시장의 Overshooting

마기욱 sua@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

인플레이션의 우려가 더 깊어지고, 예상보다 경기회복이 지연되는 상황에도 자산시장의 급등세는 10월에도 지속되었습니다. 과연 그 끝이 어디일까? 팬데믹의 끝에 대한 고민보다 이제 이 고민이 더 깊어지는 가을입니다. 개인적인 투자분야의 다양한 경험으로 보아도 그 끝은 반드시 온다는 것이 시장의 원리입니다. 단지 시기의 문제일 뿐입니다. 

지속적인 급등세를 보인 10월시장동향을 살펴보겠습니다. 

Metro Vancouver 지역은 10월 총거래량은 3,494채로 작년 10월 3,687채보다 5.2% 감소하였으나 직전 9월보다도 11%나 많은 거래량을 보여서 일반적으로 10월이후 시장의 거래량감소하는 것과 다른 모습을 보였습니다. 따라서 지난 10년간의 10월 평균거래량에 비해서도 22.4%나 많은 거래량입니다.

반면에 신규리스팅은 4,049채로 작년 10월 5,571채보다 27.3%나 감소하였고 이전 9월에 비해서도 21.7% 감소하여 다시 시장매물이 크게 부족한 상황입니다. 10년간의 10월 평균대비 7.3% 적은 매물입니다. 

Fraser Valley 지역의 10월 총 거래량은 2,188채로 지난해 10월보다는 18.2% 감소하였고, 지난 9월보다는 3.9% 증가하였습니다. 10년간 10월평균에 비해서도 29.3%나 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 2,188채로 작년 10월대비 29%나 감소하였고, 직전 9월에 비해 6.6% 감소하였으며 10년평균 대비해서는 10% 적어 리스팅 부족이 계속되고 있습니다. 

10월 거래현황을 지역별, 주택종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,850,500, 타운하우스 $975,000, 콘도 $746,400로 1년전과 비교해서 각각 20.5%, 18.5%, 9.5% 상승하였습니다. 총 리스팅중 거래량을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 33.6%, 64.4%, 46.7%로 셀러중심의 시장이 더 강해졌습니다. 주택별 평균매매일수도 32, 21, 25일로 더 짧아졌습니다. 

Fraser Valley 지역 10월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,396,700, 타운하우스 $720,500, 콘도 $514,200으로 1년전에 비해 각각33.4%, 26.6%, 18.35 상승하여 10월도 지속적인 상승세가 계속되고 있습니다. Sales to Active 지수는 61%, 125%, 72%로 타운하우스의 경우125%라는 놀랄만한 수치를 보이는데 시장매물이 다 소진되고도 모자라는 상황을 보였습니다. 평균매매일수는 28일, 18일, 27일입니다. 

Fraser Valley 지역 타운하우스 강세요인은 거듭 설명드렸는데 그 상황은 상상을 초월하였습니다. 또 하나 10월의 특이점은 지난달에 이어 상대적으로 소외되었던 콘도 수요가 증가하면서 당분간 콘도시장의 거래증가, 가격상승이 예상됩니다. 

시장의 장기적인 분석을 위해 지난달에 이어 현 상승장의 출발점인 2020년1월부터 2021년 10월까지의 지역별 주택별 시장변동상황을 살펴봅니다. Metro Vancouver지역의 경우 단독주택 가격지수는 29.3%의 상승률을 타운하우스는 24.6% 그리고 콘도의 경우 12.6% 에 그쳤습니다. Fraser Valley지역의 경우 단독주택은 45.4%, 타운하우스는 39.1% 콘도는 25.9%의 상승률을 보였습니다. 

지금까지의 가격상승은 부동산시장의 주요변수인 사상최저의 이자율, 50%에 육박하는 통화량의 증가, 그리고 팬데믹으로 인한 부동산 선호의 변화 및 거주공간의 필요성에 따라 충분히 설명가능한 시장상황이었습니다. 팬데믹 이후의 전격적인 실시된 금융정책의 변화, 환경변화가 부동산 시장의 상승세를 가져온 것입니다. 

그렇지만 최근 시장상황은 그동안의 상승장과는 다르게 overshooting 의 모습을 보이고 있습니다. 실제 현장에서 느끼는 분위기도 이제는 과열의 끝을 향해 가고 있다는 느낌이 많이 듭니다. 

