가을 시장 전망 With Mask & Corona

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8월 시장도 예상보다는 더 뜨거웠습니다. 특히 현장 분위기는 더욱 그랬습니다. 이런 시장의 열기는 8월 통계에서도 볼수 있습니다. 

먼저 Metro Vancouver 지역입니다. 8월 총 거래량은 3,152채로 작년 8월 3,047채보다 3.4% 증가하였고 7월보다는 5.2% 감소하였습니다. 2010년 이후 8월 거래량 평균과 비교해서도 20.4% 나 많은 거래량입니다. 신규 리스팅은 4,032채로 작년 8월의 5,813채보다 무려 30.6%나 감소하였고 이전 7월에 비해서도 7.9% 감소하여 활발한 거래량에 비해서는 새로운 매물 공급이 절대적으로 부족한 상황이 계속되고 있습니다. 

Fraser Valley 지역의 8월 총 거래량은 2,087채로 지난해 8월보다는 2.4%, 이전 7월에 비해 4% 증가하였습니다. 역사상 2005년 8월 이후 두 번째로 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 2,107채로 작년 8월보다는 무려 36.3% 나 감소하였고 지난 7월보다도 13.3% 감소하여 역시 매물부족 상황이 더욱 심해지고 있습니다. 

이제 8월 거래현황을 지역별, 주택 종류별로 살펴보겠습니다. Metro Vancouver의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,807,100, 타운하우스 $952,600, 콘도 $735,100로 1년 전과 비교해서 단독주택 20.4%, 타운하우스 22.4%, 콘도는 7.6% 상승하였습니다. 타운하우스의 가격 상승이 돋보였습니다. Sales to Active Ratio는 각각 25.3%, 51.8%, 39.2%로 여전히 셀러 중심의 시장이 지속되고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 주택별로 35, 20, 28일로 활발한 거래는 계속되고 있습니다. 

Fraser Valley 지역의 8월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,336,800, 타운하우스 $697,500, 콘도 $498,800으로 1년 전에 비해 각각 31.1%, 23.7%, 14.1% 상승하여 5월 이후 강보합세를 이어가고 있습니다. Sales to Active 지수는 각각 55%, 94%, 66%로 타운하우스의 경우 544채의 리스팅 중 510채가 판매되어 리스팅된 매물의 94%가 판매되는 보기 드문 현상이 발생하였습니다. 이러한 타운하우스의 강세는 단독주택가격이 급등하여 구매 여력이 부족해진 바이어들이 대안으로 타운하우스를 찾 고 있는 것으로 판단되고 있습니다. 평균매매일수는 29일, 19일, 29일을 보이고 있습니다. 

매월 부동산 칼럼을 통해 부동산시장을 움직이는 주요 변수들을 수요, 공급, 그리고 정부 정책을 중심으로 다양하게 살펴보았는데 이번 달에는 캐나다 민간 부동산 리서치 기관인 REW의 8월 20일 블로그 내용을 요약해 보았습니다. 팬데믹 이후 1년 반 동안 지속된 강세시장이 가을 시장에서도 더 활발하게 계속될 것이라고 전망하고 있습니다. 

1. A hot pre-sale market (신규분양시장에 대한 관심 고조)

기존시장의 공급 부족에 대한 대안이 될 것이며, MZ 세대의 미래의 보금자리에 대한 관심이 커지면서 신규분양 관심이 커지고 있습니다. 그리고 기존 시장의 강세를 이용해서 마음에 드는 주택을 먼저 신규분양으로 받아놓고 현재 살고 있는 집을 매도하려는 경향이 커지고 있다는 것입니다. 

2. Demand should continue to outpace supply (지속적인 공급 부족)

시장의 신규공급이 제한된 상황에서 팬데 믹상황의 지속이 예상됨에 따라 집의 중요성은 더욱 계속되고 감염의 우려로 인한 판매를 꺼리는 현상은 지속될 것입니다. 

3. Low interest rates will continue to fuel demand (저금리 지속) 

당초 가을로 예상된 집단면역의 기대가 사라지면서 불확실성이 해소되고 있지 않아 확장적인 금융 및 재정정책을 유지할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 저금리 기조가 유지될 것이어서 바이어들의 적극적인 구매가 계속될 것입니다. 

