체에 대한 논란이 커지고 있습니다. Atlanta 연준은행의 GDPNow모델로는 2분기 전망치가 마이너스를 보였지만 실제 통계발표는 그렇지 않을 것이라고 전망했었습니다. 미국에서 경기침체를 공식 선언하는 곳은 미국경제연구소 (NBER) 입니다. 이전 사례를 보면 NBER에서 경기침체를 판단하는데 약 8개월에서 1년이 걸렸다고 합니다. 통계수치의 검증, 각 계정의 검토, GDP 외에 고용, 소득, 지출, 산업생산 등도 함께 검토해서 사후적으로 판정하는 것입니다. 경기침체 발생 후 1년이 지나서야 경기침체로 정의되는 것이기 때문에 현시점의 경기침체여부의 논쟁자체가 의미가 없기도 합니다. 경기 논란에도 불구하고 현재 상황은 경기가 하강하고 있는 것은 분명합니다. 먼저 국채 시장금리가 가파르게 하락하고 있습니다. 또 중앙은행은 인플레이션에 대응하여 계속 기준금리를 올리고 있지만 자금시장은 경기침체 우려로 기준금리 인상을 멈추거나 오히려 기준금리를 인하할 수도 있다고 보고 있습니다. 이는 경기침체 징조로 해석되는 장단기 금리 역전현상이 계속되고 있는 상황을 통해서도 알 수 있습니다. 또한 인플레이션 peak-out 전망이 더욱 커지고 있어서 7월 CPI소비자물가지수를 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 물가가 꺾이면 각국의 중앙은행의 기준금리 인상속도도 지연될 가능성이 클 것이고 이자율의 움직임에 따라 부동산 시장은 민감하게 영향을 받을 것이기 때문입니다.

전체적인 경제지표나 전망은 호전세를 보이고 있지만 밴쿠버 부동산 시장은 이자율상승의 직격탄을 맞고 휘청거리는 상황입니다. 3일 발표된 광역 밴쿠버지역의 7월 시장 통계입니다.

Metro Vancouver지역의 7월 중 총거래량은 1,887채로 작년 7월 3,326채보다 43.3% 감소하였고 지난 6월 2,444채보다 22.8% 감소하였습니다. 지난 10년 간 7월 평균보다도 35.2%나 적어 거래량 감소가 더욱 커지고 있습니다. 신규 리스팅은 3,960채로 지난해 7월 4,377채보다 9.5 % 감소하였고 이전 6월 5,256채보다는 24.7% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 지난 달보다 4.4% 증가하였습니다. 10년간의 7월 평균 신규 리스팅에 비해서는 36% 감소하였으며 10년 평균으로 보면 거래량과 신규 리스팅 수는 균형을 이루고 있습니다.

Fraser Valley 지역의 7월 중 총거래량은 998채로 작년 7월 2,006채보다 50.5% 감소하였고 지난 6 월 1,281채보다 22.5% 감소하였습니다. 지난 10년간의 7월 평균보다는 41.2% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅은 2,385채로 작년 7월 2,431 채보다는 1.9% 감소하였고 지난 6월 3,332채 보다는 28.4% 감소하였습니다. 10년간 7월 평균에 비해서는 17% 감소하였으며 전체 리스팅 수는 지난 달과 거의 변동이 없습니다. 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $2,000,600, 타운하우스 $1,096,500, 콘도 $755,000으로 1년 전과 비교해서 단독주택 11%, 타운하우스 15.8%, 콘도는 11.4% 상승하였습니다. Sales to Active Listings지수는 각각 11.8%, 20% 24.5%로 기록하여 감소세를 보이고 있습니다. 주택 별 평균매매일수는 각각 26일, 20일, 21일입니다.

Fraser Valley지역의 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,594,400, 타운하우스 $876,500, 콘도 $553,400으로 1년 전과 비교하면 각각 17.8%, 22.7%, 21.9% 상승하였고 전체 리스팅 중 거래량 비율을 나타내는 STA 지수는 각각 12%, 18%, 21.9%를 보여 하락세가 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 24, 19, 21일을 보이고 있습니다. 전체적으로 콘도시장은 여전히 거래가 활발하게 이루어지고 있지만 가격대가 높은 단독주택의 매매가 많이 감소한 시장상황입니다.

2020년 이후 실제 거래된 전체주택의 평균 가격추이를 살펴보면 Metro Vancouver지역은 7월의 평균 거래가격은 $1,206,929로 2월에 보였던 최고가격인 $1,345,381에 비해서는 11.5% 하락하였습니다. Fraser Valley 지역의 7월 평균가격은 $1,003,496으로 2월 최고가격인 $1,284,274에 비해서는 28% 하락하였습니다. 따라서 팬데믹 이후 최대상승폭에 대비해서 각각 38, 47%의 가격조정이 이루어진 상황입니다.

Seller’s market, Buyer’s market,Balanced market을 나타내는 Sales to Actives Ratio를 살펴보면 Fraser Valley 지역의 경우 계속하여 하락하여 6월은 19%, 7월에는 16%를 기록하고 있습니다. Metro Vancouver 지역 역시 6월 23%, 7월에는 19%의 하락세를 보여 두 지역 모두 Balanced Market에 진입하였습니다. 밴쿠버 부동산시장 특성상 12 - 20%의 Balanced Market국면에의 매수시점이 적절하다는 판단으로 인플레이션과 이자율 상승이 진정되는 상황을 지켜보면서 매수를 계획하기를 권해드립니다.

역사상 최고의 폭등을 계속하던 시장이 바로 몇달 전이었는데 지금은 치솟는 물가와 급등하는 금리로 차갑게 식어가는 상반된 시장상황을 경험하고 있습니다. 결국 급등과 하락의 파도를 지나서 시장은 다시 정상수준으로 돌아올 것입니다. 항상 시장에서 중심을 잃지 않는 현명한 의사결정을 하시기 바랍니다. 지금 나에게 가장 필요한 결정을 내렸다면 시간이 흘러 뒤돌아보면 그 결정이 나에게 가장 적절한 결정이었다는 믿음이 필요한 때인 것 같습니다.