폭등하는 부동산시장과 공급부족

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최종수정 : 2021-03-05 12:09

상승세를 계속하고 있는 밴쿠버 부동산 시장은 더욱 가파른 급등세를 보이고 있습니다 지난달 칼럼을 통해 최근 부동산시장 상승의 가장 큰 요인을 “이자율”이라고 설명하였습니다. 이번에는 이전 강세장이었던 2016, 17년과 비교해서 최근 시장의 급등 상황을 살펴보았습니다.

먼저 최근의 급등세가 이전보다 더욱 강하게 나타나고 있습니다. 이미 멀티 오퍼 상황과 가격 급등에 대한 학습효과로 인해 이전에는 단계적인 상승세를 보였는데 요즘은 다른 오퍼들을 압도하는 가격수준과 캐쉬오퍼로 리스팅 가격보다 훨씬 높은 가격의 오퍼로 거래가 이루어지고 있습니다.

2016, 17년은 실 매수세와 투자 목적의 수요가 결합하여 전반적으로 시장 전체가 강세장의 모습을 보였다면 최근에는 실수요 중심의 매매가 주를 이루면서 시장 평균 가격 수준의 단독주택 매매가 가장 활발하게 이루어지고 있습니다.

이전 강세장이 Metro Vancouver지역이 주도하였다면 이번 급등세는 도심 외곽지역 및 프레이져 벨리가 주도하고 있습니다. 현재 가격 상승 폭이 Metro Vancouver 지역은 이전 고점을 조금 상회하는 수준인데 Fraser Valley 지역은 이전 고점보다 20%를 넘는 수준의 가격 상승을 보이고 있습니다.

한편 시장규제와 관련해서는 2018년 스트레스테스트를 통한 모기지 규제, 20%의 외국인 취득세와 빈 집투기세 도입 등 강력한 규제정책으로 시장의 과열을 진정시킬 수 있었지만 최근에는 이전의 강력한 규제정책이 유지되어 있어 추가적인 시장안정 정책 수단이 마땅치 않은 상황입니다. 특히 팬데믹으로 말미암아 집에 대한 중요성이 더욱 커짐에 따라 콘도보다는 단독주택의 선호도가 급증하였습니다. 이러한 단독주택의 선호는 이제 타운하우스의 수요 급증으로 이어지고 있는 상황입니다.

이번 가격 폭등의 요인중의 하나는 “공급 부족”입니다. 정부의 적극적인 주택 공급 정책에도 불구하고 콘도 신규 공급에 중점을 둔 주택수증가에 집중되어 상대적으로 단독주택의 공급 부족이 발생하였습니다. 특히 팬데믹 상황에서 단독주택의 수요 급증으로 사상 초유의 주택 가격 급등 현상이 발생하고 있습니다. 팬데 믹상으로 인한 주택시장 수요의 변화를 충족시키지 못하는 “공급 부족” 즉 Shortage가 최근 단독주택 가격의 급등의 원인이어서 이런한 공급 부족에 대한 대안이 없는 상황에서 실수요 중심의 단독주택 구입의 어려움이 지속될 것으로 보입니다.

지난 2월 전체 밴쿠버 부동산 시장 동향입니다. Metro Vancouver 지역의 2월 총 거래량은 3,727채로 전년 2월에 비해 73.3%가 증가하였고 지난 10년간 2월 평균 거래량보다는 42.8% 많은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 5,048채로 작년 2월보다는 26.1% 증가하였으며 전체 리스팅 수는 지난 10년 2월 평균 리스팅보다 21.2% 적은 수준입니다.

Fraser Valley 지역의 2월 총 거래량은 2,815채로 작년 2월보다는 무려 108% 증가하였고 10년간의 2월 평균 거래량보다 88%가 증가하여 이전의 최고치였던 2016년 2월의 2,387채와 비교해서도 18%나 많은 거래량을 보였습니다. 프레이저 밸리 지역의 거래량이 지난 1월에 이어 계속하여 역사상 최고 기록을 보여주고 있습니다. 2월 중 신규 리스팅은 3,265채로 작년 2월보다는 28% 증가하였으나 2월 전체 리스팅 수는 4,120채로 지난해 2월보다 28% 감소하여 역사상 가장 적은 전체 리스팅 수입니다. 그만큼 주택 재고가 부족한 상황이 되었습니다.

