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캐나다부동산協 “3월 거래량 늘어”
캐나다 전국 부동산 거래량은 3월 들어 전월보다는 늘어났지만 1년 전보다는 상당히 적은 수준을 보였다고 캐나다부동산협회(CREA)가 15일 발표했다. 부동산 거래 전산망 멀티플리스팅서비스(MLS) 기준으로 올해 3월 거래량은 2월보다 2.4% 증가했다. 거래량 증가세에 기여한 지역은 메트로밴쿠버, 프레이저밸리, 캘거리, 광역토론토, 몬트리올, 사스카툰, 해밀튼-벌링튼, 키치너, 워털루 등이다.로라 레이저(Leyser) CREA회장은 "전국적인 거래량은 지난 여름 이래로 온건한 안정세를 유지하고 있다"며 "3월 거래량 증가가 거래량 증가 장세의 시작점을 찍었는지 여부를 판단하기 위해 봄철시장 반등을 주의 깊게 관찰하고 있는 중이다"라고 밝혔다. 레이저 회장은 지역 상황은 전국적인 국면과 다를 수 있으니 지역 전문 부동산 중개사에게 조언을 구해보라고 덧붙였다.협회는 올해 3월 실제 주택 거래량이 지난해 3월 거래량보다 15.3%나 적은데, 이렇게 큰 차이가 나는 이유는 부활절 연휴와 5주차 주말이 겹쳐 지난해보다 매매 성사에 불리한 부분이 있었다고 설명했다. 올해 2월에는 지난해 2월보다 거래량이 15.9% 적었다. 캐나다 전체 부동산 시장의 90%에서는 지난 해 3월보다 부진한 3월 장세를 보였다. 단 메트로밴쿠버, 캘거리, 리자이나, 사스카툰, 몬트리올, 퀘벡 등 주요 시장에서 연간 거래량 격차가 2월보다는 줄어들어 부진을 다소 만회했다. 그레고리 클럼프(Klump) CREA수석 경제분석가는 "분석가들은 지난해보다 얼마나 거래량이 감소하느냐를 앞으로도 주목할 것"이라며 "모기지규정과 대출 가이드라인이 강화된 상태 후에 거래량 감소 기대가 놀라운 일은 아니다"라고 말했다. 단, 클럼프 수석도 모기지규정 강화 이후 캐나다 전국 거래량이 지속해서 평행선을 긋다가 올해 3월에 다소 늘어난 점은 주목할만한 현상으로 지목했다. 한편 3월 주택시장에 새로 나온 매물은 지난 달보다 3.2% 증가했다. 전체 시장의 2/3에서 새 매물 증가가 감지됐는데, 주로 광역 토론토, 몬트리올, 런던, 세인트토마스, 캘거리가 새 매물 증가를 주도했다.거래량 증가와 새 매물 증가가 동시에 일어나면서 캐나다 전국 새 매물대비 판매율은 경미한 변화를 보였다. 새 매물대비 판매율은 2월 50.3%에서 3월 49.9%로 소폭 낮아졌다. 새 매물대비 판매율은 지난 8개월간 거의 비슷한 수치를 유지하고 있다. 협회는 새 매물대비 판매율이 40~60%대 안에 놓인 점과 전체 시장의 60% 이상에서 수요와 공급이 균형을 잡고 있는 점을 들어 캐나다 전체 부동산 장세를 균형시장으로 분석했다. 장세 판단 기준 중 하나인 매물발생부터 거래완료까지 평균 기간도 큰 변화라고 할 수 없는 6.5개월을 기록하고 있다. 2월 매물발생부터 거래완료까지 평균 기간은 6.7개월이었다. 기간이 다소 단축된 배경은 전체적으로 거래가 늘면서 3개월 연속 전체 매물이 줄었기 때문이다. 클럼프 수석은 지난해 8월에 모기지규정 강화 이후에 매물발생부터 거래완료까지 기간이 전보다 늘어난 후 현재는 기간이 크게 늘지도 줄지도 않는 안정세를 보이고 있다고 설명했다.3월 캐나다 전국 평균 주택가격은 37만8532달러로 12개월 전보다 2.5% 상승했다. 지난해보다 감소한 메트로밴쿠버와 광역 토론토의 주택 거래가 전국 평균 주택가격의 하락 요인으로 작용하는 반면, 캘거리와 에드몬튼은 상승 요인으로 작용하고 있다. 