금리인상이 부동산시장에 미치는 효과

마기욱 글쓴이의 다른 글 보기

연초부터 주변에서도 오미크론 감염자들이 많이 발생하고 있어 더욱 세심한 주의가 요구되는 시점입니다. 그나마 감기와 비슷한 증상이거나 무증상이라고 해서 다행입니다.

지난달 시장전망을 통해, 1월 중 캐나다 중앙은행의 이자율 인상을 전망하였는데 변동없이 지나갔습니다. 대부분의 전문가들은 이자율 인상이 예상과 달라서 정책의 타이밍을 놓쳤다는 비판도 많습니다. 그렇지만 금리를 올리지 않은 것이 아니라 “올리지 못한 것” 이라 해석됩니다. 그만큼 현재의 경제환경이 정책적으로 대응하기에 아주 어려운 진퇴양난, 오리무중(進退兩難, 五里霧中)의 상황을 반증한 것 같습니다.

2020년 3월 팬데믹 이후, 사상 최저의 이자율과 무제한에 가까운 통화공급을 통해 지금까지의 경제기조가 유지되었고 사회적인 안전망을 지켜왔습니다. 심지어 자산 시장과 부동산 시장의 버블까지 불러오기도 했습니다. 그런데 예상하지 못한 공급망 파동으로 인해 인플레이션이 심각해지면서 조기 금리 인상의 분위기가 커진 가운데 갑작스러운 오미크론 확산으로 구인난, 임금상승 등 복합적인 경기 침체 우려가 커지면서 중앙은행이 정책적인 딜레마에 빠진 것으로 보입니다. 그러나 인플레이션에 대한 즉각적인 대응이 절실한 상황이어서 다음 이자율 발표시점인 3월 2일에는 이자율 인상이 불가피하고 이제 그 인상율이 0.25% 또는 0.5% 일지에 관심이 쏠리고 있습니다. 다른 돌발변수가 없는 한, 단계적인 추가 상승이 불가피하여 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 상승이 계속될 것으로 보입니다.

지난 1월의 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver 지역의 1월중 총 거래량은 2,285채로 전년 1월보다 4.4% 감소하였고, 지난 12월에 비해 15% 감소하였습니다. 지난 10년간의 1월 평균과 대비해서는 25.3% 많은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 4,170채로 지난해 1월보다 6.9% 감소하였고, 이전 12월보다 114.4% 나 증가하였습니다. Fraser Valley 지역의 1월중 총거래량은 1,310채로 작년 1월보다는 23.7% 감소하였고, 지난 12월보다는 27.5% 감소하였습니다. 1월중 신규 리스팅은 2,135채로 작년 1월보다는 23.3% 감소하였지만, 지난 12월보다는 67.1% 증가하여 이런 추세가 이어진다면 시장의 수급개선이 기대되기도 합니다.

1월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역 Benchmark 가격은 단독주택 $1,953,000, 타운하우스 $1,029,500, 콘도 $775,700으로 1년 전과 비교해서 각각 22.7%, 24.3%, 14% 상승하였습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Listings지수는 각각 28%, 49.7%, 51.6%를 기록하여 Seller가 주도하는 시장이 계속되고 있습니다. 주택 별 평균 매매일수는 주택별로 각각 44일, 21일, 30일이 걸렸습니다.

Fraser Valley 지역의 1월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,569,300, 타운하우스 $796,500, 콘도 $574,300으로 1년 전과 비교하여 각각 41.8%, 37.2%, 30.6% 상승하였습니다. 모든 주택별로 이 지역의 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 59%, 89%, 99%를 보여, 지난달 이 수치가 100 - 200까지 이르렀던 상상할 수 없는 상황에서는 벗어났지만 여전히 절대적인 Seller 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 평균 매매일수는 각각 25, 12, 17일을 보였습니다.

지난 1월 18일, BC주 부동산협회에서 “이자율 인상이 부동산시장에 미치는 효과” 라는 보고서를 발표하였는데 이 내용을 간단히 요약해 드리겠습니다. 이번에 이자율이 인상이 된다면 2018년 이후 처음으로 인상되는 것인데 분석을 위해서 1983년부터 2018년까지 이루어진 10차례의 이자율 상승이 주택 판매량 및 주택 가격에 미친 결과를 토대로 다음 4가지 시나리오를 가지고 분석한 결과입니다.

