엇갈리는 부동산시장 전망

마기욱 sean@vanchosun.com 글쓴이의 다른 글 보기

“Karis Ma의 부동산칼럼”

엇갈리는 부동산시장 전망

코로나19 이후  부동산 시장동향에 아주 민감한 상황입니다. 실제 4, 5월의 시장동향이 이전 시장과 비교해서 거래량과 신규 리스팅은 대폭 감소하였지만 주택가격은 변동없이 유지되었습니다. 6월시장 역시 현재까지의 추세를 살펴보면 거래량과 새로운 리스팅수가 작년 6월수준에 거의 근접할 것으로 보이고 가격추세도 큰 변화가 보이지 않을 것 같아 시장은 초기의 충격에서 벗어나고 있는 모습을 보이고 있습니다. 
팬더믹 이후 시장에 새로 리스팅된 주택들의 전체 매매현황을 살펴보아도 평균 판매가격이 계속 강보합세를 보이고 있으며 평균거래일수는 15일이내입니다. 그리고 리스팅 가격과 대비해서 평균 2.5%정도 낮은 가격에 거래되고 있어 현재까지 급매나 투매의 모습은 전혀 보이지 않고 있는 상황입니다. 

이처럼 실제 시장과 시장을 바라보는 전망의 차이는 현상황이 우리가 전혀 경험해보지 못한 초유의 사태이며 보이지 않는 바이러스와 관련되다 보니 아마 그 방향을 예측할 수 없는 상황때문인 것 같습니다. 
5월 중순에 발표된 CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)의 시장 전망이 큰 영향을 주기도 하였습니다. 요약하면 코로나 상황이 지속된다면 모기지 상환유예 시한인 10월말 이후 대량 실업으로 인한 모기지 지급불능사태가 발생할수 있어 2021년까지 9%에서 최대 18%까지 주택가격이 하락할 수 있다는 전망을 하였습니다.
CMHC는5 -20%미만의 다운 페이먼트를 통해 집을 사야하는 바이어들의 모기지를 위한  보험을 제공하는 기관으로 모기지를 상환불능상황이 발생하는 경우 집주인을 대신하여 은행의 모기지를 책임져야 하는 기관입니다.  따라서 leading Bear라고 불려지는 것처럼  가장 위험도가 높은 모기지를 대상으로한 보험업무를 담당하는 기관으로서 worst scenario를  가정한 전망을 할 수 밖에 없을 것입니다.  
캐나다 은행연합회에 소속된 13개은행의 실제 모기지 상환유예현황을 살펴보면5월7일 현재 72만명, 전체 모기지의 15%가 deferral을 신청하였습니다. TD에서는 실제 위험보다는 잠재위험에 놀란 고객들이 초기에 그 신청이 집중되었다고 분석하였고, RBC는 실제 상환유예 고객수는 최초 신청자수보다 상당히 적다고 발표하였습니다.

현장에서 일을 하고 있는 리얼터 입장에서도 우리가 실제 시장상황과 각 기관마다 내놓는 전망과의 차이가 심해 무척 혼란스러운 것도 사실입니다. 지금까지 발표된 주요기관들의 향후 2-3년간 부동산시장 전망을 요약하겠습니다.
TD Bank는 가장 긍정적인 전망에 향후 2년간12.5%의 상승을 예상하고 있는데 그 기본전제는 장기간의 최저금리 유지에 두고 있습니다. Scotia Bank의 경우 금년중 4% 하락 이후 2021년 11% 상승으로 6.5% 상승을 예상하였고 RBC는 금년중에는 거래량이 지지부진한 시장상황을 보이다가 내년도 4.9% 상승으로 은행권의 전망은 대체로 긍정적입니다. BMO의 경우는 new normal 의 관점에서 시장을 봐야한다는 의견을 제시하며 가격변동이 없을 것으로, CIBC는 하이라이즈 콘도에 대한 리스크를 지적하며 은행권에서는 가장 부정적인 5-10% 하락을 예상하고 있습니다.  정기적으로  시장 리포트를 발간하고 있는Royal LePage부동산회사는 3%의 시장하락을 전망하였습니다. 신용평가기관인 DBRS Morningstar는 2023년까지 10%정도의 하락을, Moody’s는 -8%에서 대량실업이 불가피한 최악의 경우에는 30%까지 하락할 수 있다고 전망하고 있습니다.
요약하면 향후 실제 시장에서 얼마나 모기지상환불능 상황이 발생할지가 시장상황에 가장 큰 영향을 줄 것으로 보여 고용변수를 지켜보는게 시장을 전망하는 키포인트가 될 것으로 보입니다.   
언제 집을 사야 하는지, 언제 집을 팔아야 하는지에 대한 질문을 가장 많이 받고 있습니다. 그 질문은 언제 집을 가장 싸게 살 수 있는지 그리고 언제 집을 가장 비싸게 팔 수 있는지를 묻는 질문입니다. 솔직히 이에 대한 정답을 줄 예지력이 없기 때문에 집은 “필요”할 때 사고, “필요”할 때 팔면 오랜 시간이 지나 뒤돌아보면 그 시점이 집을 가장 잘 샀고, 집을 가장 잘 팔았던 때라는 것이 경험을 통한 최선의 답입니다.   

(상담문의 : 마기욱리얼터 604-306-0870)

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