밴쿠버와 토론토를 제외하고 평균가격을 계산해보면 지난해보다 집 값은 4.3% 올랐다. 여기서 캘거리와 에드몬튼도 제외하면 평균가격은 단 1.9% 상승에 그친다.평균가격 대신 벤치마크 가격지수로 보면 1년 사이 캐나다 집값은 2.2% 올랐다. 주택 종류별로 벤치마크 가격을 보면 단층 단독주택은 3.4% 올라 가격 상승을 주도했고, 이어 ▲2층 단독주택(+2.5%) ▲타운홈(+2.1%) ▲아파트(+0.4%) 순으로 상승세를 보였다. 연간비교 결과 벤치마크 가격지수 상승세는 지난해보다 다소 둔화됐다.벤치마크 가격지수 상승세가 가장 높은 지역은 캘거리(+7.7%)와 리자이나(+4.2%)이다. 광역 토론토(+2.9%)와 광역 몬트리올(+2%)도 상승세를 유지했다. 프레이저밸리(+0.1%) 는 소폭이나마 가격지수 상승세를 유지했지만, 밴쿠버는 전년 대비 3.9% 하락했다.CREA는 캐나다 국내 90개 지역부동산협회와 중개사 10만6000명을 대변하는 단체다.권민수 기자 ms@vanchosun.com
권민수 기자
2013-04-19 12:10:57
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“흡연에 집값 10만달러 사라질 수 있다”
애연가가 거주한 주택 가격은 가격이 크게 떨어질 수 있다고 제약회사 화이자 캐나다가 16일 발표했다. 금연보조제를 판매하고 있는 화이자는 캐나다 온타리오주에서 활동 중인 부동산 중개사를 대상으로 흡연이 주택가격에 미치는 영향을 설문했다. 이 결과 담배를 피운 집은 가치가 최대 29%까지 떨어질 수 있다는 결론을 내렸다. 온타리오주 평균 주택가격이 36만9000달러인 점을 참작하면, 최대 10만7010달러가 연기와 함께 날아갈 수 있다는 것이다.온타리오주에서 활동하는 데이비드 비젠틴(Visentin) 부동산 중개사는 "잠재적인 구매자에게 집을 보여줄 때 흡연 여부는 큰 영향을 미칠 수 있다"며 "집 안에서 담배를 피우면 벽과 카펫에 자국이 남고, 제거하기 어려운 냄새도 배어서 상당히 많은 이들은 집을 고를 때 실내에서 흡연자가 거주한 집은 일단 제쳐놓기 때문에 판매에 어려움이 있다"고 설명했다.가택 내 흡연은 미관상 문제일 뿐만 아니라 실제 가격에도 반영될 수 있다. 부동산 중개사 44%는 실내 흡연이 주택가격에 영향을 미친다고 지적했다. 흡연이 가격에 영향을 미친다고 본 중개사 중 32%는 집값이 10~19% 떨어질 수 있다고 보았고, 또 다른 32%는 20~29%까지 떨어질 수 있다고 의견을 밝혔다.부동산 중개사 대부분(88%)은 집 주인이 흡연한 집은 다른 집보다 판매가 어렵다는 점에 동의했다. 캐나다 전체 주택 10곳 중 1곳(15%)에는 정기적인 흡연자가 거주하고 있다.권민수 기자 ms@vanchosun.com
권민수 기자
2013-04-16 13:09:25
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새집 가격 보합세 유지
새집 가격이 보합세를 유지했다. 캐나다 통계청은 2월 전국 새주택가격지수(NHPI)가 전월 대비 0.2% 높아졌다고 밝혔다. 연간 기준 상승률은 2.1%다.지역별로는 캘거리 신규 주택시장의 움직임이 가장 눈에 띈다. 이곳 NHPI는 2007년 5월 이후 월간 기준으로는 가장 높이 올랐다. 자재비 및 인건비 상승이 새집 가격에 영향을 미친 것으로 보인다.6개월 연속 상승하던 토론토와 오샤와 지역 NHPI는 2월 들어 숨고르기에 들어간 모습이다. 위니펙의 새주택시장은 토론토와 마찬가지로 잠시 주춤한 모습이지만 연간 기준 상승률(5.5%) 전국 최고 수준을 유지했다.반면 BC주 새집 가격은 전국에서 가장 큰 하락폭을 보였다. 밴쿠버의 새집 가격은 2011년 9월 이후, 빅토리아는 2008년 9월 이후 상승과는 인연이 없었다. 2월 밴쿠버 NHPI는 97.6으로 1월보다 0.1% 올랐지만, 전년 동기 대비 0.6% 떨어졌다. 빅토리아의 하락률은 이보다 더 큰 2.2%다. 문용준 기자 myj@vanchosun.com
