이 상승 장세의 끝은?

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최종수정 : 2021-10-08 12:12

그 끝을 예상할 수 없는 기나긴 팬더믹의 일상이 계속되고 있는데 어느덧 Thanksgiving Day가 다가왔습니다. 불편과 불안, 위험의 시대에도 불구하고 우리의 건강과 가정과 삶이 잘 지켜주심을 감사하는 절기가 되기를 바랍니다.

9월 밴쿠버 부동산시장도 여전히 뜨거운 한 달이었습니다. 그래서 먼저 9월 통계를 살펴보겠습니다. Metro Vancouver 지역의 9월 총거래량은 3,149채로 작년 9월 3,643채보다 13.6% 감소하였으나 지난 10년간의 9월 평균 거래량과 비교해서는 20.8% 나 많은 거래량입니다. 신규 리스팅은 5,171채로 작년 9월 6,402채보다 19.2%나 감소하였고 이전 8월에 비해서는 28.2% 증가하여 절대적인 매물 부족이 조금은 해소되고 있습니다. 10년간의 9월 평균 대비 1.2% 적은 매물입니다.

Fraser Valley 지역의 9월 총거래량은 1,866채로 지난해 9월보다는 16.4%, 이전 8월에 비해 10.6% 감소하였습니다. 10년간의 9월 평균보다는 33.8%나 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규리스팅은 2,342채로 작년 9월보다는 33.4% 나 감소하였고 지난 8월보다는 11.2% 증가하였습니다. 지난10년간의 9월 평균에 대비 15% 적은 매물이어서 리스팅부족은 여전한 상황입니다.

이제 9월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. 먼저 매트로 밴쿠버 지역입니다. Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,828,200, 타운하우스 $963,800, 콘도 $738,600로 1년 전과 비교해 20.4%, 17.5%, 8.4% 상승하였습니다. Sales to Active Ratio는 각각 25.5%, 53.1%, 36.7%로 셀러 중심의 시장은 계속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 33, 23, 27일로 활발한 거래는 계속되고 있습니다.

Fraser Valley 지역의 9월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,362,800, 타운하우스 $707,300, 콘도 $504,500으로 1년 전에 비해 각각 31.9%, 24.7%, 15.5% 상승하여 9월의 상승세가 돋보였습니다. Sales to Active 지수는 각각 53%, 90%, 64%로 타운하우스의 경우 지난달 94%에 이어 90%로 매물이 시장에 나오는 즉시 바로 거래가 되는 상황이 되고 있습니다. 평균 매매일수는 26일, 19일, 26일을 보이고 있습니다.

Fraser Valley 지역의 타운하우스 Sales Active 지수가 8, 9월 94%, 90%이라는 것은 이례적인 숫자입니다. 이 지역의 타운하우스의 강세요인은 첫째는 단독주택 가격이 급등으로 구매 여력이 부족해진 바이어들의 대안이 된 것입니다. 둘째는 2010년 이후 프레이져밸리 지역에 새로운 타운하우스가 많이 신축 공급되면서 구매자들의 수요가 집중된 것입니다. 셋째는 이제 더이상 버나비, 그리고 코퀴틀람에서도 벌크마운틴 지역을 제외하고는 이제 드라이브 웨이를 통해 주차할 수 있는 기존의 전형적인 타운하우스 신축이 거의 힘들어지는 상황을 반영한 것입니다. 그 대안으로 Fraser Valley 지역의 신축 또는 지어진지 얼마안되는 타운하우스에 대한 수요가 큰 것으로 보입니다.

이제 10월은 시장의 상승 기조에 큰 변화가 예상됩니다. 먼저 이번 상승장의 출발점인 2020년 1월부터 2021년 9월까지의 지역별 주택별 시장 상황을 살펴봅니다. Metro Vancouver 지역의 해당 기간 중 주택별 가격지수 상승률은 단독주택 27.74%, 타운하우스 23.2%, 콘도 11.4%입니다. Fraser Valley 지역은 같은 기간동안 단독주택 41.8%, 타운하우스 36.5%, 콘도 23.5%의 상승률을 보였습니다.

이번 상승국면은 이전과는 다른 특징을 보였습니다. 먼저 지역별 가격 차별화가 두드러졌습니다. Fraser Valley 지역의 가격 상승률이 Metro Vancouver 지역에 비해 단독주택은 14%, 타운하우스 13.4% 그리고 콘도는 12%나 더 높은 상승률을 보여 지역 간 차별화가 크게 나타났습니다. 앞으로도 계속 Fraser Valley 지역의 강세가 유지될 것인지, 이제는 Metro Vancouver 지역을 관심있게 보아야 할지에 대한 판단이 필요한 때입니다.

