이제 마스크를 벗을까?

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최종수정 : 2021-06-04 13:05

최근 부동산협회에서 발표한 5월 시장통계를 보면 지난달 시장 전망을 통해 급등하는 시장이 진정세를 보일 것이라고 전망하였지만, 실제 시장은 만만치 않았습니다. 과열된 부동산시장에 대한 여론의 악화, 정부의 정책적인 개입 그리고 특히 Bank of Canada가 지난 5월 20일 Financial System Review 보고서에서 이례적으로 현재의 캐나다 주택시장은 “not normal”이라고 지적하였습니다. 중앙은행의 주요 기능이 물가와 고용안정임을 고려하면 금융 시스템의 안정성을 구실삼아 부동산시장까지 언급한 것을 보면 그만큼 부동산시장에 대한 우려가 크다는 것입니다. 정부는 더 이상의 과열을 막기 위해서라면 시장움직임에 따라 모든 카드를 다 쓸 수 밖에 없는 상황에 이른 것 같습니다.

정부가 부동산 시장에 개입할 수 있는 방법은 크게 세 가지로 구분됩니다.

가장 기본적인 수단은 금리 인상입니다. 이번 급등세의 가장 큰 요인이 사상 최저의 이자율이었던 것처럼 기준금리를 올리는 수단이 가장 기본적이지만 아직은 이자율을 손댈 수 있는 시점이 아닙니다. 팬데믹상황이 종료되지 않아 아직도 대대적인 자금지원에 의해 실물경제가 유지되고 있어서 가장 기본적인 정책수단인 이자율을 손댈수 있는 상황이 아닙니다. 따라서 단기적으로는 이자율을 통한 시장규제는 쉽지 않을 것 같습니다.

두 번째는 세금을 통한 방법입니다. 현재 광역 밴쿠버 지역은 이미 20%의 외국인 취득세, 그리고 빈집투기세를 시행하고 있습니다. 캐나다 전체로 외국인 취득세를 확대 적용하는 것을 검토하고 있습니다. 또한 실행 가능성은 적지만 주거지 주택의 매매차익에 대한 양도소득세 도입 여부가 거론되고 있습니다. 시장급등세가 계속된다면 일정 거주기간 이내에는 제한적으로 또는 소유 기간별 차등화 등의 방법으로 그 도입도 가능할 것으로 예상할 수 있습니다. 하지만 정치적 이슈로 반발이 클 수 있고 오히려 주택판매가 위축되어 공급이 제한되는 부정적인 측면도 만만치 않습니다. 현재 한국의 부동산 시장처럼 이 딜레마에 빠져 매매는 거의 없으면서 집값만 오르는 상황이 발생할 수 있습니다 .

세 번째는 모기지규제를 통한 방법입니다. 이미 6월 1일부터 금융감독원에서는 기존에 시행해 온 스트레스 테스트를 강화하였습니다. 예고되었던 내용과는 달리 20% 이하의 모기지 보험을 가입한 모기지까지도 강화된 내용을 적용하기로 하였습니다. 현재 시장금리는 2%라면 원리금을 2%로 기준해서 매달 상환하는데 실제 받을 수 모기지 금액은 2%가 아닌 5.25% 이자율로 평가해서 결정되기 때문에 받을 수 있는 모기지 금액이 줄어들기 때문에 집 구매능력을 떨어뜨리는 것입니다. 이제까지 4.79%에서 5.25%로 기준을 더 올림으로써 이전에 받을 수 있는 모기지 최대 금액보다 4.5%적어지는 것입니다. 집 구입을 어렵게함으로써 매수를 위축시키는 정책입니다. 숫자로 살펴보면 2018년이전 스트레스 테스트가 없었을 때는 현재 소득과 이자율을 기준으로 100만불을 대출받았다면, Stress Test를 실시한 올해 5월까지는 75만불, 그리고 6월 1일부터는 70만불정도만 대출이 가능합니다. 5.25%라는 이자율은 거의 발생할 수 없는 이자율인데 이 기준을 적용한다는 것이 말이 안되지만 그만큼 부동산을 규제할 수 있는 정책이 없다는 반증이기도 합니다. 특히 20%미만의 다운페이먼트를 통해 첫 집을 구매하는 사람들의 비중이 25%정도라고 합니다. 20%미만의 다운페이먼트는 모기지 보험을 필수적으로 가입하기 때문에 당초 계획에는 예외를 적용한다고 하였는데 전격적으로 모든 모기지에 확대 적용한 것은 너무 아쉽게 생각합니다. 얼마나 집값 안정에 대한 정책적인 의지가 강한지를 보여준 것 입니다. 현재로는 이 스트레스 테스트가 현재의 가격규제정책 중 가장 강력한 정책입니다. 참고로 Credit Union등 제 2금융기관 모기지에는 스트레스 테스트가 적용되지 않습니다.

