“대단한 밴쿠버 부동산 시장”

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지난 한 달은 주말마다 들려오는 금융기관의 파산과 위기로 혼란스러운 한달이었습니다. 시장금리의 급등락이 계속되는 등 변동폭이 컸던 시장은 언제 그랬냐는 듯 안정된 상황을 보이고 있습니다. 주요 경제변수 및 지수의 변동내용을 살펴보겠습니다.

WTI 원유가격은 2월 말 77달러에서 3월 말 75달러의 수준으로 안정세를 보였으나 주말에 발표된 사우디아라비아, 러시아를 비롯한 OPEC의 갑작스런 감산 발표로 80달러대로 급등하였습니다. 그나마 현재의 인플레이션을 진정시키는 가장 큰 역할을 하였는데 각국 중앙은행들의 금리상승 요인이 될 수도 있다는 우려가 커지고 있습니다. S&P 지수와 NASDAQ지수는 지난 한달간 각각 3.5%, 6.7% 상승하였으며 올해 들어서만 S&P500는 7%, NASDAQ지수는 16.8%의 상승률을 보였습니다. 금융 위기의 충격을 금리정책의 완화로 받아들이고 있는 시장의 반응으로 보입니다.

미국채 10년 만기 시장금리는 3월초 금융위기 충격으로 4.07%까지 상승하였으나 오히려 금융위기 확대를 막기 위해서는 연준의 금리정책 완화가 불가피하다는 예상으로 3월말 3.49%로 월초 대비 10.7%나 하락하였습니다. 향후 시장상황이 매우 불투명한 상황이지만 현 금융위기가 금융시스템의 위기로는 전개되지 않을 것이라는 시장의 자신감이 우세한 상황입니다.

3월 밴쿠버 부동산 시장도 이전의 약세장을 벗어나는 활발한 매매를 보였습니다. 밴쿠버 부동산 시장의 특성이 3월에서 5월까지 가장 활발한 매매를 보이기 때문에 이번 3월 시장의 회복은 그 의미가 크다고 봅니다. 지난해 말에는 월별 거래량이 10년간 평균거래량 대비해서 45% 수준까지 감소했는데 메트로밴쿠버 지역은 28%, 프레이져벨리 지역은 25%까지 감소폭이 줄었습니다. 이제 4월의 거래량이 이전 10년 간 평균 거래량에 어느 수준까지 근접하는지에 따라 시장의 강세 전환 여부를 판단할 수 있을 것입니다.

이제 전체 리스팅 중 거래량을 나타내는 Sales to Actives Ratio를 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Sales to Actives Ratio는 총 리스팅 된 주택수 중에서 지난 한달동안 매매된 주택수의 비율을 나타내는 것으로 20% 이상이면 Seller’s Market, 12 – 20%는 셀러와 바이어가 균형을 Balanced Market, 12% 이하면 Buyer’s Market으로 해석합니다.

단독주택의 경우, 메트로밴쿠버 지역과 프레이져밸리 지역 모두 2월의 16%에서 각각 23%, 29%로 증가하였으며, 타운하우스의 경우 2월의 34%에서 메트로밴쿠버 지역은 41%, 프레이져밸리 지역은 61%로 상승하였고, 콘도의 경우에는 메트로밴쿠버 지역은 2월 26%에서 36%로 프레이져밸리 지역은 25%에서 46%로 상승하였습니다. Sales to Actives Ratio만으로는 확실한 강세 시장입니다. 그러나 아직 거래량이 10년 평균거래량 대비해서 25% 이상 부족하고 절대적인 리스팅 매물이 적은 상황을 고려한다면 거래량의 증가까지 이루어져야만 확실한 강세 전환으로 판단할 수 있습니다. 지속적으로 리스팅과 거래량 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.

이제 주택종류별 HPI가격지수의 변동을 이전 고점 대비해서 살펴보겠습니다. 모든 주택별 가격은 올해 들어서 확실하게 상승전환한 모습을 보이고 있습니다.

먼저 단독주택은 메트로밴쿠버 지역의 단독주택 HPI 지수는 2022년 3월 최고점 대비 11.2% 하락한 $1,861,800입니다. 이전 최고점까지 43.8% 상승을 감안하면 1/4정도 조정을 받은 것입니다. 프레이져밸리 단독주택지수는 최고가 대비 21.7% 하락한 $1,390,600로 이전 상승폭의 55%을 감안하더라도 그 조정이 큰 상황입니다. 모기지 이자율이 급등하면서 가격대가 높은 주택의 매수 여력이 그만큼 크지 않은 것입니다.

