유유상종 모기지

이윤도 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2011-01-24 11:17

« 유유상종 모기지 »

옛말에 유유 상종 이란 말 기억 나시지요? 비슷한 사람끼리 잘 어울릴수 있다는 옛말이 모기지에도 적용이 되는지 한번 이야기 해 보겠습니다.

분할 (split) 모기지에 대해서는 이제 별로 생소한 개념이 아닌줄 압니다. 잠깐 다시한번 요약을 해 드리면 약 40만불을 모기지로 받으실 경우 20만불은 변동 금리 나머지 20만불은 고정금리 이런식으로 이자율 자체를 혼합하여 향후 오를지 혹은 내릴지도 모르는 모기지 이자율에 대한 위험 부담률을 모기지 분할을 통해 약 절반으로 줄이는 개념을 말합니다. 쉽게 말씀드리면 « 섞으면 중간은 간다 »라는 우스게 말로도 비유할수 있겠지요.

그럼 여기서 한번 짚고 넘어갈 문제는 과연 꼭 고정 금리 상품과 변동 금리 상품만 반반 섞어야 하는 걸까요? 아니면 변동 금리와 고정 금리 그리고 마이너스 통장, 혹은 변동금리 와 변동금리, 이렇게 섞을수는 없는 걸까요?

약 한해 전까지만 해도 closed변동금리 상품은 그리 많은 우대 (discount) 이자율을 받지 못했으나 최근 들어서는 중앙금리 (prime) – 0.65% = 약 2.35% 이하로도 우대 금리를 대부분의 은행에서 손님들께 제공하고 있습니다. 오늘은 칼럼 편의상 closed 변동 금리 기준을 2.35%로 정하겠습니다 (현재 중앙 금리 - 0.65% = 2.35%). 그리고 마이너스 통장 (line of credit) 금리는 약 prime + 0.5% (3% + 0.5% = 3.5%) 정도로 제공되고 있으므로 오늘 계산 기준으로 정해보겠습니다.

예를 들어, A라는 분이 40만불의 모기지를 하시는데 약 20만불은 1년 안에 모두 갚으실수 있는 상황이시며 나머지 20만불 역시 변동금리 우대 상품을 선호하시는 분이시지만, 그리 많이 갚으실 계획이 아니실 경우 어떤식으로 모기지를 운영하시는 것이 가장 좋으실까요?
일단 이자는 약간 높지만 20만불을 1년안에 다 갚으실 계획 (아마도 다른 집이 팔리시거나 한국에서 자금이 융통 되시거나 혹은 이쪽에서 자금이 융통이 되실 경우, 등등)이시라면 마이너스 통장으로 설정 하셔야 할 것입니다 (3.5% 현재). 그래야 특별한 제약 없이 이자만 내시다가 1년 안에 원금을 모두다 갚으시면 되시기 때문이지요.
그렇다면, 나머지 20만불은 현존하는 변동 상품 중 가장 우대금리를 받으시길 원하시며, 5년 이상 모기지를 조금씩 갚아 나가실 계획이시라면 closed변동 상품으로 설정 하시는 것이 가장 현명하십니다. 위의 숫자를 적용 한다면 이 경우 마이너스 통장 금리 보다 약 1.15% (3.5% - 2.35%) 씩이나 낮은 금리로 모기지를 운영 하실수 있기 때문입니다. « 유유상종 » 즉, 비슷한 원리인 변동상품이긴 하지만 두 상품의 차이점은 이자가 한쪽이 싼 대신 (closed 변동) 원금 상환을 하실수 있는 제약이 있다는 것입니다. 다시 말씀 드리면 closed변동 상품은 이자를 많이 우대해드리는 대신에 매년 원금 상환 하실수 있는 제약을 드림으로써 은행입장에선 조기상환에 대한 손해를 최소화하며 손님입장 에서도 최대 우대금리를 받으실 수 있는 win –win 전략이라 할수 있겠습니다.

전편 칼럼에 말씀드린대로 만약에 고정 금리 상품에 대한 조기 상환에 대해 부과되는 높은 페널티가 걱정 되시는 분들이 계시다면 closed변동 상품 역시 이에 대한 걱정을 최소화 하며 부담없는 매달 불입금을 즐기시면서 모기지를 운영하시게 되는 또다른 « 유유상종 » 상품의 매력이라 볼수 있겠습니다.

반대의 예를 드리자면 이자만 내는 상품, 즉 마이너스 통장을 택하시면서 오랫동안 원금 상환을 « 안 » 하실 경우 금전적으로 많은 손해를 보실수도 있습니다. 금액으로 보여드리자면 약 40만불의 모기지를 조기상환 하실 계획이 없으심에도 불구, 오랫동안 원금이 그대로이고 이자만 내실 경우 위의 이자율을 적용 시킨다면 일년에 약 $4,600 ($40만불 * 1.15%) , 매월 $383불씩 더 높은 이자를 은행에 헌납하게 되시는 것입니다.

요점은 요즘 금융 기관에서는 여러가지 융통성 있는 분할 모기지를 제공하고 있으므로 굳이 한가지만 선택하실 필요는 없으며 하다못해 고정, 변동이 아니라 변동, 변동끼리도 얼마든지 상황에 따라 분할하실수 있다는 것입니다.

자세한 사항은 전문가와의 상담을 통해 최적의 금리와 최적의 상품을 택하시는것이 smart saving의 지름길이라고 보여집니다.

이소장