2월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver지역의 Benchmark 가격지수는 은 단독주택 $1,621,200, 타운하우스 $839,800, 콘도 $697,500으로 1년 전과 비교해서 각각 13.7%, 7.2%, 2.5% 상승하여 역시 단독주택의 가격 상승 폭이 컸습니다. 전체 리스팅매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 41.8%, 61.8% 41.7%를 기록하여 전체적으로 셀러 중심의 시장이 더 강해지고 있습니다. 주택별 평균 매매일 수는 주택별로 39일, 22일, 33일로 아주 활발한 매매가 이루어지고 있습니다.

Fraser Valley 지역의 2월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,163,400, 타운하우스 $600,300, 콘도 $450,900으로 1년 전에 비해 각각 19.9%, 10.1%, 5.3% 상승하였습니다. 모든 주택별로 Metro Vancouver 지역보다 그 상승률이 더욱 커지고 있으며, 단독주택의 상승세가 돋보이고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active 지수가 각각 57%, 148%, 83%로 특히 타운하우스의 경우는 총 리스팅 물량보다 거래량이 많은 상황까지 나타나 절대적인 재고 부족으로 이 지역 신규 타운홈 분양가격의 상승 요인이 되고 있습니다. 평균 매매일 수는 21, 21, 35일로 단독주택과 타운하우스는 리스팅 후 바로 매매가 이루어지고 있는 상황입니다.

2021년 밴쿠버 부동산시장의 다섯 가지의 테마를 통해 3월 시장을 전망해보겠습니다.

첫째로 단독주택시장 강세입니다. 2월 시장 동향에서 보듯이 단독주택은 매물 부족 상황이 더욱 심해지고 있어 바이어 입장에서는 한마디로 난감을 넘어 낙담의 지경까지 이르고 있습니다. 지난달에도 언급하였던 spill-over 현상이 타운하우스로 확대되며 가격과 거래량에서 모두 확실하게 나타나고 있습니다. 콘도의 경우는 아직 가격까지는 아니지만 거래량 증가세가 뚜렷하고 거래일수가 대폭 감소하고 있습니다.

둘째는 Fraser Valley 지역의 강세는 가격 상승, 거래량 증가, 매물 공급 부족, 그리고 신규 분양의 지속적인 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 이 지역이 주도하는 시장 상황이 계속될 것으로 보입니다.

셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 최근 미국 국채 시장금리 상승, 세계적인 인플레이션 우려 등으로 그동안 부동산시장 및 자산 시장의 강세를 이끌어 왔던 역사상 최저금리는 이제 상승 전환이 예상됩니다. 최근 5년 고정금리도 인상되었습니다. 하지만 현재의 금리수준이 아직도 이전 금리수준과 비교하면 아주 낮은 수준이이라서 단기적인 영향은 크지 않겠지만 장기적인 상승추세가 지속된다면 급등하는 부동산시장의 조정 요인이 될 것입니다.

네 번째는 경기에 대한 전망입니다. 2020년 캐나다 GDP 성장률이 -5.4%로 1961년 이후 최대로 감소하였고, 실업률은 9.5%에 달합니다. 백신 접종이 시작되며 경기 전망에 대한 장밋빛 희망을 가지고 있지만 실제 정부의 막대한 보조금과 자금 지원에 의해 유지된 팬더믹 상황하에서 눈덩이처럼 불어난 재정적자와 정부 부채는 장기적으로는 경기 호전에 큰 짐이 될 것입니다.

마지막으로 백신의 효과입니다. 백신 접종이 시작한 지 두 달 반 동안의 백신 접종 현황입니다. 3월 2일 현재 캐나다 전체는 3.87% 그리고 BC 주도 비슷한 3.8%의 접종률로 20만 명이 백신을 맞았습니다. 그러나 BC 주의 확진자도 여전히 매일 400명이상을 보이고 있습니다. 최근 발표된 백신플랜에 따르면 9월까지는 BC주 모든 주민들의 백신 접종을 예상하고 있어 백신의 효과가 가시화되기를 기대합니다.

폭등하는 시장을 바라보며 “팬데믹 아이러니”라고 할 수 있는 상반된 시장 상황을 보게 됩니다. 작년 3월 전격적인 Lock-down이 선언되면서 모두가 혼돈과 낙담의 상황을 마주하면서 현상 유지만 되어도 너무나 감사하고 다행일 것으로 생각했었는데 그로부터 1년 후 시장 상황이 그 누구도 예상하지 못한 급등 분위기에 휩싸여 있는 것을 보며 큰 괴리감을 느낍니다. 또다시 1년 후의 시장을 어떻게 바라봐야 하나 고민 중에 “시장을 이기려 하지 말고 시장의 흐름을 따르라”라 는 투자격언을 떠올리게 됩니다.