예상과는 다른 경제상황과 금융정책의 변화는 부동산 시장에 새로운 변화를 가져올 것으로 보입니다. 지난주 캐나다 중앙은행이 앞장서서 tapering 즉 통화공급을 위한 채권매입을 중단하였습니다. 이에따라 시장금리가 즉각적으로 반응하면서 고정금리 모기지부터 0.5% 내외의 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 마침 11월4일 BC주 정부는 현재 신규분양시 시행되고 있는 7일간의 유예기간 (Cooling off period) 제도를 일반매매시장에도 도입을 검토한다고 발표하였습니다. 거래제도의 기본적인 틀을 변경시키는 강력한 시장규제정책이 될 것으로 보이기 때문에 시장에 미치는 영향도 클 것으로 예상됩니다. 

전세계적으로 공급부족에서 시작한 인플레이션은 원자재가격 인상, 유가등 에너지가격 인상, 그리고 임금인상으로 진행되면서 실제 우리가 느끼는 체감물가도 상당히 커졌습니다. 한편 팬데믹 상황은 2차접종률이 85%에 달했지만 여전히 일일확진자수는 500명대를 유지하면서 장기화가 되면서 일상회복, 경제회복이 지연될 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 

아직은 수급측면에서 현재 시장매물이 절대적으로 부족하고 꼭 매수해야하는 바이어들의 수요, 지속적인 가격급등으로 매수기회를 놓친 추격적인 매수세력이 있어 현재의 오퍼슈팅 상황은 일정기간 지속될 것으로 보입니다.

주식시장에서 통용되는 투자심리 Cycle을 이번시장의 가장 대표적인 시장인 Fraser Valley 지역의 단독주택 가격과 비교해서 살펴보았습니다. (Youtube 밴쿠버부동산 뉴스테스크 영상참고 https://youtu.be/GS-hiBbXhw8)

첫단계는 의심, 불신, 경계의 단계로 가격폭락이후 반등의 시작시점의 투자심리입니다. 가격반등에도 불구하고 시장에 대한 경계심으로 적극적 매수가 이어지지 않습니다. 2019년 하반기부터 팬더믹 직전까지 이런 상황이었습니다. 

두번째 단계는 가격 회복을 확인하고 매수세가 살아나 가격상승과 거래량이 증가하는 확신과 열광의 단계입니다. 팬데믹 직후 정부정책에 힘입어 시장이 확신단계 이후 2020년 말–2021년 8월까지 열광의 단계에 진입하였습니다. 마지막 탐욕의 단계는 overshooting 이 발생하면서 급등세의 가격을 시현하는 단계입니다. 이제 상승장의 끝자락이 보이기 시작하는 단계이지만 그 끝을 아직은 모르는 상황입니다.

시장이 반전되는 경우 가격하락폭이 overshooting한 만큼 커지게 되어 긴 시간동안 가격회복이 어려운 상황에 처하기도 합니다. 2018년초 콘도매입, 신규분양의 경우가 이런 상황과 비슷하여 최근까지도 힘들어 하시는 분들이 있습니다. 

예시를 든 투자 심리 사이클과 Fraser Valley 단독주택 가격그래프가 아주 유사한 모습을 보이고 있습니다. 시장의 역동성은 누구도 모르기때문에 참고하면서 현재 우리가 어느 국면에 있을까라는 물음표를 가지고 계속 시장을 지켜보면 좋겠습니다. 

부동산은 기본적으로 생활의 필수재라는 특성이 있어서 주식시장과는 달리 하락시에도 어느정도 가격이 하방경직성을 갖게됩니다. 그렇지만 상승장에서의 심리는 주식시장과 유사한 성향을 갖는 것으로 보입니다. 통계적으로 느끼는 것보다는시장에 직접 참여하며 매순간 시장변동을 체감하는 입장에서는 시장의 급등과 과열을 더 크게 느껴집니다. 물론 누구도 이 과열의 끝은 모르지만 반드시 그 끝은 있는 것입니다. 위험을 최소화하는 자산관리가 필요한 때입니다. 지금 꼭 삶의 보금자리를 찿아야 하는 실매수의 경우에는 장기적인 위험요인을 감안한 의사결정이 필요합니다. 

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