첫번째 시나리오는 기준금리가 팬데믹 이전의 1.75%로 회복하는 것,

두번째는 기준금리가 정책금리 수준인 2.25% 수준으로 인상되는 것,

세번째는 인플레이션이 심화되면서 기준금리가 3%수준으로 인상되는 것,

마지막 네번째 시나리오는 기준금리가 1.75%이면서 장단기 금리를 나타내는 수익률 곡선이 수평을 이루어 5년 고정 모기지 금리가 안정적인 상황을 가정하였습니다.

그 결과, 금리 인상 후의 24개월 동안의 주택 거래량은 네번째 시나리오, 즉, 기준금리가 1.75%이며 모기지 금리가 안정적인 경우 거래량의 감소가 10%정도로 가장 적었으며, 기준금리의 인상폭이 클수록 주택 거래량의 감소가 커서 기준금리가 3.25%에 달할 경우 거래량은 40%까지도 감소할 수 있음을 보여주고 있습니다.

한편, 금리인상이 주택가격에 미치는 효과는 기준금리가 팬데믹 이전 수준인 1.75%를 예상하는 시나리오 1과 시나리오 4의 경우에는 가격변동이 거의 없고, 기준금리가 2.5%인 시나리오2의 경우는 가격수준이 5% 하락하고, 기준금리가 3.25%로 인상되는 시나리오 3의 경우 10%수준의 가격하락을 예상하고 있습니다.

즉, 역사적인 검증을 통해 이자율 인상은 주택 판매량의 감소, 그리고 주택가격의 조정을 가져오지만 금리인상의 수준에 따라 그 변동폭은 달라짐을 보여주고 있습니다. 이제 중앙은행이 정책 금리를 인상하고 긴축적인 통화 정책이 불가피한 상황이기때문에 분석 결과와 같이, 이자율 인상으로 주택 거래량은 감소하게 될 것이고 가격 안정을 가져올 것으로 예상하였습니다. 단, 현재 수급 불균형이 너무 심해 리스팅 수가 안정 수준에 이르기 위해서는 수요 감소가 필요하다고 보고 있습니다. 즉, 이자율 인상으로 주택 판매량은 이전 평균 수준으로 감소하겠지만 공급이 심각하게 부족한 상황을 감안하면 이전과는 달리 주택가격은 크게 하락하기보다는 완만하게 상승세를 보인 후 안정세를 보일 것으로 예상하고 있습니다.

지난 26일 미 연준의 Powell 의장은 FOMC 후, 기자회견에서 금리인상 속도에 대한 질문에 민감하게 반응하며 “Humble & Nimble”이란 용어를 사용하여 관심을 끌었습니다. 정책을 발표하는 자리에서 듣기 힘든 용어였는데 “겸손하고 민첩하게” 대응하겠다는 표현이었습니다. 현재 상황이 얼마나 변동성이 심한 상황인지를 단적으로 보여주는 표현으로 해석되면서 시장의 불확실성과 변동성에 대한 우려를 가져오기도 하였습니다. 급변하고 있는 경제 및 금융환경과는 다르게 현재 밴쿠버 부동산 시장은 2020년 4월이후 급등장세가 계속되면서 정상적인 시장 기능을 상실하고 치열한 머니 게임의 양상이 계속되고 있습니다. 신규 분양 시장 역시 각 프로젝트마다 뜨거운 분양 열기가 이어지면서 이를 이용한 개발회사의 분양가격도 엄청나게 상승하고 있습니다.

이제 이자율의 단계적인 상승, 그리고 인플레이션의 가속화, 노동력 부족, 임금 상승, 다양한 변이 발생으로 COVID 상황이 쉽게 마무리될 것 같지 않은 것 등, 또 다른 반전의 국면에 접어들고 있습니다. 불확실성이 더욱 커지면서 앞에서 언급한 “Humble & Nimble” 이 현 상황에 대응하는 적절한 표현임을 다시 느끼게 됩니다. 새해 들어 변동성과 불확실성에 대한 우려로 비트코인은 전 고점 대비 50%, 나스닥은 20%, S&P 500지수는 10%까지 급락한 후에 매일 등락을 반복하고 있습니다. 자산시장의 불안한 움직임은 분명히 부동산 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 보입니다. 실수요를 위한 부동산이 아닌 투자목적의 부동산 매매와 관련해서는 세심한 주의와 판단이 요구되고 있습니다.

(상담 문의 : 마기욱 부동산 604-306-0870)

광고문의: ad@vanchosun.com   기사제보: news@vanchosun.com   웹 문의: web@vanchosun.com