[부동산 전망] 주택가격이 폭락하면 행복해질까?

임재오 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

주택가격이 폭락하면 행복해질까?

현재 광역밴쿠버 주택가격은 고점 대비 평균 10% 가까이 하락한 것으로 확인되고 있다. 고점 대비 많이 떨어졌음에도 불구하고 근래에 발표된 조사결과에 따르면 광역밴쿠버에 거주하는 사람들 대부분은 “주택가격이 추가적으로 더 하락하여야 한다.”고 답변한 것으로 나타났다.

부동산 대폭락에 대한 두려움이 만연하고 있으며, 수년간 부동산 가격은 오르지 않을 것이라는 얘기가 공공연히 언급되고 있다. 개인적인 의견으로는 필자의 유튜브 채널이나 이전 컬럼에서 제시한 것과 같이 역사적으로 그런 일은 없었다. 한국의 경우에도 가장 큰 대폭락이라고 하는 IMF 외환위기의 주택가격 하락치는 12.3% 였으며, 미국의 경우에도 서브프라임모기지 사태 이후 주택가격 하락치는 20% 선에 머물렀다.

물론 지난 5년간의 밴쿠버 주택가격은 약 60% 정도 상승하여 유사이래 가장 급격히 상승한 것은 사실이다. 이제 10% 정도 빠졌다. 대부분의 조사대상이 희망하는 것처럼 주택가격은 5년 전의 가격으로 돌아갈 것인가? 30%는 빠져야 하는 것인가? 그 정도는 되어야 대폭락이 아닐까? 캐나다부동산시장에서 10~12% 정도 하락은 지난 수십년의 부동산사이클에서 하락기의 최저점에 해당하며, 이후 1~2년 동안의 단기 안정기 또는 5~8년의 장기 안정기의 길을 걸었다.

필자가 보기에는 이제 점차 하락기를 지나 안정기에 접어들고 있지 않나 하는 기대를 갖는다. 중국변수를 제외하고 특별히 대외적인 부정적 충격요인이 발견되지 않고 있으며, 반대로 몇몇 중요한 대내외적 경제환경변수가 개선되고 있고, 주정부 차원에서도 추가적인 부동산통제는 고려하고 있지 않기 때문이다. 우선 미국의 금리인상이 중단되었고, 하락으로 반전하는 것이 확실시 되고 있고, 캐나다 경제상황도 좋지 않은 환경에서 금리를 현재 수준에서 유지하거나 낮추어야 한다는 압박이 심해지고 있어 주택모기지대출자들의 부담이 높아질 확률은 감소하고 있다. 이에 따라 급격한 금리인상을 두려워한 대출자들이 매물을 시장에 투기하는 현상은 없을 것이라고 보아도 무방할 것이다. 공급이 안정되면 수요가 줄어도 가격은 급격히 하락하지 않는다. 주정부도 지난 2월 투기빈집세를 도입한 이후 나타난 수많은 부작용을 처리하는데 급한 모습이다. Bosa 등 대형건설사들이 신규분양을 전면적으로 취소하고 있으며, 미분양물량이 넘쳐나고 있는 상황에서 주정부는 건설업이 위축되어 실업의 증가와 소비감소로 이어지는 방향으로 정책을 진행할 수는 없다. 이외에도 안정화될 것이라는 많은 증거들을 제시할 수 있다. 지난 2015~17년은 신규건축허가가 최고치를 기록한 해이다. 이제 건축이 마무리되어 2019~22년에 걸쳐 순차적으로 입주가 이루어지고 있다. 이 시기는 공급이 수요보다 많거나 균형을 이루기 때문에 가격은 안정을 유지할 확률이 높다. 그 이후에는 어떠한가? 금년도 신규주택허가물량은 역대 최하를 찍을 확률이 높다. BC주 내 매년 5만명 이상의 인구증가가 꾸준한 상황에서 향후 2~3년 이내에 다시 공급부족현상이 나타날 확률이 높다. 가격은 다시 오를 환경이 조성되는 것이다.

주택가격이 비싸다고 하더라도 “대폭락”은 경제에 엄청난 부담으로 작용한다. 은행은 대출상환이 어려운 대출자들로 인해 자금경색이 발생하고, 이를 해결하고자 기업들로부터도 대출을 회수하고자 하게 되면 경제는 엉망진창이 되기 때문에 정부정책은 주택가격이 비싸다고 하더라도 “폭락”이 아니라 “안정화”를 택하는 것이다. 낮추려고 하더라도 장기적으로 조금씩 낮추는 정책을 선호하기 마련이다.

그렇다고 필자가 주택가격이 오르는 것이 좋다고 얘기하는 것은 아니다. 주택가격이 폭등하면 나타나는 부작용은 지난 몇 년간 모든 분들이 목도하였기에 하나하나 열거하는 것은 무의미하다.

다만, 주택가격이 30~40%는 떨어져야 정상이 아닌가라고 얘기하시는 분들에게는 꼭 한 말씀드리고 싶다. 집이 없는 분들에게도 좋지만은 않다. 집값이 1백만불에서 70만불로 내려 구매할 수 있는 가격이 되어 좋을 것 같지만 은행은 담보가치가 하락하면 모기지 대출을 연장해 주려 하지 않는다. 줄어든 담보가치의 일부를 일시불로 상환하여야 대출을 연장해 줄 것이다.  집을 은행에 차압당하는 대출자들이 속출할 것이다. 그리고 여러분이라면 누구도 주택을 사지 않는데 주택을 살 것인가? 물론 주택가격이 폭락하면 집을 사고 싶어도 은행은 서민에게는 대출을 쉽게 해주지 않는다. 성실히 모기지대출을 갚아온 기존 대출자에게도 만기연장을 쉽게 안해주는 데 신규대출은 말할 것도 없다.  물론 이때 주택을 사는 사람들은 따로 있다. IMF 외환위기 때 폭락한 주택가격을 이용(?)하여 주택을 구매한 사람들은 서민들이 아니다. 대부분 현금동원력이 뛰어난 나쁜 부자들이다. 빈익빈 부익부의 원천이 되었으며, 한국경제 양극화의 시작이었다. 부동산 대폭락을 바라는 사람들은 경제가 어떻게 되어도 좋다는 말을 하는 것과 마찬가지다. .

개인적으로도 그렇고 부동산중개인으로서도 그렇고 부동산 가격은 안정되는 것이 좋다. 물론 가격이 내려가는 것은 바라지 않는다. 조금씩 물가상승과 비슷한 수준으로 상승하는 것이 매매활성화에도 도움이 된다. 수수료로 먹고사는 부동산중개인은 거래 건수가 꾸준한 것이 제일 좋기 때문이다. 급격한 상승기의 막가파식의 중개도 바라지 않고, 급격한 하락 시기의 거래절벽도 도움이 되지 않기 때문이다.

임재오공인중개사

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