무궁화 꽃이 피었습니다!

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어느덧 한해를 마감하는 12월입니다. 올 한해는 우리 모두가 밴쿠버 생활 중 처음 경험하는 이변의 연속이었습니다. 마스크가 일상이 된 삶, 40도가 넘나드는 무더위, 한 도시를 폐허로 만드는 산불, 그리고 역사상 처음이라는 광역밴쿠버지역의 막대한 침수와 수해로 인해 12월 중순까지 주유할당제까지 실시되고 있습니다. 12월 첫날에는 Kelowna주변 내륙지역이 가장 높은 기온을 기록하여 Penticton의 경우 최고온도가 22도까지 올라갔다고 합니다. 앞으로도 어떤 예상치 못한 이변과 사건이 또 우리에게 다가올지 모른다는 불안감도 커지고 있습니다. 그렇지만 밴쿠버 부동산 시장은 이러한 이변과 재해에도 아랑곳하지 않고 지속적인 급등세를 보이면서 정상적인 시장기능이 상실된 모습입니다. 수해의 가장 큰 피해지역인 Abbotsford도 부동산 시장만은 강세장을 이어갔습니다.   

Metro Vancouver 지역의 11월 총거래량은 3,428채로 작년 11월 3,064채보다 11.9% 증가하였고 직전 10월보다는 1.9% 감소하였습니다. 지난 10년간의 11월 평균 거래량에 비해서는 33.6%나 많은 거래량을 기록하였습니다.   

신규리스팅은 3,964채로 작년 11월 4,068채보다 2.6% 감소하였고 이전 10월 대비 2.1% 감소하였습니다. 10년간의 11월 평균 대비 16.7% 많은 리스팅입니다.  

Fraser Valley 지역의 11월 총거래량은 1,972채로 작년 11월보다 9.2% 감소하였고 지난 10월보다 1.8% 증가하였습니다. 10년간 11월 평균에 비해서도 40%나 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 2,096채로 작년 11월보다 5.5% 감소하였고, 이전 10월에 비해 4.2% 감소하였습니다. 10년 평균 11월 평균 리스팅 수보다는 7.8% 많았습니다.     

11월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,870,000, 타운하우스 $990,300, 콘도 $752,000로 1년 전과 비교해서 각각 20.8%, 20.2%, 11.4% 상승하였습니다. 총 리스팅 중 거래량을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 33.8%, 74.3%, 53.7%로 타운하우스와 콘도의 셀러 중심시장은 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균매매일수는 37, 24, 26일입니다.    

Fraser Valley 지역의 11월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,448,000, 타운하우스 $740,100, 콘도 $530,400으로 1년 전에 비해 각각 36.4%, 29.8%, 21.7% 상승하여 모든 주택별 한 달간 상승률이 3%이상인 거침없는 상승세가 계속되고 있습니다. Sales to Active 지수는 72%, 118%, 95%로 시장매물의 절대부족을 보여주는 극단적인 시장 상황을 보이고 있습니다. 평균 매매일수는 24일, 16일, 24일입니다. 정상적인 수요공급의 시장보다는 일방적인 Bidding market이 계속되고 있습니다. 계속하여 2020년 1월 이후 지역별 주택별 변동상황을 살펴보면서 이번 상승국면의 시장을  점검하고 있습니다. Metro Vancouver 지역의 경우 단독주택 가격지수는 30.66%의 상승률을 타운하우스는 26.56% 그리고 콘도의 경우 13.51%를 보였습니다. Fraser Valley 지역의 경우 단독주택은 50.71%, 타운하우스는 42.88% 콘도는 29.78%의 상승률을 보였습니다. Fraser Valley의 강세는 거침없이 계속되고 있습니다. 단독주택의 경우 50% 이상의 상승률을 보였다는 것은 기록적인 상승세입니다.  

거듭되는 설명이지만 사상 최저의 이자율, 막대한 통화량의 증가, 팬더믹으로 인한 부동산 선호변호 그리고 가장 큰 변수는 극단적인 수급불균형에 따른 절대적인 공급 부족이 현 시장 상황을 설명해 주고 있습니다. 멀티오퍼의 상황이 계속되면서 꼭 집을 구매해야 하는 절실한 구매자의 공격적인 매수로 인해  현재의 오퍼 슈팅 상황은 일정 기간은 지속될 것으로 보입니다.

