Inflation, Inflation, Inflation

마기욱 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2022-09-08 09:11

7월 CPI 소비자 물가지수가 캐나다는 7.6%, 미국은 8.5%로 이전 6월의 8.1%, 9.1%에서 진정되는 모습을 나타내면서 주식시장은 summer rally를 보이기도 했습니다. 그렇지만 8월 26일 전세계 중앙은행 총재들과 경제 수뇌부들이 모인 잭슨홀 미팅에서 파월 의장의 연설이 시장을 냉각시키면서 향후 금리상승에 대한 우려가 커졌습니다. 파월 의장은 9분이 안되는 짧은 연설에서 인플레이션이라는 단어를 50회 이상 언급하면서 2% 물가 목표 달성을 위해 고강도 통화긴축과 금리인상을 지속하겠다는 의지를 표명하였습니다. 이에 따라 시장은 기존 예상했던 금리인상보다 더 높은 금리인상이 가능할 것이라는 우려가 커지고 있습니다.

이러한 발언은 실제 인플레이션이 peak out을 보이자 확실하게 인플레이션을 진정시키겠다는 의지를 나타내면서 내년 이후 금리인하를 기대하는 시장의 성급함에 대한 경고의 메세지로 보입니다. 한편 일부 전문가는 금리인상만이 공급망 위기로 시작한 현 경제 위기의 해결책이 될 수 있을지, 경기만 악화시켜 결국 스테그플레이션을 더욱 앞당기지는 않을까 하는 의문을 제기하고 있습니다.

6월 이후의 주요 경제지표 및 자산시장의 동향을 살펴보면 잭슨홀 미팅에서 파월의장의 긴축발언이 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 뉴욕상품거래소 기준 WTI 유가는 6월 초 $122까지 급등 후 8월 16일 $86까지 30% 하락한 후 8월 말 현재 $89 수준으로 안정되어 있습니다. S&P 500지수 및 나스닥 지수는 6월 중순 최저치보다 8월 중순 각각 17%, 23%까지 상승한 후 8월 말 현재는 잭슨홀 미팅 후 이전 상승폭의 절반이 하락하는 조정 양상을 보이고 있습니다. 미 국채 10년물 시장이자율도 6월 중순 3.48%에서 7월 말 2.61%의 최저치를 기록한 후 역시 8월 말 3.13%까지 상승하였습니다.

이제 9월 10일 발표될 8월 미국의 CPI 소비자 물가지수, 그리고 9월 21일로 예정된 FOMC에서의 기준금리 인상폭을 통해 Fed의 진정성이 나타날 것으로 예상됩니다. 한편 캐나다중앙은행도 7일 기준금리를 지난 7월 1%에 이어 0.75%를 인상하여 이제 3.25%를 기록하며 인플레이션에 대한 중앙은행의 강력한 의지를 보이고 있습니다. 밴쿠버 부동산 시장은 4월 중순 이후 본격화된 조정장세가 지속되고 있습니다. 다행히 거래절벽과 같은 극단적인 시장상황이 아닌 Balanced Market을 유지해 가고 있어 밴쿠버 부동산시장의 저력을 다시 한번 느끼게 됩니다.

2일 발표된 광역 밴쿠버 지역의 8월 시장통계를 보면, Metro Vancouver지역의 8월 중 총거래량은 1,870채로 작년 8월 3,152채보다 40.7% 감소하였고 지난 7월 1,887채보다 0.9% 감소하였습니다. 지난 10년 간의 8월 평균 대비 29.2% 적은 거래량입니다. 신규 리스팅 수는 3,328채로 지난 해 8월 4,032채보다 17.5% 감소하였고 이전 7월 3,960채보다 16% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 작년 8월보다는 7.3% 증가하였고 이전 7월보다는 6.1% 감소하였습니다.

Fraser Valley 지역의 8월 중 총거래량은 1,017채로 작년 8월 2,087채보다 51.3%나 감소하였고 지난 7 월 998채보다는 2.4% 증가하였습니다. 신규 리스팅은 2,045채로 작년 8월 2,107 채보다는 2.9% 감소하였고 지난 7월 2,385채 보다는 14.3% 감소하였습니다. 전체 리스팅 수는 5,871채로 지난 달보다 8.5% 감소하였고 작년 8월보다는 44% 증가하였습니다.

8월 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 HPI Benchmark지수는 단독주택 $1,954,100, 타운하우스 $1,069,100, 콘도 $740,100으로 1년 전과 비교하면 각각 7.9%, 12.7%, 8.7% 상승하였으며 지난 달 대비 2.2%, 2.5%, 2% 하락하였습니다. Sales to Active Listings지수는 각각 12.2%, 25.3% 24.8%이며 주택별 평균 매매일수는 각각 31일, 28일, 28일입니다.

