변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!

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“Karis Ma의 부동산 칼럼”

<변함없이 뜨거운 시장의 내면을 보다!>

올해는 날씨마저도 변화가 심해 그동안 겪지 못한 다양한 날씨를 경험하고 있습니다. 변화가 심한 시대에 살고 있어 중심을 잘 잡아야 하는 가을이 되어야 할 것 같습니다. 그러나 밴쿠버 부동산 시장은 아랑곳하지 않고 뜨거운 열기를 계속하였습니다. 미국 서부지역의 화재로 미세먼지가 한동안 밴쿠버 전역을 뒤덮으면서 시장 움직임이 잠시 주춤하는 듯 싶기도 하였는데 변함없이 뜨거운 시장을 지속하고 있습니다. 

지난  9월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역 전체주택 거래량은 3,643채로 작년 9월 2,333채와 비교하면 무려 56.2% 증가하였고, 이전 8월 3,047채 보다 19.6% 증가하였습니다. 지난 10년간  9월평균과 비교하면 44.8%가 더많아 10년간 9월 거래량중 최고치를 기록하였습니다.
프레이저 밸리지역도 4개월째 계속하여 증가세가 더욱 커지면서 지난 9월 거래량은 2,231채로 2019년 9월보다 무려 66.1% 증가하였고 지난 8월보다도 9.4% 증가하였습니다. 이러한 9월의 판매량은 프레이져밸리지역의 그동안 9월평균거래량으로는 역사적으로 가장 많은 판매기록입니다. 

9월중 신규리스팅도 메트로밴쿠버지역에서는 총6,402채 가 새로 리스팅되어 작년9월 4,866채보다 31.6% 증가하였고 지난 8월 5,813채와 비교해서도 10.1%증가하였습니다. 프레이저밸리지역은 3,515채가 새로 리스팅되어 작년9월보다 리스팅수가 26.9% 증가하였고 이전 8월보다는 6.2%증가하였습니다. 전체적으로 리스팅도 아주 활발하게 이루어지고 있음을 보여주고 있습니다. 

사상 최저의 금리, 그리고 팬더믹 시대에 집의 중요성이 더욱 절감하면서 적극적인 실매수세 중심의 매입이 활발하게 움직이고 있고 집을 팔려는 분들 역시 시장에 대한 확신으로 적극적으로 리스팅에 가세하면서 9월시장은 기록적인 활황을 보인 한달이 되었습니다.  

주택 종류별로 9 월 중 매매현황을 살펴보면 매트로 밴쿠버 지역은 Benchmark 가격은 단독주택의 경우, $1,507,500, 타운하우스 $809,900, 콘도 $683,500으로 지난 1년간 단독주택은 7.8%, 타운하우스는 5.2% 그리고 콘도가격은 4.5% 상승하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 28.3%, 36.1%, 24.8%을 기록하여 지속적으로 20% 이상을 유지하고 있어 현재 시장이 확실하게 셀러가 주도하고 있는 시장임을 보여주고 있습니다. 주택별 평균매매일수도 이전달과 큰 변동없이 주택별로 40일, 33일 , 32일을 유지하고 있습니다. 

프레이져밸리 지역을 살펴보면 Benchmark 가격은 단독주택 $1,032,700, 타운하우스 $567,300, 콘도 $436,900으로 1년전과 비교하면 각각 8.7%, 4%, 4.7% 상승하였고 sales to active 지수가 각각 37%, 42.8%, 26.7%로 특히 타운하우스의 강세가 계속하여 유지되고 있습니다. 평균매매일수도 28, 25, 35일로 리스팅후 한달정도에 판매가 이루지고 있습니다.

지난 6월부터  지속적으로 판매량의 증가세가 더욱 커지면서 3개월 연속하여 매월 판매량과 신규리스팅이 계속  증가하고 있어서 시장이 아주 활발하게 움직이고 있습니다.

특이한 것은 7월에서 9월까지의 각 주택별 판매 비중을 지난 3년간 자료를 통해 분석해 보니 아주 흥미로운 사실이 발견되었습니다. 콘도의 비중은 두 지역 모두에서 다른 해와 비교해서 거래비중이 6% 내외로 감소하였습니다. 타운하우스와 듀플렉스 등 multiplex 주택비중은 메트로 밴쿠버 지역의 경우는 3%정도 상승하였고 프레이져 밸리지역은 큰 변화를 보이지 않았습니다. 그렇지만 단독주택의 경우에는 두지역에서 최근 1년간 각각4.5%,  6% 수준으로 거래비중이 크게 상승하였습니다.
 

일반적으로 주택시장이 침체기에서 회복기로 전환할 때는 항상 단독주택이 거래증가나 가격상승이 선행하는 특성을 보이는데 이를 다시한번 확인시켜 주었습니다. 두번째는 최저금리로 이자부담이 줄어 들면서 모기지 금액을 최대화해서 집을 구입하려는 레버러지 효과가 단독 주택에 대한 매매를 더욱 크게 한 것으로 보입니다. 마지막으로는 팬더믹으로 인한 주택의 사용용도가 다양해진 것도 많은 영향을 미치는 것으로 보입니다. 집에 머무는 시간이 많아졌고, 재택근무, 온라인 수업 등 집에 대한 활용도가 다양해졌습니다. 올 여름 많은 분들이 텃밭가꾸기에 관심이 늘어난 것도 이런 현상의 하나로 보입니다. 

마지막으로 최근 시장의 과열국면 여부를 살펴보았습니다. 최근 3-4개월의 통계로만 보면 분명 과열로 평가할 수 밖에 없을 것입니다. 그래서 중장기적으로 전체시장의 흐름을 함께 파악하기위해  2009년부터2020년 9월까지의 11년간의 밴쿠버지역 전체에 대한 거래추이를 살펴보았습니다. 그 결과 실제 올해 전체의 거래량수준은 지난 11년간과의 평균거래량에 비교하면 이에 약간 못미치는 수준이었습니다. 지난 4월과 5월 성수기 시장이 팬더믹으로 제대로 열리지 못하면서 실수요가 여름시즌으로 이연되었고 특히 7,8월 휴가기간이 실종되면서 소비자들이 주택매매에 가세하면서 거래가 이연되었던 것이지 연간으로 살펴보면 전체거래량이 증가한것은 아니었습니다.
  

실제 현장에서 만나는 많은 바이어분들도 그동안 렌트를 살다가 저금리로 인해 내 집 마련의 기회로 생각하시는 분, 지금보다 좀 더 큰 주택으로 늘려가시려는 분이 많습니다. 팬더믹으로 새로운 유입인구가 많지 않았고 신규분양 부분을 제외하면 투자목적의 매수세는 많지 않은 상황입니다. 

추수감사절을 지내며 어느덧 한해의 결실을 정리해보는 시간이 되었습니다. 변화도 심하고 생소한 환경과 마주친 멈춤의 시간이었지만 건강을 지키고 삶의 기반이 무너지지 않고 잘 버텨주고 있는 것만으로도 감사할 수 있는 결실의 계절이 되시기 바랍니다.    

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