문용준 기자
2013-04-11 14:34:47
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메트로 밴쿠버 주택 착공 물량 깜짝 증가
주택 건설이 활발한 모습을 보였다. 캐나다주택보험공사(CMHC)에 따르면 3월 메트로 밴쿠버 지역 주택 착공 물량은 1624채로 전년 동기 대비 35% 증가했다. 전체 물량 중 1383채는 콘도였다.메트로 밴쿠버와는 달리 기타 주요 도시의 주택 건설 시장은 침체된 모습이다. 토론토의 신축 경기가 특히 부진한 가운데, 도시 지역 평균 착공 물량이 17% 감소했다.월간 상황을 토대로 측정되는 전국 연간착공물량(SSAR)은 18만4028채로 전월 대비 소폭 늘어난 것으로 조사됐다.매슈 래버지(Laberge) CMHC 차석 연구원은 “건설업계가 시장 수요를 낮추기 위해 물량을 조절하고 있다”고 말했다. 문용준 기자 myj@vanchosun.com
문용준 기자
2013-04-09 13:23:36
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생애 첫 주택 구입에 얼마나 들까?
캐나다인은 생애 첫 주택 구입에 얼마의 돈을 쓰게 될까? 몬트리올은행(BMO) 보고서에 따르면 정답은 약 30만달러다. 평균 다운페이먼트는 4만8000달러로, 전체 예산의 16%다. 나머지는 빚으로 충당해야 한다는 얘기다.이번 조사에서 BC주 평균 집값은 52만8822달러로 전국에서 가장 비싼 것으로 나타났다. 두번째로 집 사기가 부담스러운 지역은 온타리오주였다. 이곳 평균 주택 가격은 39만2962달러다.그렇다면 온전한 ‘내 집’을 소유하기까지에는 얼마의 기간이 필요할까? 이 질문에 대해 생애 첫 주택 구입자들은 “주택담보대출(모기지)에서 자유로워지는데 통상 20년이 걸릴 것”이라고 예상했다. 20%는 10년에서 19년 사이 빚을 다 갚을 수 있을 것으로 추산했다.은행에서 돈을 빌릴 때는 일반적으로 고정금리에 대한 선호도가 변동금리보다 두 배 가량 높게 조사됐다. 향후 5년 이내 금리 동결이나 인하를 예상하는 사람들 사이에서도 39%가 고정금리를 선택할 계획이다. 이는 변동금리 선호도보다 16% 높은 것이다.로라 파슨스(Parsons) BMO 모기지 전문가는 “주택 구입시에는 모기지 비용 뿐 아니라 얼마나 빠른 시간내에 빚을 청산할 수 있을지에 대해서도 충분히 숙고해야 한다”고 말했다. 한편 조사 대상 중 66%는 “모기지 규정이 강화됐지만 이것이 구매 시점에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 답했다.문용준 기자 myj@vanchosun.com
문용준 기자
2013-04-09 11:18:23
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밴쿠버부동산協 3월 주택매매 개선
