모기지 받는 과정

이윤도 caleb.lee@rbc.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-07-09 09:48

혹시 모기지 받으시는 과정이 궁금하진 않으신가요?

이번 칼럼은 정말 말 그대로 ‘기본적인’ 모기지 론을 받으시는 과정을 여러분들과 함께 나누는 것도 모기지를 고려하실때 약간이나마 도움이 될수도 있지 않을까 하는 마음에 간략하게 정리를 해 보았습니다.

일단, 집을 처음 사시거나 아니면 더 큰 집으로 이사를 가고 싶으신 분들께서는 가장 궁금한 것이 과연 본인이 얼마만큼의 모기지를 받을수 있는지 여부일 것입니다. 캐나다에는 현재 여러가지 프로그램이 준비되어 있습니다. 예를 들면, 비 거주자, 신규 이민, 자영업, 일반 샐러리 프로그램 등등 각 금융 기관마다 좋은 프로그램이 준비되어 있습니다. 이번 칼럼에서는 이런 프로그램들의 세부 논의 보다는 일반적인 승인 과정과 순서, 등등에 관해 설명해 드릴까 합니다.

일단 가장 기본적으로 첫 상담이 이루어 집니다. 이 과정은 주로 손님께서 전화를 주시는 경우가 대부분 이지요. 위에 말씀드린 대로 은행마다 가지고 있는 프로그램이 약간씩의 차이가 있으므로 이곳 저곳 전화로 알아 보시고 가장 알맞거나 적합하다고 생각 되시는 은행이나 상담자와 미팅이 이루어 집니다. 집을 구입해 보신 분들은 아시겠지만, 모든 계약은 일단 offer and acceptance로 이루어 집니다. 즉, 구입자 쪽이 offer를 넣게 되고 집을 파시는 쪽이 구입자의 offer를 accept할 경우에 가계약이 성사되게 되는 것입니다. 이 경우 조건 (subject) 이 붙는것이 일반적 입니다. 그중 가장 중요한 것이 바로 모기지의 승인 여부가 10분중 8-9분의 계약서에 명시되어 있지요. 다른 말로 나머지 1-2분은 전부 현금으로 구입하실 경우 이 조건은 명시되지 않게 됩니다. 이렇게 가계약이 성사되면 주로 1주일에서 10일정도 조건을 해제 (subject removal) 할수 있는 시간을 구매자는 가지게 됩니다.

이 계약서와 함께, 나머지 모기지 신청에 필요한 서류를 가지고 은행이나 금융 기관 모기지 담당자와 상담 후 모기지를 신청하게 되며 이때 승인 및 심사과정을 거칩니다. 이 과정을 도와 드리는 것이 바로 저희들이 하는 일입니다. 쉽게 표현하면 손님께서 모기지를 받으실 경우 아무 문제 없이 매달 불입금을 납부하실수 있다는 발표를 대신해서 맡아서 하는 것입니다.

대체적으로 캐나다 모기지 ‘교과서’ 에 나온 승인 기준은 이렇습니다. 만약에 한달에 100원을 버신다는 가정 하에 신청자 (들)의 총 매달 개인 부채 불입금, 예를 들면 매달 내시는 카드값, 자동차 론, 마이너스 통장 이자 론 불입금 등등, 과 함께 예상되는 매달 모기지 불입금을 합쳤을 경우 40-45원이 넘지 않아야 합니다. 영어로는 TDS (Total Debt Service) 라고도 주로 불립니다. 통상적인 캐나다 영주권 , 시민권자의 경우 이 100원의 수입은 캐나다 정부에 신고가 된 소득 (gross income)을 이야기 하는 것인데, 문제는 처음에 말씀드린 바와 같이 비 거주자라든지, 신규 이민자, 혹은 자영업자의 경우 그만큼의 소득을 신고하는 경우는 많지 않다는 것입니다. 그래서 나온것이 신규 이민, 비 거주자, 혹은 자영업 프로그램 같은 것인데, 캐나다에 랜딩을 하신 지 3년 – 5년 미만이신 경우 신규 이민자에 해당되며, 캐나다에 사시면서 영주권 이상을 소지하고 있지 않으신 분들을 비 거주자라 칭하게 되고 자영업을 2년 이상 하신 분들을 자영업자라 분류하게 됩니다. 이런 경우들은 각가의 서류 증명에 한해 약 65%-70% 대출(비 거주자, 신규이민) 혹은 65%-90% (자영업자) 가 가능한 것이 일반적입니다.

다시 본론으로 들어가서 승인 절차가 끝나게 되면 승인 여부를 손님께 통보 드리게 되며, 주로 하루에서 이틀정도가 소요가 되지만 혹시라도 ‘조건’승인 (conditional approval) 이라는 것이 나올수 있으므로 가계약이 성사가 되면 바로 상담 후 승인 절차를 받으시는 것이 좋습니다. 여기서, 조건 승인이란 심사하는 측에서 서류 보강을 원한다던지, 혹은 살 집에 대한 감정을 요구한다든지 등등의 조건이 성립됨에 한해 ‘완전’승인 (firm approval) 으로 전환해 준다는 것입니다. 집을 감정하게 될 경우 약 200-300불정도의 금액이 예상되며 은행이나 금융 기관에 따라 손님 대신 납부를 해 주는 곳도 있으니 잘 알아보실 것을 추천드립니다.

완전 승인이 나게 되면 이제 조건 해제 (subject removal) 를 하시게 됩니다. 이 경우 일정액의 deposit을 지불하심으로 최종 계약이 성사되게 됩니다. 이 경우 이제 이사가실 날짜에 맞춰서 모든것을 서서히 준비 하시게 되며 모기지를 얻으신 은행이나 금융 기관과 모든것을 다시 점검 하신 후 변호사나 법무사와 함께 집에 관련하여 계약서 대로 양도 절차를 걸치게 되시는 것입니다.

간단하게 나마 집 구매에 있어서 모기지를 받으시는 과정 중심으로 설명을 드려 봤습니다. 은행이나 금융 기관마다 조금씩 다르겠지만 아마도 위의 과정이 크게 벗어나지는 않는다고 생각 됩니다. 이 과정을 간단하게 그래프처럼 머리속에 가지고 계시다면 집 구매시 모기지를 준비하실때 시간적, 정신적으로 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

다음에는 모기지 신청시 각각의 경우별로 일반적인 분석을 해 드리려고 합니다.

-이윤도 소장-