여섯 번째 이야기 – 계약의 선행조건

이정운 변호사 piercejlee@hotmail.com 글쓴이의 다른 글 보기

부동산이나 사업체를 매매해보신 분은 “컨디션” 이라는 표현에 익숙하실 겁니다. 주로 계약의 당사자에게 어떠한 법적 의무가 생기기 전에 성립되어야 하는 조건을 가리키는 표현으로 좀 더 정확하게는 condition precedent 라고 합니다. 한국말로는 정지조건(停止條件), 선행조건(先行條件),  또는 전제조건(前提條件) 이라고 합니다.
 
예를 들어 부동산을 구입할 때 모기지 (Mortgage) 가 필요한 경우가 있습니다. 이 때 아무런 condition precedent 없이 부동산 매매 계약을 한다면 만약 은행이 모기지를 거절할 경우 구매자는 계약을 완료 할 수 없게 됩니다.  그렇다고 해서 모기지가 승낙될 때까지 부동산 매매 계약을 미룬다면 그 전에 원하는 부동산이 팔려 버릴 수도 있습니다. 이럴 때 해결책이 condition precedent 입니다. 계약서에 “은행이 모기지를 승낙해야만 구매자가 계약을 완료해야 할 의무가 있다”라는 조항을 집어넣는 것이지요. 이러한 계약은 법적 효력을 가지고 있기 때문에 당사자는 설령 조건해제 전이라고 하더라고 계약을 취소할 수 없습니다. 다만 예외는 condition precedent 가 지나치게 주관적인 경우입니다.
 
1982 년 BC주 대법원 (Supreme Court of B.C.) 에서 있었던 Murray McDermid Holdings Ltd. v. Thater 라는 재판은 condition precedent 가 지나치게 주관적일 때 어떠한 결과가 생기는지 잘 보여주는 예 입니다. 이 소송의 원고 McDermid 사(社) 는 B.C. 주 중부에 위치한 Vanderhoof 에 위치한 피고 Mrs. Thater 의 소유 임지(林地)를 $68,000 에 구매 하기로 계약을 하고 $100 의 계약금을 지불하였습니다.  이 계약에는 한가지 condition precedent 즉 전제조건이 있었는데 그것은 McDermid 사의 사장이자 소유주인 Mr. McDermid 가 이 계약의 내용을 최종 승인해야 한다는 것이었습니다. 하지만 이 조건이 해제되기 전 Mrs. Thater는 제 삼자로부터 같은 임지를 $85,000 에 구매하겠다는 제의 (offer) 를 받게 됩니다. 이 제의를 받은 피고는 원고와의 계약을 취소하겠다는 뜻을 알리지만 원고는 이를 받아들이지 않고 Mr. McDermid 의 최종 승인이 이루어져 조건이 해제 되었음을 통보합니다.  결국 계약이행을 주장하는 원고와 거부하는 피고와의 대립은 소송으로 이어졌습니다.
 
McDermid 사와 Mrs. Thater 간의 소송에서 쟁점은 과연 둘 사이의 계약이 법적 효력이 있느냐 하는 것이었는데 판사는 Mrs. Thater 의 손을 들어주며 condition precedent 의 해제가 전적으로 계약의 한 당사자의 판단이나 행동에 달려있을 경우 그 계약은 법적 효력을 가지지 못한다는 의견을 밝혔습니다. 다시 말하자면 McDermid 사는 원한다면 얼마든지 조건해제 전에 일방적으로 계약을 파기 할 수 있었는데 이러한 상황은 계약이라기 보다 Mrs. Thater 가 McDermid 사에게 $68,000 의 가격에 자신의 임지를 매각하겠다고 일방적으로 제의 (offer) 를 한 것과 다름이 없었다는 것입니다. 계약은 보통 제의(offer) 와 승낙 (acceptance) 의 단계를 거치는데 이 경우 승낙이 이루어 지기전에 제의가 취소 되었다고 볼수 있는 것이지요.  

위의 예와 같이 잘못 쓰여진 계약 조항은 예상했던 것 보다 훨씬 더 큰 결과를 초래할 수 있습니다. 특히 Condition Precedent 와 같이 그 내용에 따라 계약의 성립 자체가 부정될 수 있는 조항은 쓸 때 좀 더 각별히 신경을 써야 하겠습니다.

*법적책임면제고지:  이 글은 법률조언이 아니며 저자는 이 글에 대한 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.  법률조언이 필요하신 분은 변호사를 찿으십시오.

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