공급·수요 둘다 감소해 주택가격은 보합세 유지밴쿠버부동산협회(REBGV)는 부동산거래 전산망 멀티플리스팅서비스(MLS) 기준 3월 중 주택이 2347건이 거래돼 2012년 3월 거래량 2874건보다 18.3%줄었으나. 전달 거래량 1797건보다는 30.6% 증가했다고 밝혔다.봄 기지개를 펴기는 했지만, 예년 수준에 보면 약하다. 3월 거래량은 2001년 이래 역대 3월 중 2번째로 낮은 거래량이며, 10년간 평균 거래량에 30.2% 못 미친다.샌드라 와이언트(Wyant) REBGV회장은 "주택판매량이 일반적인 3월보다 낮은 수준을 보이는 동안, 지난 2개월 사이 거래량과 매물량이 좀 더 균형을 잡아가면서 가격이 안정세를 이루는 시장 상황이 포착되고 있다"고 말했다.매물대비판매율은 15.2%에 머물고 있는데, 이는 지난 달보다 3%포인트 상승한 것이다. 또한 2012년 5월 이래로 처음 15%대 매물대비 판매율을 보인 것이다.3월 중 밴쿠버 시장에 나온 주택 매물은 총 4839건으로 지난해 3월 새 매물 5843건에 비해 17.2% 감소했다. 3월 발생한 새 매물은 올해 2월 새 매물 4833건에 비하면 0.1% 증가로 매물 증가는 약세를 보이고 있다. 지난 10년간 3월 중 새로 나온 매물 평균과 비교하면 3월 새 매물량은 14.4% 적은 수치다.3월 마감 시 MLS에 올라와 있는 주택 매물은 총 1만5460건으로 2012년 3월 대비 1.5%, 올해 2월 대비 4.5% 증가했다.메트로 밴쿠버 MLS주택가격지수 종합 벤치마크 가격은 3월 59만3100달러로 지난해 같은 달보다 3.9% 내렸으나, 올해 1월과 비교하면 0.9% 올랐다.단독주택 거래량은 3월 933건으로 전년 3월 1183건 대비 21.1%, 2011년 3월 1795건 대비 48% 각각 감소했다. 단독주택 벤치마크 가격은 1년 사이 5% 할인된 90만6900달러다.아파트 거래량은 3월 982건으로 2012년 3월 1191건 대비 17.5%, 2011년 1622건 대비 39.5% 적다. 아파트 벤치마크 가격은 1년 사이 3.3% 내린 36만2100달러다.타운홈 거래량은 432건으로 1년 전 500건에 비해 13.6%, 2년전 663건에 비해 34.8% 줄었다.타운홈 벤치마크 가격은 1년 새 2.5% 내린 45만4300달러다.4월 1일 사라진 통합소비세(HST)는 부동산 업계에도 중요한 의미가 있다. 신축주택에 과세되는 세율은 연방소비세(GST) 5%에 BC전환세(BC Transition Tax) 2%, 도합 7%가 부과된다. BC전환세는 4월 1일 이전에 건축을 시작한 새로 분양되는 주택에만 적용되며, 앞으로 올해 4월 1일 이후부터 지어진 새 주택에는 BC전환세는 부과되지 않는다. 단 주정부는 올해 4월 1일 이후부터 시공업체가 주택을 지을 때 자재에 7% 주판매세(PST)가 부과되기 때문에, 이 주택을 구입하는 소비자가 가격의 약 2% 상당에 해당하는 값을 더 내게 된다고 설명하고 있다. 즉 건축업자의 세금부담이 일부 소비자에게 전가된다는 것. 이러한 분양가 약 2%로 주정부가 예상한 전가 비용을 주정부는 '엠베디드 PST(Embedded PST)'로 설명하고 있다. 한편 부동산 중개사비(real estate commission)에 부과되는 세율은 4월 1일부로 HST12%에서 GST 5%로 낮아졌다.권민수 기자 ms@vanchosun.com
권민수 기자
2013-04-05 12:14:00
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프레이저밸리부동산協 3월 "느리지만 꾸준한 장세 지속"
