주거주지 비과세 조건은 어떻게 되나요?

지건주 kunjoojee@hotmail.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2021-07-16 13:20

최근 부동산 시장의 변동에 따라 집을 매도하거나 추가로 구입하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이와 관련해 주거주지 비과세 관련 질문을 많이 받고 있어서 이번 컬럼을 통해서 설명드리고자 합니다. 주거주지는 보통 House, Condominium, Cottage, Mobile home 등이 있고 주거주지가 위치한 land사이즈가 큰경우 1.24에이커까지 주거주지로 포함될 수 있습니다.

1가구 1주택 주거주지 비과세 혜택을 받기 위해서 첫째 조건이 해당 주거주지를 소유해야 한다는 것입니다. 부부인 경우 한명이 100 퍼센트 소유권을 갖거나 각각 50퍼센트를 소유하면 됩니다. 또한 소유자나 배우자 자녀가 있는 경우 자녀 역시 해당 주거주지에 실제 거주해야 합니다. 부모가 연로해 요양병원에 들어가는 경우 자녀가 해당 주택에 거주하는 경우 요양병원에 거주하는 부모가 계속해서 해당 주택을 주거주지로 지정할 수 있습니다. 간혹 땅을 소유하고 있다가 집을 짓는 경우가 있는데 이런 경우 집이 완공된 후에 꼭 거주를 해야만 주거주지로 지정될 수 있습니다.

만약 거주지의 일부를 렌트하거나 사업장으로 사용하는 경우 기본적으로 주된 용도가 거주 목적이어야 하고 렌트나 사업소득에 대해 세금신고 시 감가상각을 하지 않아야 합니다. 또한 사업/임대 목적으로 주택의 일부를 구조변경 한 경우에는 변경된 비율에 대해 더이상 주거주지로 지정할 수 없게되며 양도소득 신고를 해야합니다. 만약 주택 전체를 주거주지에서 임대목적으로 용도를 변경하는 경우 또는 처음 임대목적으로 주택을 구입한 후 주거주지로 용도를 변경한 경우 공인회계사를 통해 적절한 조치를 통해 추가 4년을 주거주지로 지정할 수 있도록 하시기 바랍니다.

한국에 주택을 소유한 경우 한국과 캐나다를 통틀어서 1가구 1주택이시고 세법상 캐나다 거주자라면 추후에 해당 주택을 매각하더라도 캐나다 세금신고시 주거주지 지정을 할 수 있습니다. 물론 상황에 따라 적절한 조치를 취한 경우여야만 하겠습니다. 예를 들어 한국의 주택을 이민 오면서 임대를 주고 캐나다에서 임대주택에 거주하는 경우 한국과 캐나다 통틀어서 1가구 1주택이지만 용도가 변경되었으므로 캐나다 공인회계사와 적절한 Election을 통해 추가 4년을 주거주지로 지정하여야 합니다. 물론 한국에서 발생하는 임대소득은 캐나다에 신고해야 하며 감가상각은 하지 않아야 합니다. 세금신고 시 1가구 1주택 비과세이므로 주거주지 매각과 관련 양도차익을 보고하지 않아도 된다고 생각하면 안되며 꼭 관련 양식을 통해 주거주지 지정과 이를 통해 양도소득을 비과세 처리하여야 합니다.

세법상 비거주자는 1가구 1주택 주거주지 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 부득이하게 한국으로 돌아가는 경우 그리고 캐나다 주택이 돌아간 후 최소 2년 이후 매각되는 경우에는 매각에서 발생하는 양도소득의 일부는 과세소득으로 합산되겠습니다. 성인자녀가 있는 경우 그리고 캐나다 부동산을 계속 소유할 계획인 경우에는 성인자녀에게 증여를 통해 계속해서 비과세 혜택을 받을 수 있겠습니다.

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