최종수정 : 2020-12-04 13:07
최근 11월 시장동향에서 Fraser Valley Real Estate Board의 Chris Shields회장은 단독주택과 타운홈의 경우 99년 협회 역사상 최고의 강세장이었다고 언급하였는데 이것이 최근의 부동산 시장을 한마디로 표현한 것입니다.
11월 시장동향을 살펴보면 메트로밴쿠버 지역의 경우 전체주택 거래량은 3,064채로 작년 11월 2,498채와 비교해서 22.7% 증가하였고, 지난 10월 3,687채 보다는 16.9% 감소하였습니다. 프레이저 밸리지역도 증가세가 계속되면서 11월 거래량은 2,173채로 작년 11월 1,405채보다 54.7%나 증가하였고 11월기준으로는 역사상 최고 기록을 보였습니다. 지난 10월 거래량 2,370채 보다는 8.3% 감소하였습니다.
11월중 신규리스팅은 메트로밴쿠버지역은 총 4,068채가 새로 리스팅되어 작년 11월 2,987채보다 36.2%가 증가하였고 지난 10월 5,571채보다는 27%가 감소하였습니다. 프레이저밸리지역은 2,217채가 새로 리스팅되어 작년11월보다 리스팅수가 18.1% 증가하였고 이전 10월보다는 28% 감소하였습니다. 11월 거래량이 작년보다 54.7% 증가하였는데 새로운 리스팅의 증가는 18.1%에 그쳐 바이어 입장에서는 주택구매가 매우 어려운 상황이었습니다.
지역별로 주택종류에 따른 11 월 중 매매현황은 메트로 밴쿠버 지역의 경우 Benchmark 가격은 단독주택 $1,538,900, 타운하우스 $814,800, 콘도 $676,500으로 지난 1년전과 비교해서 단독주택 9.4%%, 타운하우스 5.6% 상승하였습니다. 콘도가격은 1년전보다는 3.4% 상승했으나 이전 10월보다는 1% 하락하였습니다. 전체 리스팅매물중 판매된 주택수의 비율을 보여주는 Sales to Active Ratio는 각각 27.9%, 40.1%, 23.9% 로 계속하여 20% 이상을 유지하고 있고, 주택별 평균매매일수는 주택별로 42일, 35일, 34일을 보였습니다.
프레이져밸리 지역의 Benchmark 가격은 단독주택 $1,061,500, 타운하우스 $570,000, 콘도 $435,900으로 1년전에 비해 각각 11.5%, 5.8%, 4.6% 상승하였고, Sales to Active Ratio 각각 54%, 54%, 28% 를 보이고 있어 단독주택과 타운하우스의 경우에는 리스팅된 매물의 반이상이 팔리고 있어 시장의 강세를 보여주고 있습니다. 평균매매일수는 각각 32일, 25일, 34일을 보였습니다.
6월부터 지속된 시장의 활황세는 더욱 강해지면서 단독주택과 타운하우스의 경우 매물부족상황까지 발생하고 있고 특히 단독주택의 경우는 Multi Offer와 Over Pricing 으로 매매되는 사례가 증가하며 지난 2016, 17년의 과열국면이 재연되는 모습입니다.
실제 주택별 가격추세를 살펴보면 메트로밴쿠버지역의 단독주택의 경우 6월 이후 가파른 상승세를 보이고 있지만 이전의 고점을 넘어서지는 못하고 있습니다. 평균가격대가 $1.750,000수준이어서 모기지 규제가 지속되고 있는 상황에서 실수요자들의 경우 모기지 감당능력에 한계가 있는 요인도 감안된 것으로 보입니다. 타운하우스 가격도 강보합세를 보이고 있지만 콘도의 경우 최근 소폭의 가격하락을 보이고 있습니다.
