부동산 투자와 세금 (9) 미국 부동산 투자

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

2007년 부터 미국 부동산 가격이 많이 하락하면서 캐나다에 거주하시는 한인분들께서도  미국 부동산 취득에 많은 관심을 가지시고 또, 실제로 투자하시는 분들도  계셨습니다. 

이번주에는 부동산 투자와 세금 마지막 시간으로 캐나다 거주자가 미국 부동산을 취득하고자 할 때 고려해야 할 기본적인 내용들에 대해 설명 드리겠습니다.

기대 양도 소득 (Potential capital gain)

부동산 가치가 많이 평가절하된 지역이 많으므로 낮은가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회 또한 많은 것 같습니다. 구매 후,  경기가  회복되고 적절한 시기에 판매하면 양도소득을 기대할 수 도 있을 것 같습니다. 

의료보험(Health insurance)

취득하신 부동산을 사용하려고 미국을 방문하실 경우, 의료 보험을 충분히 적용 받을 수 있는지를 확인하셔야 합니다.  BC주 의료보험만 있고 추가 의료보험이 없으면, 의료서비스가 필요한 경우 예상치 못한 많은 의료 비용이 발생될 수 있습니다.  또 추가 관광 보험료가 시간이 지나면서 계속 오르게 될 것입니다.

원천징수세금 (U.S. withholding tax )

미국에 취득했던 부동산을 처분하실 때 미국 국세청에 보통 10%의 원천징수세금을 납부하셔야 합니다. 

이 경우, 양도차액의 10%가 아니고 판매 대금의 10%를 내셔야 합니다.  양도소득이 없는 경우는 미국의 세무신고 번호 (Individual Taxpayer Identification Number)를 발급받아 미국 국세청에 세무신고를 하셔서 원천징수된 세금을 환불 받도록 할 수도 있습니다.

또한 판매한 내용을 캐나다 정부에 개인소득 신고 시 추가로 신고하셔야 합니다. 캐나다 신고서에는 캐나다 돈으로 환전해서 양도소득을 산출해야 하므로 구입하셨을 때의 환율과 매매 했을 때의 환율을 함께 기록해 놓으셔야 합니다.

임대소득신고(Rental income)

미국에서  취득한 부동산에서 임대 소득이 발생되면 미국정부에 매년 소득신고를 하셔야 하며 캐나다 정부에도 신고하셔야 합니다. 

양도세와 마찬가지로 원천징수를 할 수도 있으므로 일반적으로 미국에 임대 소득이 있는 부동산을 취득하실 때는 미국에 별도 법인을 설립하시고, 그 법인이 미국 부동산을 취득하는 방법을 취하시는 것이 좋습니다.

취득한 부동산이 $100,000이 넘으면, 매년 캐나다 정부에 해외자산 신고도 하셔야 합니다.

미국거주자

미국 부동산을 취득하시고 미국에서 장기적으로 거주하시는 경우 방문자의 자격으로 미국에 거주 하였더라도 미국의 ‘거주자’로 간주되어 미국정부에 전세계 소득신고를  할 의무가 생길 수 있습니다.   법이 복잡하지만 기본적으로 3년간 183일 이상 미국에 거주 하셨다면 미국의 거주자로 간주될 수 있으니 조심하셔야 합니다.

캐나다의  경우, 1년에 183일 이상인 것에 비하면  미국의 경우, 더 쉽게 미국 거주자로 간주되어 납세의 의무가 생길 수 있다는 것을 고려하셔야 합니다.

이번주를 마지막으로 저의 세무회계컬럼을 모두 마치게 됩니다. 그동안 많은 관심과 격려를 보내주신  독자 여러분께 진심으로 감사드리며, 앞으로 고객여러분들께 보다 나은 세무회계 서비스를 제공해 드리도록  더욱 노력 하겠습니다. 감사합니다.
끝.

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