폭등하는 부동산 시장과 이자율

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최종수정 : 2021-02-05 11:20

2021년 밴쿠버 부동산 시장은 새해에 더 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 팬데믹 상황과는 전혀 상관없는 시장의 모습입니다. 역사상 최고의 부동산 열풍이 불었던 지난 2016, 17년에 못지않은 상황입니다.

최근 들어 주변에서 가장 많이 하는 질문이 도대체 왜? 이렇게 오르냐는 질문입니다. 간단, 명료하게 이 질문에 대한 답을 드리려고 합니다. 한마디로 ‘이자율’입니다!

현재 5년 고정금리 모기지 이자율은 1.5% 수준이고 5년 정부 채권 이자율은 0.3% 수준으로 거의 제로 %나 마찬가지입니다. 이제 현재의 5년 고정 모기지 이자율은 1.7%로, 그리고 팬데믹 이전 평균 이자율을 3%로 가정하여 100만불 가격의 집을 구매할 때의 이자 비용을 보면, 예전에는 $1,000,000의 이자비용이 1년에 $30,000이었다면, 지금은 1년 이자가 $17,000에 불과합니다. 거꾸로 이야기하면 예전에 1년 이자 비용 $30,000로 $1,000,000을 빌릴 수 있었는데 지금은 1년이자 비용 $30,000의 대출 금액이 $1,765,000이 됩니다.

같은 이자비용으로 예전보다 76%가 넘는 돈을 더 빌릴 수 있습니다. 이렇게 자금조달 비용이 대폭 줄어들면서 시중의 유동성이 풍부해졌고 이러한 유동성이 자산 시장에 유입되면서 주식시장은 물론 부동산시장까지 급등하는 가장 큰 원인이 되고 있습니다.

다른 예를 들면, 2019년 50% 다운페이먼트를 통해 $1,000,000가격의 주택을 구입하여 매년 $15,000을 내고 있는 경우입니다. 최근 주택가격이 상승하여 집을 $1,200,000 팔아 $1,765,000의 집을 구매하는 내용입니다. 다운페이먼트가 $880,000로 늘어나겠지만 $200,000은 매각차익으로, 그리고 $180,000을 추가로 조달할 수 있다면 이전 이자 지급 금액 $15,000과 동일한 모기지 $885,000을 받아 $1,765,000의 집을 구입할 수 있습니다. 같은 이자비용으로 $385,000의 추가 대출이 가능하기 때문입니다. 물론 단순화를 위해 거래비용, 추가 잔금 조달, 모기지 가능 여부는 제외하고 만들어 본 시나리오입니다.

실제 1월 21일 Financial Post의 기사에 따르면 Capital Economics연구소의 수석경제학자인 Stephan Brown은 현재의 사상 최저금리로 인해 구매자들의 실제 주택구매력은 약 25% 증가하였다고 발표하였습니다. 즉 1년 전에 100만불의 집을 구매할 수 있는 능력이 있었던 사람이면 다른 조건이 동일할 때 금리하락으로 125만불까지의 집을 구매할 수 있다는 것입니다. 즉 역사적인 최저금리가 현재의 주택가격 상승의 가장 큰 이유입니다.

이제 지난 1월의 밴쿠버 부동산 시장 동향 을 살펴보겠습니다.

Metro Vancouver 지역은 1월 중 총 거래량은 2,389채를 기록하여 지난해 1월에 비해 52.1%가 증가하였고 2010년 이후 1월 거래량 중에서는 2016년 1월을 제외하고는 가장 높은 거래량을 기록하였습니다. 신규 리스팅은 4,480채로 작년 1월보다는 15.7% 증가하였습니다. 지난 10년간의 1월 신규 리스팅의 평균 수준을 보이고 있습니다.

Fraser Valley 지역 현황은 1월 중 총 거래량은 1,718채로 작년 1월보다는 무려 76% 증가하였고 10년간의 1월 평균 거래량보다 72%가 증가하였으며 특히 이전 최고치였던 2016년 1월 1,338채와 비교해서도 28%나 많은 거래량을 보여 주어 이 지역의 거래량이 폭등하였음을 보여주고 있습니다. 이전의 최고 활황시점인 2016년을 넘어서는 상황입니다. 1월중 신규 리스팅은 2,784채로 작년1월보다는 26% 증가하였습니다.