프레이저밸리지역은 주택별 가격추세를 보면 단독주택의 경우 이전의 고점을 넘어서는 급등세를 보이고 있고 타운하우스는 지속적인 상승세를 보이며 전고점에 근접하고 있으며 콘도의 경우에는 횡보세를 보여주고 있습니다. 이 지역의 단독주택 급등세는 평균 거래가격이 100만불내외이어서 팬데믹시점의 주택수요 변화와 스트레스 테스트로 인한 융자금액의 한계가 있을 수 밖에 없는 실수요자들에게 매력적인 시장이 되고 있습니다. 특히 영패밀리에게는 다양한 신규주택들이 지속적으로 공급되고 있어 앞으로도 관심지역이 될 것으로 보입니다.
팬데믹 이후의 주택형태에 대한 수요변화를 2019년1월부터 2020년 11월까지 월별로 주택별 거래비중의 변화를 살펴보면 단독주택비중은 2019년도에는 평균 35.6% 수준에서 최근 40.75%로 5%이상 상승하였고, 타운하우스의 경우는 2%내외 증가하였고 콘도의 매매비중은 7%이상 감소하였고, 특히 7월이후 그 감소세가 크게 나타나고 있습니다. 콘도의 신규공급이 계속되고 있는 것을 감안한다면 콘도의 매매비중감소는 통계수치보다 실제는 더 클 것이고 현재 추세는 팬데믹상황하에서는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.
끝으로 반복되는 경제위기때마다 빈부의 격차가 커지는 양극화에 대한 불편한 진실을 살펴보려고 합니다. 코로나가 극심한 상황에서 주식시장과 부동산 시장의 거침없는 상승세가 계속되고 있습니다.
2008년 금융위기이후 미국을 비롯한 선진국의 위기대응은 저금리와 대규모 자금공급이 주요수단이 되었습니다.
캐나다도 이번 팬데믹발생시 지난 금융위기의 경험을 바탕으로 전격적인 금리인하 그리고 신속한 대규모 자금공급으로 경제위기의 확산을 차단하였습니다. 현재 2년, 10년국채가 연 0.2%, 0.6% 이기 때문에 최소의 이자비용으로 국채를 발행하여 엄청난 자금을 시중에 풀고 있는 것입니다. 지난 1일 의회에 보고된 경제보고서에 따르면 올회계년도 연방정부 재정적자는 지난해에 $39billion 에서 $381billion으로 폭증할 것이고 국가채무도 전년도 $721.4billion에서 $1.2trillion으로 무려 66%나 증가할것으로 예상하고 있습니다. 어마어마한 자금투입으로 현재의 상황을 버티고 있는 것입니다.
현재 지급되고있는 각종 COVID- 19 보조금도 이런 대규모 자금공급의 한 부분입니다. 이것은 위기탈출에 대한 사회적인 공감대가 형성되어 있고 이전의 위기극복의 경험을 통해 정부와 중앙은행이 절대로 경제위기를 방치하지 않을 것이라는 암묵적인 사회적 동의가 전제되어 있는 것입니다.
초저금리를 통해 정부나 중앙은행의 거의 무제한적인 자금조달이 가능하듯이 신용도가 높은 우량기업이나 경제주체들 역시 가능한 많은 자금을 사상유례없는 최저금리로 확보하여 혹시 모를 위험에 대비하거나 몸집을 늘리는 기회로 활용하고 있습니다. 이렇게 조달한 풍부한 자금은 경기가 불확실하기때문에 생산이나 설비투자등 실물경제를 살리는 데는 별로 쓰이지않고 검증된 자산시장에 대한 투자를 선호하게 됩니다. 즉 위기는 언젠가 벗어날 것이다 그리고 경제는 언제가 회복될 것이라는 기대를 가지게 되고 그 기대가 반영된 자산시장, 즉 주식시장과 부동산 시장이 투자대상이 되는 것입니다. 주식불패, 부동산불패 신화에 대한 경제주체의 확신이 있기 때문입니다. 따라서 최근의 백신개발뉴스에서 보듯이 미래에 대한 긍정적인 신호가 나타날 때 마다 대규모 자금이동과 집중이 이루어지고 있습니다.
따라서 경제위기의 직격탄을 맞아 실업, 급여감소, 자영업 위기 등을 겪게되는 경제적 약자의 입장에서는 자산시장의 강세로 인한 상대적 빈곤이 더욱 심화되는 상황이 주기적으로 반복되는 불편한 진실이 현실의 상황입니다.
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