프레이저밸리부동산협회(FVREB)는 부동산 전산거래망 멀티플리스팅서비스(MLS) 기준 3월 거래량이 1128건으로 지난해 같은 달 1412건 대비 20%감소했으나, 올해 2월 913건보다는 24% 증가했다고 발표했다.새 매물은 지난해 3월 3066건보다 11% 감소한 2736건으로 전체 매물 유지에 영향을 미쳤다. 3월 지역내 총 매물량은 9503건으로 지난해 3월보다 1.5%, 지난 10년사이 총 매물량이 가장 많았던 2009년 3월 9832건보다 3.5% 적었다. 론 토드슨(Todson) FVREB회장은 "2월에서 3월로 넘어가면서 전형적인 봄철 상승세가 일어나기는 했지만, 거래량은 예년 3월 평균 수준의 약 70% 정도가 이뤄지는 사이, 새 매물은 예년 평균 수준의 약 90% 정도 들어왔다"고 설명했다. 토드슨 회장은 "새 매물량 발생이 억제됐기 때문에, 가격 변동 역시 억제됐다"고 덧붙였다.3월 중 프레이저밸리내 단독주택 벤치마크 가격은 54만4300달러로 전년도 3월 54만1300달러보다 0.6% 상승했다. 타운홈 벤치마크 가격은 29만8200달러로 1년 전 같은 달 30만3400달러에 비해 1.7% 내렸다. 아파트 벤치마크 가격은 20만4200달러로 지난해 3월 20만2500달러보다 0.8% 올랐다.토드슨 회장은 "매물량이 지역내에서 가장 흔하게 볼 수 있는 벤치마크 대상 주택 또는 일반적인 주택 가격에 현저한 하락 압력을 줄 정도로 많은 수준은 아니다"라고 지적했다. 토드슨 회장은 "사실 우리는 그 반대 움직임을 보고 있다"며 "프레이저밸리내 벤치마크 가격은 2013년 1분기 동안 모든 주택 종류에서 상승세를 보였다"고 덧붙였다. 토드슨 회장은 "1월 이래로 단독주택 벤치마크 가격은 최대 1% 타운홈은 0.6%, 아파트는 2% 올랐다"고 설명했다.권민수 기자 ms@vanchosun.com
권민수 기자
2013-04-05 12:12:58
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“메트로밴쿠버 주택 구매에 적기”
"집을 매각하기 보다는 매입하기 좋은 시점 아닌가요?"리얼이스테이트위클리(REW)는 메트로밴쿠버 주민을 대상으로 주택 매매 심리를 설문한 결과 "매각하기에는 부적절하고, 매입하기에 좋은 시점"이라는 답변을 받았다고 밝혔다.설문 결과 "매입 적기"라고 밝힌 응답자는 54%로 "매입 부적절"이라고 답한 34%보다 비중이 높았다. 지난해 3월 REW가 시행한 유사한 설문에서 매입 적기라고 밝힌 응답자는 46%였다. 지난해보다 주택 구입하기 좋다는 여론이 더 늘어난 것이다.반면에 주택 매각에 나선다면 만류할 가능성도 있다. 응답자 63%는 "매각 부적절"이라고 응답했고, 단 26%만 "매각 적기"라고 답했다. 매각 적기라고 응답한 이들은 주택 가격이 앞으로 더 떨어질 수 있기 때문에 팔 수있다면 지금 매각하는 것이 좋다고 보았다.밴쿠버부동산협회(REBGV) 통계자료를 보면 2012년 7월 이래 메트로 밴쿠버 주택 가격은 지속적인 하향세를 보이고 있다. 가격 하락의 주원인은 연방정부의 개입으로 분석된다. 캐나다 전국 부동산 시장의 과열을 막기위해 연방정부가 모기지대출 규정을 강화한 이후에 가격도 하향세를 보이고 있다고 전문가들은 의견을 모았다.이언 마틴(Martin) REW부장은 "올 봄에 여론조사 결과는 주택 구매에 대한 기류 변화를 보여준다"며 "올해 들어 처음으로 매입 부적절보다 매입 적기로 보는 메트로밴쿠버 주민 비율이 더 높아졌다"고 설명했다.만약 100만달러가 주어지면 어떤 주택 구매하겠느냐고 설문한 결과, 도심 콘도보다는 시외 단독주택에 대한 선호도가 높았다. 단 4명 중 1명(23%)은 주택 구매보다 임대를 선택했다.
자료원=Business in Vancouver(BIV)
밴쿠버 조선일보는 BIV와 제휴해 기사를 제공하고 있습니다.