하지만 가격상승의 계기가 되었던 경제 및 정책변수의 변화가 나타나고 있습니다.  

첫째, Tapering과 금리 인상이 예상보다 빨라지고 있습니다.  인플레이션에 대한 인식이 변화하면서 가장 보수적이었던 미국 연준도 Tapering을 더욱 가속화하고 금리 인상도 더욱 앞당길 것이라는 공식 입장을 표명하기에 이르렀습니다. 

두 번째, 신종 변이바이러스인 Omicron의 출현으로 공급망 문제가 더욱 악화될 것으로 예상되어 인플레이션 우려는 더욱 커지게 될 것입니다. 팬데믹 상황에서 경제회복과 고용에 치중되었던 팽창적인 재정 및 금융정책이 더이상 지속되기 어려운 경제환경으로 변하고 있습니다. 

세 번째, 다양한 제도적인 규제와 대책이 예상되고 있습니다. 자유당의 총선공약이었던 Blind Bidding 금지가 아직 구체적인 방안이 제시되지는 않고 있지만 부동산 대책으로 거론되었고, BC 주정부는 현재 신규분양에 시행되고 있는 7일간의 cooling off 제도를 resale 마켓까지 적용하는 내용을 내년 봄까지 확정하겠다고 발표하였습니다. 캐나다 중앙은행의 캐나다 부동산시장에 대한 경고 메세지가 발표되었고 금융감독원인 OSFI는  Stress Test를 더욱 강화하는 모기지규제 방안을 곧 발표하겠다고 합니다. 단기간에 사고 되파는 Flipping 거래에 대한 과세를 강화하는 등 투자심리를 냉각시키려는 정부의 각종 규제와 대책은 계속될 것입니다.    

마지막으로 계속되는 변종 바이러스 출현으로 팬더믹의 장기화로 사회적, 심리적 피로감 그리고 통화팽창과 저금리 기조로 유지한 경제시스템의 한계와 부작용도 가시화될 것으로 전망되고 있습니다. 

매 주말마다 바이어들과 함께 오픈 하우스, 쇼잉을 하고 실제 오퍼를 넣고 떨어지며 실제 거래가격과의 큰 격차에 낙담하고 집사기를 포기하기도 하는 일이 벌어지고 있습니다. 이런 과정에서 현재 시장 상황이 “무궁화 꽃이 피었습니다” 게임과 비슷하다는 생각이 들었습니다. 어렸을때 했던 놀이가 최근 “오징어 게임” 을 통해 다시 기억되었는데 이제 시장은 마치 이 놀이처럼 한걸음 한걸음의 움직임에 따라 우리의 자산에 결정적인 영향력을 미칠수도 있는 상황이라고 생각됩니다. 부동산이 우리 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이기 때문에 항상 신중하고 주의를 기울이고 있지만, 지금은 더욱 위험관리가 필요한 때입니다. 위험관리는 가격이 오르고 내림만이 아니라 예측할 수 없는 변동성을 감당할 수 있는 범위를 설정하는 것입니다. 

직업적으로 어느 시점에서든 집을 사거나 파는 의사결정에 함께하게 됩니다. 이러한 의사결정에는 반드시 바이어나 셀러가 감당할 수 있는 변동성이 고려되어야 합니다. 예를들어 100만불에 집을 매매해서 일정 기간 후에 110만불이 될 수도 있고 반대로 90만불이 될 수있는 변동성을 고려해야 합니다. 매도 매수에 따라 상반된 손익구조가 형성되어 100만불에 팔았는데 110만불로 가격이 오른 경우, 정반대로 100만불에 구입하였는데 90만불로 하락했을 경우를 가정할 수 있습니다. 우선되는 것은  현 시점에서의 매도 또는 매수의 시급성과 필요성에 대한 판단입니다. 그리고 매매를 결정하였다면 감당할 수 있는 시장 변동성이 어느 정도까지인지를 고려해야 합니다. 이러한 세밀한 위험관리를 전제로 한 매매가 필요한 시점입니다. 급등세가 길어질수록  향후 시장 변동성도 그 만큼 커질 것이기 때문에 다가오는 시장의  위험에 대처하는 지혜와 판단이 절실히 필요한 시기라고 생각합니다.

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