고정 금리 페널티란?

이윤도 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-09-29 13:22

안녕하세요 오늘은 모든 분들이 궁금해 사시는 것중 하나인 페널치 계산법에 대해 알려 드리고자 합니다.

서브 프라임 사태가 일어나기 직전 고정 금리로 묶으신 분들은 특히 높은 페널티 때문에 모두들 발을 동동 구르고 계실줄 압니다. 그 이유인 즉슨 고정 금리인 경우 두가지 페널티 계산법이 적용 되며 그 두가지 중 높은 쪽 페널티를 내셔야 하므로 금액이 만만치 않으실 것입니다. 이 두가지 계산법을 조금 후에 같이 살펴 보겠습니다.

다른 한편으로, 변동 closed상품 경우에도 페널티는 있습니다. 많은 분들이 모기지를 처음 계약 하실때 변동 이란 단어만 생각 하시고 '나는 페널티가 없다'라고 생각 하시는 분들도 제 경헝상 많이 있으십니다만, 변동 금리를 채택하실 시 유의 하셔야 하는 단어는 Open 인지 Closed인지를 반드시! 구분 하셔야 합니다. Open일 경우 말 그대로 열려 있는 모기지 이므로 페널티 없이 아무때나 타 은행으로 옮기시거나 집을 파셔도 지장이 없으십니다.

Closed같은 경우는 원금 상환 제약이 있는 상품이므로 타 은행으로 옮기시거나, 집을 파실 경우 (새로운 집으로 모기지를 port하시는 것은 제외) 에 페널티가 부과 됩니다.

변동 closed 경우 주로 3개월치 이자가 페널티로 부과되어 집니다. 하지만 아까 말씀드린대로 고정 금리는 꼭 그렇지는 않습니다. 예를 들어보겠습니다.

시나리오 : 남아있는 모기지 금액 - $300,000, 3년전 5.5% 로 5년 계약을 하셨을 경우 만기일이 2년 남으신 상태이며, « 오늘 » 이자율이 3.5%라고 가정하겠습니다.

보시다시피 이분같은 경우는 앞으로 2년간 5.5% 로 계속 만기일까지 모기지를 가지고 계시거나 페널티를 내시더라도 더 좋은 금리로 바꾸실지 고민이 많으실 것입니다. 여기서 페널티 계산을 해 보겠습니다.

첫번째, 3달치 이자 계산법 – 간단히 말씀드리면 매달 불입금 중 이자 부분에 대해서만 곱하기 3을 하시면 됩니다. 즉, $300,000 X 0.055 X 3/12 = $4,125 가 3달치 이자금액이 될 것입니다.

두번째로, Interest Differential Penalty 계산법입니다. 간단히 설명을 드리면 3년 전 계약 당시 고정 금리 이자율과 현재 이자율을 차이가 적용 되며 , 남아 있는 기간 역시 페널티 금액을 계산하는데 중요한 요소가 됩니다. 쉽게 숫자로 말씀 드리면, $300,000 X (5.5% - 3.5%) X 2 years = $12,000 입니다.

불행하게도 고정 금리 같은 경우는 이 두가지 경우중 더 « 높은 » 금액을 페널티로 적용 하게 됩니다. 현실적으로 말씀 드리자면 고정 금리 계약을 파기하고 싶어하시는 대부분의 경우가 이자율이 높기 때문에 그런 것이므로 3달치 이자율이 페널티로 적용되는 경우는 수학적 원리고 봤을 경우 거의 없으시다고 보시면 됩니다.

이런 경우는 어떨까요? 똑같은 시나리오일 경우 모기지 $300,000 중에서 $150,000은 같은 고정 금리, 나머지 $150,000은 변동 closed로 가지고 계신 상태에서 중앙 금리가 내려 갔으므로 고정금리 $150,000에 대한 부분만 불만을 가지시고 계약을 파기하실 경우 페널티는 반으로 줄게 됩니다. 나머지 변동 closed상품은 중앙금리가 내려갔으므로 굳이 파기를 안 하셔도 이익을 많이 보게 되시겠지요?

또 다른 경우는 페널티가 많으시더라도 모기지를 옮기심으로써 페널티 보다 더 많은 돈을 save하실수도 있으시다는 것입니다. 2년간 더 내시는 이자 + 2년 후 만기시 적용되는 이자를 예상해서 오히려 지금 다른 상품으로 고려해 보시는 것도 나쁘지 않으실 것입니다.

오늘 칼럼은 고정 금리 페널티에 대한 계산 원리를 잘 아시고 계신다면 금리 결정을 하시거나 집 장만을 하신 후 언제쯤 완전히 처분을 하시고 싶으신지, 혹은 고정금리를 이미 하셨는데 다른 선택 옵션이 가능 하신지 등등, 여러가지 상황을 고려하셔서 모기지를 이끌어 나가시는것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.