콘도 투자, 부도심지역을 살펴보라.

임재오 jay@bcbudongsan.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2019-10-01 01:44

부동산 투자의 핵심을 얘기하는데 투자의 경험에 따라 또는 투자의 성향에 따라 다양한 의견이 있기 마련이다. 어떤 분들은 위험할 때 바로 현금화 할 수 있는 환금성이 높은 투자를 지향하는 분들이 있는 반면, 장기간의 시간에 걸쳐 될 지역에 투자하고 기다리는 것이 현명하다고 판단하는 분들도 있다. 현금흐름이 원활한 투자상품을 추구하는 분들도 있다. 물론 이러한 모든 조건을 다 맞추는 투자욕심(?)을 내는 경우도 있다. 이번 시간에는 10년 이내의 기간 동안 70만불 미만의 자금으로 콘도 투자를 희망하는 독자들에게 필자의 투자의견을 제시하고자 한다.

그럼 어떤 투자가 나에게 적합한 투자인가 한번 살펴보자. 이민자 사회에서 직장이 언제 잘릴지 모르는 데다 수명이 100세까지 연장되는 시대에서 노후 대비를 고민하는 분들이 많다. 월세부동산은 은퇴 후에도 매달 월급처럼 돈이 통장에 들어오니 마르지 않는 샘을 하나 갖게 되는 것이다. 투자자산의 가격 상승에 대한 기대 뿐 만 아니라 매월 월세를 통해 수익을 창출하니 일석이조이자 부동산침체기에도 굳건히 버틸 수 있는 힘이 된다. 이러한 투자를 위해서는 또한 현재의 투자수익률(임대료와 과거의 가격변동)과 더불어 미래의 투자수익률을 고려하여야 한다. 임대료가 지속적으로 상승하지 않는 지역은 향후에 자산가격의 상승을 상대적으로 기대할 수 없을 뿐 만 아니라 환금성도 떨어지기 마련이다. 물론 본인이 거주하는 경우에도 마찬가지이다. 임대료의 지속적인 상승이 예측되는 지역을 우선 고려하여야 한다.

임대료가 상승을 기대할 수 있는 지역은 유동인구가 계속 유입되는 지역, 교통망 확충이 계획된 지역, 개발계획이 세워진 지역으로 볼 수 있다. 유동인구가 계속 유입되는 지역은 크게 두 종류로 나뉠 수 있다. 밴쿠버 다운타운과 같이 더 이상 고층 콘도와 대규모 상가를 지을 땅이 부족한 상태에서 렌트 수요가 집중되는 지역과 공급량에 비해 빠르게 인구증가가 이루어지는 메트로타운 등을 비롯한 부도심지역이 대표적이다. 통계를 통해 밴쿠버다운타운과 부도심 지역을 필자가 지난 10년 간의 투자수익률을 평가해 보면 콘도투자의 경우, 밴쿠버 다운타운에 비해 메트로타운을 비롯한 브랜트우드, 리치몬드 가든시티, 코퀴틀람센터 등의 지역이 상대적으로 상승폭이 높게 나타났다. (이메일을 보내주시면 지역별로 콘도 가격을 비교한 해당 자료를 보내드립니다.)

독자들은 의외라고 생각할 수도 있다. 그러나 10년 전에도 밴쿠버 다운타운 콘도 가격은 비쌌다. 40만불 중반대의 콘도가 60만불 대 중반으로, 60만불 대의 콘도가 90만불이 되었다면 비율로 살펴본 자산의 투자수익률은 40~50%이다. 물론 매달 받는 월세는 다운타운이 비싸다. 부도심에 비해 매달 1천불을 더 받는다면 년간 1만2천불이지만, 세금과 기타 부대비용을 제외하면 절반수준인 6천불 수준이며, 10년이면 7만불 정도에 이르며, 이를 더하면 투자수익률은 55% ~ 65% 정도가 된다. 반면 메트로 타운 등의 부도심은 30만불 대의 콘도가 50만불 후반 대의 가격을 형성하는 경우가 많다. 이미 수익률은 80%에 이른다.

이러한 현상은 비단 밴쿠버 지역 만이 아니라 인구가 지속적으로 유입되는 전세계 모든 대도시와 주변 부도심에서 나타나는 일반적인 현상이다. 서울의 예를 들어보자. 전통적으로 서울은 강남 대치동이 부동산 일번지이다. 그러나 노후화가 진행되고 재개발이 지체되면서 강남의 중심은 서초구의 끝자락이지만 한강조망이 가능하고 신축 고층 아파트가 중심을 이루는 반포 일대, 잠실 일대, 용산 일대로 옮겨갔다. 물론 타워팰리스로 대표되는 강남구 도곡동과 대치동 일대의 그 명성은 지속되겠지만 부도심의 성장은 더욱 빨랐다.

부도심은 교통망의 확충이나 주변 단독주택 단지의 zoning 변경 등에 따른 수혜를 입을 확률도 높다. 대표적으로 로히드타운센터 지역은 지난 10년 전에 비해 Evergreen Line의 신설과 더불어 주변 일대의 zoning이 모두 상향되어 작은 평수를 단독주택이나 콘도를 가진 분들도 높은 투자수익률을 확보한 대표적인 경우라 할 수 있다. 또한 한국과는 다르게 밴쿠버 지역은 부동산 가격의 변동이 심하다. 특히 밴쿠버 다운타운은 더 심하다. 투기수요와 갭투자를 노리는 사람들이 많기 때문이다. 현금흐름이 악화되면 투기수요와 갭투자는 손실을 보더라도 매각을 추진한다. 반면 부도심 지역에의 투자는 상대적으로 실수요가 많기 때문에 가격저항력도 높다.

물론 여러 가지 장점에도 불구하고 다운타운에의 투자는 멈추지 않는다. 가격하락폭이 큰 만큼 회복기에 접어들면 가격상승폭도 높기 때문이다. 그만큼 위험성도 크다. 중국 등의 해외투기 세력이 맥을 못추는 현재의 상황은 앞으로도 지속될 것으로 전망된다. 시장은 변했으며, 마치 80~90년대의 장기안정기가 유지될 것처럼 보인다. 지난 4~5년간 쏟아져 나온 분양물량이 소화되기 까지 시장 전망은 안정적일 것이라는 전망이 유지되고 있다. 물론 정부의 정책변화와 대외변수에 따라 달라질 수 있다. 변하지 않는 진리는 투자를 한다면 현금흐름과 투자수익률이 전통적으로 높은 지역보다는 미래에 높을 지역을 선택하는 것이 현명하다는 것이다.