4. Competition from expatriates (홍쿠버(?)의 재현) 

Expatriates (외국 거주 캐네디언)으로 현재 홍콩에 거주하고 있는 30만 명의 캐네디언 여권 소지자의 최고 목적지가 밴쿠버인 것을 감안해야한다는 것입니다. 홍콩정세 불안이 계속되기 때문에 생기는 요인입니다. 세계에서 가장 비싼 주택시장인 홍콩 부동산을 매각하면 밴쿠버시장에 가격을 불문하고 진입할 수 있는 자금력을 갖추고 있는 상황도 하나의 변수가 될 것입니다. 

5. A new wave of renters and buyers could enter the market (신규 세입자와 바이어의 유입) 

연방정부의 이민목표가 2023년까지 연간 40만 명씩 총 120만 명을 계획하고 있어 새로운 이민자들이 밴쿠버와 같은 주요 도시에 정착하는 것도 임대시장에 영향을 미칠 것입니다. 아울러 지속적인 부동산 시장 급등으로 임대료 상승을 직접 체험하고 있는 세입자들도 경제적인 여건만 된다면 적극적인 구매에 나설 것입니다. 앞으로 팬데믹이 진정되면 다시 학교 및 직장으로의 복귀가 예상되기 때문에 임대시장의 회복 신호가 나타나면 투자자들의 움직임도 활발해질 것으로 예상하고 있습니다. 

6.Quality offers (정상적인 오퍼 상황)

2021년 상반기 multi-offer, over pricing, subject free가 불가피했던 상황이 해소될 것으로 예상하고 있습니다. 그동안 충분한 검토와 비교할 겨를도 없이 주택구매를 할 수밖에 없었된 상황이 정상으로 돌아올 것이라는 분석이지만 제 견해는 달라서 이러한 상황은 중저가의 단독주택이나 타운하우스의 경우에는 상당 기간 지속될 것으로 예상합니다. 

7. Optimism should remain high (긍정적인 시장기조의 지속) 

팬데믹 기간 동안의 저금리, 공급 부족, 고수요는 가을에도 계속될 것으로 전망하고 있습니다. 따라서 시장의 조정은 없을 것입니다. 특히 신규공급의 문제는 단기간이 아닌 장기간의 대안밖에 될 수 없다는 것입니다. 

이번 칼럼에서 다른 메이져 기관의 분석자료를 통해 막 시작한 가을 시장을 소개하면서 객관적인 시장분석이 많은 도움이 되었습니다. 다시 한번 말씀드리지만 집은 “지금” 나와 내 가족에 꼭 필요한 삶의 바탕이고 보금자리입니다. 전망이 아니라 삶이 우선되는 현명한 선택이 필요하다는 것을 강조하고 싶습니다. 

마지막으로 백신 접종 현황입니다. 9월 1일까지 캐나다 전체의 12세 이상 접종대상 인구 중 83.51%가 백신을 맞았으며 2차 접종까지는 76.24%에 달합니다. BC주 역시 84.4% 그리고 2차 접종까지 마친 12세 이상의 접종률이 76.6%에 달하고 있습니다. 이제 집단면역 수준에 거의 도달한 것으로 보입니다. 그렇지만 7월 초 40명까지 감소하였던 확진자가 8월 초에는 300명대, 현재는 800명대까지 이르고 있습니다. 곧 우기가 시작되면서 이제 “With Mask & With Corona” 시대를 준비해야 할 것 같습니다. 우리의 예상과는 다른 시대의 변화 속에서 그나마 집이 우리를 지켜주는 가장 안전한 피신처가 되고 있어서 집의 중요성을 더욱 절감하는 시기입니다. 어느덧 1년 6개월이 지나고 있습니다. 팬데믹 기간을 되돌아보며 이제 이 상황을 일상으로 된 새로운 패러다임을 받아들이는 지혜가 필요한 시기입니다. 그동안 팬더믹 위험 속에서도 우리와 가정을 지켜주었던 부분들을 뒤돌아보고 더욱 소중하게 지켜야 한다고 생각합니다. 

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