권민수 기자
2013-03-29 11:46:19
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BC주 부동산회복은 '느리고, 약하게'
센트럴원 신용조합(Central1 CU)은 27일 올해 BC주 주택시장이 느리고 약한 회복세를 보일 전망이라고 발표했다. 브라이언 유(Yu) 센트럴원 경제분석가는 "해묵은 주택시장 조정기가 2013년 1분기에 바닥을 칠 가능성이 있으며, 이후 올해 내내 느린 회복세를 볼 수 있을 것"이라고 예상했다. 회복세의 강약에 대해서는 "상승세는 약세일 것(modest)"이라고 보았다.센트럴원은 둔한 고용성장, 통계상 인구증가율과 지난해 7월 캐나다 연방정부가 발표한 문턱이 높아진 모기지 규정을 모두 고려한 전망이라고 밝혔다. 센트럴원은 밴쿠버 시내 주택의 중간 가격이 47만4000달러로 4% 떨어질 것으로 예상되나, 올해 연말에는 다소 가격이 오른다고 보았다. BC주내 부동산 거래의 60%를 차지하는 로워메인랜드 시외지역 주택가격 역시 4% 떨어진다고 센트럴원은 예상했다. 지난해 발표된 새 모기지보험 조항이 특히 시외지역 거래를 타격했기 때문이다.메트로 밴쿠버 바깥지역, 오카나간, 쿠트니, 밴쿠버아일랜드는 '시장후퇴 장세(recessionary levels)'를 보이는데, 원인은 수요가 적은 반면 공급은 지나치게 많기 때문이다. 센트럴원은 "그러나 후퇴가 계속 이뤄지지는 않고 이들 지역도 올해내 거래 증가를 보일 것"이라고 낙관했다.유 경제분석가는 "가격하락세가 멈추려면 주택 공급 감소와 수요의 전환이 일어나야 한다"며 "이미 우리는 시장에 매물 공급 감소와 함께 잠재적인 주택 매각인이 더 나은 시장 상황이 될 때까지 기다리기로 한 모습을 보고 있다"고 설명했다.주택시장 흐름이 느려지면서, 주택 착공 역시 지난해말 감소한 상태다. 센트럴원은 주택 착공량 감소세가 올해에도 이어졌지만, 곧 2010년이나 2011년 수준으로 착공량이 늘어나면서 급격한 새 주택 판매를 이끌어낼 수있다고 보았다.자료원=Business in Vancouver(BIV)
밴쿠버 조선일보는 BIV와 제휴해 기사를 제공하고 있습니다.
권민수 기자
2013-03-29 11:45:07
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BC주민 83%, ‘집은 좋은 투자처’
주택거래 부진에도 불구하고 ‘부동산 불패 심리’는 유효한 것으로 나타났다. 인디 수말(Sumal) 로열은행(RBC) 주택모기지 부문 지역 부사장은 “BC주 주택시장이 숨고르기 중이긴 하지만, 장기적 관점에서는 집을 갖고 있는 게 이익이 될 거라는 믿음이 여전하다”고 말했다.주택시장에 대한 신뢰는 26일 발표된 RBC 여론조사에서도 쉽게 확인할 수 있다. 이 설문에서 BC주민 83%가 “집은 좋은 투자처”라고 답했다. 투자 혹은 구매 시점에 대해서는 의견이 분명히 갈린다. 51%가 지금 주택을 구입하는 것이 이치에 맞다고 밝힌 반면, 나머지는 내년까지 기다리겠다는 관망적인 태도를 취했다. 조사범위를 전국으로 넓히면, 주택시장은 균형점을 찾아가고 있는 중이다. 하지만 BC주에서만큼은 구매자의 입김이 더욱 강하다. 현 시장이 누구에게 유리한지에 대한 질문에 대해 BC주민 56%가 ‘구매자’라고 말했다. 같은 질문에 대해 전국적으로는 36%만이 BC주민 다수와 생각을 같이 했다. 지금이 균형시장이라는 주장에 대해서는 전체 캐나다인 40%, BC주에서는 30%가 동의했다. 주택시장을 바라보는 ‘눈’은 실제 구매에도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 향후 2년 이내에 집을 사게 될 것이라는 BC주민은 20%에 머물었다. 그렇다면 집값은 어떻게 될까? 이에 대해 주민 38%가 주택 가격이 내년에는 더욱 떨어질 것이라고 예상했다. 집값이 소폭 오를 것이라는 응답은 32%를 차지했으며, 나머지는 현 수준을 유지할 것이라고 내다봤다. 현 주택 가치에 대해서는 80%가 과대 평가됐다고 답했다.주택담보대출(모기지) 금리에 대해서도 두 가지 의견이 팽팽히 맞선 상태다. 46%가 금리 동결을 예상한 것과는 달리 45%는 인상을 점쳤다.문용준 기자 myj@vanchosun.com
문용준 기자
2013-03-26 11:13:55