이제 올 1월의 거래현황을 지역별 주택 종류별로 살펴보면 Metro Vancouver 지역의 Benchmark 가격은 단독주택의 경우 $1,576,800, 타운하우스 $815,800 콘도 $680,800으로 1년 전과 비교해서 단독주택 10.8%, 타운하우스 4.3%, 콘도는 2.2% 상승하여 역시 단독주택의 가격 상승 폭이 가장 컸습니다. 전체 리스팅 매물 중 판매된 주택 수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 26.3%, 37.6%, 27.8%를 기록하여 셀러가 주도하는 시장이 계속되고 있습니다. 주택별 평균 매매일 수는 주택별로 51일, 34일, 44일이 걸렸습니다.

Fraser Valley 지역의 1월 Benchmark 가격지수는 단독주택 $1,106,500, 타운하우스 $580,000, 콘도 $439,800으로 1년 전과 비교하면 각각 15.2%, 7.2%, 4.4% 상승하였습니다. 모든 주택별로 메트로 밴쿠버 지역보다 상승률이 컸으며 단독주택의 상승세가 더 크게 나타나고 있습니다. 전체 리스팅 중 거래량의 비율을 나타내는 Sales to Active Ratio는 각각 56%, 67%, 29%를 보이고 있어 압도적으로 셀러가 주도하는 Seller’s Market이 지속되고 있습니다. 평균 매매일수는 35, 28, 37일을 유지하고 있습니다.

연초 2021년 시장 전망에서 제시한 2021년 밴쿠버 부동산 시장의 다섯 가지 테마를 집어가며 2월 시장을 전망해보겠습니다.

첫째로 단독주택시장의 강세입니다. 1월 시장 동향에서 보듯이 단독주택은 매물 부족 상황으로 당분간 강세 지속이 예상됩니다. 지난 2016, 17년 단독주택 폭등 이후 타운하우스, 콘도시장의 강세가 이어졌음을 주목해야 할 것입니다. 이전의 학습효과로 인해 타운하우스, 콘도 순으로 그 spillover effect는 더 빠르게 진행될 것입니다.

둘째는 프레이져밸리 지역의 강세입니다. 1월 통계에서도 이 지역의 강세는 지속되고 있음을 보여줍니다. 신규 공급이 수요를 따라오고 있지 못하고 있으며 특히 랭리 지역에서는 신규 분양가격이 매주 상승하고 있는 현상까지 발생하고 있습니다.

셋째, 저금리의 지속 여부입니다. 현재의 저금리 상황은 지속될 것으로 보입니다. 특히 미국에서 바이든 정부가 출범하며 1.9조 달러의 막대한 구제자금 지원이 이루어질 것이기 때문에 캐나다에서도 역시 이전의 금융완화와 재정지원이 멈춤 없이 지속될 것으로 보입니다.

네번째는 경기에 대한 전망입니다. 경기회복은 현재 단계에서는 팬데믹 상황이 지속되고 있어 쉽지 않은 상황입니다. 자산시장의 비대화, 경제의 양극화는 저금리 구조에서의 부작용에 대한 현재의 대안은 없다고 보이며, 실업의 장기화, 자영업의 붕괴, 눈덩이처럼 불어나는 재정 적자와 정부 부채 등은 장기적으로 경기에 부정적인 요인이 될 것입니다.

마지막으로 백신의 효과입니다. 2월 3일까지 캐나다 전체는 2.29% 그리고 BC주는 2.6%의 백신 접종률을 보이고 있습니다. 이 속도라면 갈 길이 너무 먼 것 같습니다. BC주의 확진자도 지난 연말 이후 급등추세는 멈추었지만 여전히 매일 400명 이상을 보이고 있습니다. 변종 바이러스의 확산까지 계속되고 있어 아직도 어두운 터널의 한가운데 있는 듯합니다. 연말까지 집단면역 효과가 가시화되지 않는다면 암담한 국면에 접어들 것이지만 모두가 상상하고 싶지 않은 상황입니다.

최근 한인 커뮤니티내 코로나19 확진자 발생이 늘어나면서 여러 논란도 일고 있어 안타까운 마음입니다. 많은 사람들을 만날 수 밖에 없는 일상이다보니 개인적인 감염 여부보다 혹시 내가 감염의 주체가 되었을 때의 파장을 생각하면 너무나 상상하기 힘든 상황입니다. 나를 지키는 것이 중요한 게 아니고 혹시 모를 나로 인한 위험의 확산을 철저히 방어하는 것이 요즘의 일상이 되고 있습니다. 모두 건강하게 경계에 경계를 더하는 하루하루가 되시기 바랍니다.