또 하나는 주택종류별 차이가 아주 크게 나타났습니다. 전체적으로 모두 단독주택의 상승률이 콘도의 상승률보다 무려 16 ~ 18% 더 높아 팬데믹시대에 주택형태에 대한 선호도가 크게 변한 것을 보여주며 앞으로의 주택형태 선택에도 참고가 될 것 같습니다. 이렇게 주택별 가격차이가 커지면서 상대적으로 저렴해진 콘도에 대한 실수요나 렌트수입을 위한 투자수요로 인해 이 가격편차가 어느정도까지 좁혀질 수 있을지도 주목되고 있습니다.

이제 지난 1년반동안을 시기적으로 구분해보면. 작년 3월 전격적인 락다운으로 공황상태로 시작했던 팬데믹은 오히려 최저금리와 풍부한 유동성으로 인해 부동산시장 및 자산시장의 활황세를 가져왔습니다. 시장규제가 필요한 상황까지 되어 올 6월부터 스트레스테스트 강화를 통한 모기지 규제강화, 캐나다 중앙은행의 Tapering 개시, 그리고 백신의 원할한 공급으로 집단면역이 가능할 것으로 보여 경기회복의 기대감으로 금리가 상승하면서 시장이 진정세에 접어드는 모습이었습니다. 과열된 자산시장이 soft landing하는 최상의 시나리오가 예상되었던 것입니다.

그렇지만 7월 이후 당초 기대와는 달리 델타변이로 인한 3차Wave로 집단면역이 힘들어지게 되었습니다. 팬더믹이 장기화가 예상되어 저금리 정책 기조가 변하지 않아 금리가 다시 하향추세를 보이면서 조정을 기다리던 대기매수세가 다시 집중하게 되었습니다. 이에 따라 다시 시장이 과열되면서 overshooting하는 모습을 보이고 있습니다.

이런 상황에서 10월에 접어들며 일제히 세계계경제의 주요 시장변수들에 대한 부정적인 전망이 대두되면서 부동산시장은 다시 새로운 변화의 국면에 접어들 것으로 예상되고 당초 미국의 Fed를 비롯하여 대부분 국가의 중앙은행들이Transitory inflation 즉 “일시적”인 물가상승으로 여겨왔던 인플레이션이 이제는 장기화, 구조화 되는 양상으로 변화되면서 각국의 금융당국의 경계감이 커지고 있습니다. 또 자금공급의 수단으로 사용하였던 채권매입축소를 위한 테이퍼링을 실시하여야 한다는 압력은 커지고 있는데 경제상황은 이에 대한 준비가 되지않은 구조적인 문제도 대두되고 있습니다. 팬데믹상황의 장기화로 경기회복이 제대로 이루어지지 않고 있는데 금리를 올려야하는 상황에 이른 것입니다. 2000년이후 선진국경제에서 잊혀졌던 stagflation 즉 경기침체와 인플레이션이 동시에 몰려오는 예상치 못한 상황에 접어들고 있습니다. 그동안 엄청난 통화발행과 자금공급으로 자산시장의 비대화에 취해있던 경기상황에서 이제 인플페이션억제를 위해 이자율 인상이 불가피한 상황이 다가오고 있습니다. 팬덕믹상황도 완전히 With Corona 시대에 접어들었습니다. 10월4일까지의 BC주 백신접종현황을 보면 12세이상의 접종대상인구의 81.16%가 2차접종까지 완료하였지만 일일확진자수는 7월 중순이후 700명대에 고정된 상황입니다.

팬데믹이후 우리의 삶이나, 경제나 시장의 움직임이 우리의 기대와 예상과는 전혀 다르게 진행되었듯이 앞으로도 많은 변곡점과 돌출변수가 발생할 것이어서 섣부른 예상과 전망도 많이 조심스러운 상황입니다. 더욱 경계심을 가지고 위험을 최소화하는 자산관리가 필요한 시기라고 생각합니다. 부동산 시장도 경계심을 가지고 실수요중심의 주택매매에 집중하는 상황으로 전환될 것으로 보입니다. 더욱 냉철하고 치열하게 시장을 주시하면서 현명하게 시장상황에 대처할 시기라고 판단됩니다.