Fraser Valley 지역의 HPI Benchmark 지수는 단독주택 $1,513,500, 타운하우스 $841,900, 콘도 $542,000으로 1년 전 대비 8.8%, 16.3%, 18.4% 상승하였고 전월 대비 5%, 4%, 2% 하락하였습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Listings 지수는 각각 14%, 26%, 25% 로 유지되고 있습니다. 평균 매매일수는 33, 26, 25일 입니다. 전체적으로 거래량은 감소했지만 리스팅 역시 감소하면서 시장은 balance market을 유지해 가고 있습니다.

주택가격지수 개념을 정리해 보겠습니다. 부동산시장 가격변동을 설명 시 세개의 가격지수를 사용합니다. 이 칼럼에서도 협회 월별 통계자료를 설명할 때는 협회에서 발표한 HPI 가격지수를, 그리고 2020년 이후 실제 거래가격 추이를 비교 시에는 평균가격지수인 Average Price를 사용하고 있습니다. 따라서 사용하는 가격지수에 따라 편차가 크게 나타나고 있는 상황입니다.

소비자 물가지수가 대표하는 상품의 바스켓을 정해 놓고 그 변동폭을 측정해서 지수화하는 것처럼 HPI지수도 대표되는 표준주택모델들을 정해 놓고 그 가격변동폭을 지수화한 것입니다. 평균 가격지수인 Average Price는 해당기간 중 판매된 총거래가격을 총거래주택수로 나눈 가격입니다. 하지만 해당기간마다 판매되는 주택종류가 다를 수 있어 그 편차가 크게 나타납니다. Median Price는 단순히 해당기간 중 판매된 총 주택수 중 중간 값에 해당하는 주택가격입니다. 따라서 Average price나 Median price는 해당기간의 매수 패턴에 따라 큰 차이가 발생할 수 있고 시장의 실거래 현황을 반영한 것입니다. 실제 2005년 이후 Metro Vancouver 지역에서 두 가격지수 그래프를 통해 살펴보면 Average Price가 HPI보다 변동폭이 더 크게 나타나 상승기에는 Average Price가 HPI 지수보다 더 상승폭이 크고 하락기에는 Average Price가 HPI지수보다 하락폭이 더 크게 나타나고 있습니다. 이 점을 유념해서 가격지수를 보실 때 참고하시기 바랍니다.

2020년 1월 이후의 가격변동을 지역별로 HPI지수와 평균 거래가격을 기준으로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver지역의 평균 거래가격은 2020년 1월 $976,500에서 올 2월 $1,345,381 로 37.8% 상승하여 최고가격을 보인 후 8월의 평균 거래가격은 $1,189,667으로 지난 2월 대비 11.6% 하락하였습니다. 한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월 $917,700에서 올해 4월 최고가격 $1,264,700까지, 8월 $1,180,500로 지난 4월 대비 6% 하락하였습니다.

Fraser Valley 지역은 평균 거래가격은 2020년 1월 팬데믹 이전 $752,301에서 지난 2월 $1,284,274까지 70.7% 상승하여 최고가격을 기록한 후 이번 8월 평균가격이 $978,313으로 지난 2월 대비 23.8% 하락하였습니다. 한편 HPI가격지수로 보면 2020년 1월 $683,600에서 올해 3월 최고가격 $1,201,100까지 상승한 후 8월에는 $1,066,800로 하락하여 직전 최고 가격 대비 11.2% 하락하였습니다. 최고 가격 대비 가격 하락폭을 지수별로 비교해 보면 평균 거래가격의 하락폭이 HPI지수 하락폭보다 두 배 큰 것으로 나타나고 있는데 이는 하락장에서 가격이 비싼 단독주택의 거래가 더 줄어들면서 나타난 상황을 보여주는 것입니다.

8월은 본격적인 여름휴가기간이라 부동산 시장이 슬로우한데 현장에서 느끼는 시장분위기는 지난 7월보다는 활발한 움직임이었습니다. 가격을 좋게 내놓은 매물에서는 연속해서 멀티오퍼 상황도 경험할 수 있었습니다.

부동산은 주거목적이라는 필수재의 특성이 우선되기 때문에 감당할 능력이 있을 때까지 보유하는 마지막 자산입니다. 투자 목적의 경우에도 렌트비가 급등하면서 금융비용을 감당할 수 있다면 굳이 팔 필요가 없는 것입니다. 특히 밴쿠버 부동산시장은 장기적으로는 결국 상승한다는 검증된 시장이기 때문에 불가피한 급매물을 제외하고는 기대가격이 높은 시장입니다. 아울러 현재의 인플레이션 상황이 계속되면서 원자재 가격 상승으로 신축 비용이 상승할 수밖에 없어 개발 계획이 지연되거나 취소되면서 장기적으로는 공급 부족 문제가 다시 대두될 수밖에 없을 것입니다. 그리고 지금은 금융비용 부담으로 부동산 시장이 조정될 수밖에 없지만 장기적으로는 인플레이션 효과가 주택가격에 반영될 수밖에 없을 것입니다.