지난 5월 전체 밴쿠버 부동산 통계입니다. Metro Vancouver 지역의 5월 중 총 거래량은 4,268채로 이전 4월에 비해서는 13% 감소하였고 5월중 10년 평균보다는 27.7%보다 높지만 4월에 비해서는 그 상승 폭이 반으로 줄었습니다. 신규리스팅은 7,125채로 5년 평균으로는 최고 기록을 보였고 4월보다는 10.2% 감소하였지만 지난 10년간 5월 중으로는 가장 많은 리스팅입니다. 4, 5월 연속하여 거래량과 신규리스팅이 모두 감소하고 있고 거래량 감소가 리스팅 감소보다 더 커서 시장추세는 확실히 변하고 있습니다.

Fraser Valley 지역의 5월 총거래량은 2,951채로 지난 4월에 비해서는 2% 감소하였지만 지난 10년간 5월 최고 기록이었던 2016년의 2,911채를 넘는 역사상 가장 많은 거래량입니다. 신규리스팅은 3,926채로 지난 4월보다는 22%나 감소하였지만 지난 10년간의 5월거래량 중 두 번째로 많은 거래량입니다.

매트로 밴쿠버 지역 주택 종류별 거래현황입니다. Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,800,600, 타운하우스 $936,300, 콘도 $737,100로 1년 전과 비교해서 각각 22.8%, 16.3%, 7.9% 상승하였습니다. 그동안 상승 폭이 적었던 콘도 가격상승이 돋보였습니다. 리스팅매물 중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 30%, 54%, 44%를 나타내서 여전히 셀러 중심의 시장이지만 리스팅증가로 인해 수치는 2개월 연속 감소하고 있습니다. 주택별 평균 매매일수도 주택별로 19, 16, 19일로 역시 활발한 거래를 보였습니다.

Fraser Valley 지역의 5월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,323,300, 타운하우스 $670,000, 콘도 $488,500으로 1년 전에 비해 각각 33.6%, 20.7%, 12.6% 상승하여 전체적으로 전월보다 2.5~3% 상승세를 보여 메트로 밴쿠버지역보다 큰 상승 폭을 이어가고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 50%, 84%, 61%로 여전히 절대적인 셀러 중심의 시장이 유지되고 있으며 평균 매매일수는 13일, 12일, 20일로 여전히 리스팅이 되면 바로 매매가 이루어지는 상황은 지속되고 있습니다.

전체적으로 상승세는 지속되었으나 리스팅 수의 증가, 그리고 리스팅가격의 상승으로 멀티오퍼나 오버 프라이싱의 상황은 많이 감소되고 있어서 이제 시장은 이번 상승주기의 고점을 확인하는 단계라고 판단됩니다.

반가운 소식은 2일까지 백신 접종이 캐나다 전체는 58.68%, BC주도 61.3%가 되었습니다. 12세이상 접종대상 인구로 보면 69%가 되어서 7월초면 1차 접종은 모두 완료될 것으로 예상되고 8월까지 2차 접종도 모두 완료될 것이라고 합니다. BC 주내 확진자 수도 급속하게 감소하여 이제200명 아래로 내려가면서 순차적인 규제해제가 예정되어 있습니다. 사실 백신 접종이 완료되면 모든 경제활동과 함께 부동산시장도 다시 정상적인 상황으로 돌아갈 날을 기대합니다. 그렇지만 정상으로의 회복은 사실 마스크를 벗을 때 거품이 빠져야 한다는 숨은 과제가 남아있습니다.

마스크를 쓰기 전 만났던 사람은 마스크를 쓰고 만나도 모두 알아보는데, 마스크를 쓰고 처음 만난 사람은 다음에 마스크를 벗고 만나면 스타일이 조금만 바뀌어도 알아보기 힘들다고 합니다. 그 이유는 마스크를 쓴 모습이 실제 모습보다 과대 효과를 가지고 있어서 그렇답니다. 마스크를 쓰고 있었던 부동산 시장, 주식시장, 비트코인 시장 등 자산시장의 부풀어진 모습들이 마스크를 벗었을 때 과연 어떤 모습이 될 것인지 또다른 고민을 시작합니다. 그래도 마스크를 벗는 그 날을 손꼽아 기다려 봅니다.