타운하우스의 경우 메트로밴쿠버는 2022년 4월 최고가 대비 9.2% 하락한 $1,056,400, 프레이져밸리는 이전 최고가 대비 14.8%하락한 $932,100입니다. 이전 상승폭의 20% 수준에서 조정된 가격입니다.

콘도는 메트로밴쿠버는 2022년 4월 최고가격 대비 5% 하락한 $737,400입니다. 이전 최고가까지 상승이 24%에 그쳤기 때문에 조정 역시 소폭에 그쳤습니다. 프레이저밸리는 이전 상승폭 대비 11.3% 하락한 $521,800로 이전 상승폭의 1/5수준에서 조정된 가격입니다.

전체적으로 올해 들어 시장은 뚜렷하게 상승 전환하였음을 보여주고 있습니다. 모기지금리가 상승세를 멈추고 소폭 하향안정세를 보이면서 실매수세 중심의 콘도에 매수가 집중되었습니다. 모기지 금리의 급격한 하락이 쉽지 않아 가격대가 높은 단독주택까지의 매수세 확산은 힘들어 보입니다.

매순간 경제 및 금융시장이 급변하고 있는 상황이 계속됨으로 누구도 예측할 수 없는 혼란의 시장시장 상황임은 분명한 것 같습니다. 각국 중앙은행들의 금융정책의 어려움도 커지고 있는 상황입니다. 금융위기 확산에 대한 우려가 커지면서 추가적인 기준금리 인상도 어려운 상황입니다. 아울러 모든 금융기관들도 보수적인 자금운용이 불가피한 상황입니다. 자금시장 위축, 자금조달 어려움 등으로 경기침체가 생각보다 빨리 올 수도 있을 것이라는 전망도 커지고 있습니다. 발 밑의 불은 껐지만 불씨는 여기저기 숨어있는 상황이 되면서 금리하락도, 금리상승도 모두 막힌 상황입니다. 연준을 비롯한 각국 중앙은행이 지속적인 금리인상으로 인플레이션을 잡으려다 은행만 불태우는 일이 벌어졌다는 원망과 연준의 거듭된 실패에 대한 지적이 매서운 상황입니다.

그나마 인플레이션이 완만한 하락세를 지속하고 있는 것이 다행이라는 분위기입니다. 이러한 완만한 하락 추세를 감안하면 올 연말기준으로 연준의 2% 인플레이션 목표는 커녕 3%대도 힘들 거라는 전망이 우세합니다. 여기에 유가상승이라는 새로운 국면이 기다리고 있습니다.

따라서 4월 12일로 예정된 캐나다 중앙은행의 기준금리도 지난 1월 25일에 결정된 4.5%수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 한편 미연준의 5월 3일 FOMC 기준금리에 대한 FedWatch 예상 확률은 현금리 수준에서의 동결과 0.25% 추가인상이 50% 확률을 중심으로 시소게임을 하고 있습니다.

밴쿠버 부동산시장을 보는 전망입니다. 작년 3월 이후 급격하게 위축되었던 주택 수요가 올해 들어 다시 살아나면서 이번 하락장세의 저점은 확인되었습니다. 모기지 금리가 최고치를 기록한 후 하향 전환하며 시작된 매수세가 실수요 중심의 콘도시장을 시작으로 적극적인 매수세로 이어지고 있습니다. 그러나 이전의 저금리 시대를 기대할 수 없는 상황이기 때문에 팬데믹 이후 2022년 초까지의 폭등장세는 다시 돌아올 수 없을 것입니다.

밴쿠버 부동산시장의 근본적인 특성인 공급부족, 지속적인 유입인구 증가, 부가가치가 높은 산업구조로 경제 및 소득수준 향상, 견실한 소비시장 유지, 그리고 렌트비 급등에 따른 내 집 마련에 대한 높은 관심 등이 밴쿠버 부동산 시장을 견고하게 지키는 배경이 되고 있습니다.

또한 이자율 수준이 더이상의 상승하지는 않을 것이라는 기대도 시장을 유지하는 한 축이 될 것 같습니다. 그렇지만 향후 이전의 저금리시대를 기대하기는 어렵다는 것은 시장의 한계가 될 것입니다. 즉 급격한 경제 및 금융시장의 변동이 없는 한 활발한 매매추세는 계속될 것이지만 매수 여력의 한계로 인해 가격상승에도 일정한 한계가 예상됩니다. 그렇지만 현재의 불안하고 급변하는 경제상황에서 활발한 매매를 유지하고 있다는 것만 해도 밴쿠버 부동산 시장은 대단한 시장이라고 생각입니다.

(상담문의 : 마기욱부동산 604-306-0870)

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