네번째 이야기 – 말에 따르는 책임

이정운 변호사 ms@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2011-01-11 11:48

집을 사거나 팔아보신 분들은 계약서를 꼼꼼히 읽어보신 경험이 있을겁니다. 보통 집을 매매할 때는 BC주 부동산 협회 (BC Real Estate Association) 와 변호사 협회 (Bar Association) 가 함께 제작한 표준 양식의 계약서를 많이 씁니다. 그래서 계약서 내용이 많이 다르지 않지요. 표준 양식 계약서에는 Representation and Warranties 라는 흥미로운 조항이 있습니다.

Representation 은 한국 법률 용어로 진술(陳述), 고지(告知), 또는 개진(開陳) 이라고 합니다만 간단히 설명하면 누군가를 유도해 계약을 맺기 위해 말한 내용을 일켣는 표현으로 만약 그 내용이 사실이 아니라면 손해배상청구의 근거가 됩니다.

Representation 성립은 상황의 영향을 많이 받는데 특히 계약의 당사자들 간의 지식이 현저히 차이나는 경우 representation 이 성립될 가능성이 높습니다.

예를 들어 자전거를 전문으로 파는 가게의 주인이 손님에게 “이 자전거는 산길에서 타기 좋은 자전거입니다” 라고 했다면 그 말은 자전거에 대한 전문지식이 없는 구매자에게 representation 이 될 수 있습니다. 왜냐하면 그런 사람은 자신의 판단보다는 자전거 주인의 말을 믿고 자전거를 살 가능성이 높기 때문이지요. 만약 그 말이 거짓이었다면 구매자는 자전거 주인에게 손해 배상을 청구 할 권리가 있습니다.

비슷한 예로 A가 집을 팔 때 “이 집은 비가 새지 않습니다” 라고 말하였고 그 말을 믿은 B가 집을 구매하였다면 A의 말은 representation 이 될 수 있습니다. 따라서 만약 A가 판 집이 비가 새는 집이 었다면 A 는 자신의 말에 책임을 지고 B 에게 손해 배상을 해 주어야 할 수도 있습니다.

집을 사거나 팔때 쓰는 표준 양식의 매매 계약서를 살펴보면 “There are no representations, warranties, guarantees, promises or agreements other than those set out in this Contract…” 라는 구절이 있습니다. 무슨 뜻인가 하면 계약서상 명시되어있지 않은 진술 즉 representation 은 인정되지 않는다는 뜻입니다.

집을 팔때 판매자는 그 집에 대해 여러가지 이야기를 할 수 있습니다. 난방이 잘 된다거나 방음이 잘 된다거나 혹은 깨끗하게 사용한 집이라는 말로 구매자에게 그 집의 가치를 설명할 수 있습니다. 하지만 이러한 내용을 따로 명시하지 않고 표준양식의 주택 매매 계약서에 서명을 한다면 결국 계약서상 판매자는 자신이 한 어떠한 말에도 법적 책임을 질 의무가 없습니다. 이러한 점이 바로 표준 양식의 계약서를 쓰는데 따르는 위험성입니다.

일반적으로 주택매매의 경우 기본양식의 매매계약서를 써도 큰 문제는 없습니다. 다만 구매자의 경우 가능하면 inspection 을 철저하게 하고 판매자가 해당 주택에 대해 밝힌 내용 중에 중요하다고 생각되는 내용은 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 판매자의 경우 주택에 대해 과장된 말이나 오해의 소지가 있는 말을 하지않고 추후에 분쟁의 소지가 될 만한 representation 을 계약서상 명시 하지 않는게 좋습니다. 또한 일반적인 부동산 거래가 아니라면 가능하면 변호사의 도움을 받아 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

*법적책임면제고지: 이 글은 법률조언이 아니며 저자는 이 글에 대한 일체의 법적 책임을 지지 않습니다. 법률조언이 필요하신 분은 변호사를 찿으십시오.