주택의 임대 관리에 관하여 주택 소유주들로부터 받는 문의 사항 중에 가장 빈도가 높은 것은 ‘렌트를 얼마 정도 받을 수 있는가?’라는 질문입니다. 주택의 가치를 따질 때에는 크게 봐서 두 가지의 관점에서의 가치가 있습니다. 하나는 그 주택을 구매할 때의 가치이겠지요. 이 가치는 매매가 이뤄지는 개념적인 공간인 '시장'이라는 환경 하에서의 가치를 의미하는 것으로 통화 가치로 표현이 됩니다. 일테면, 70만 불, 120만 불 이런 식으로 말이죠. 일반적으로는 ‘시장가’ 또는 ‘시세’라고 해서 영어로는 'Market Value' 또는 정상 시장을 강조해서 'Fair Market Value' 라고 합니다. 은행에서 모기지를 승인할 때 기준이 되는 것은 주택의 구입가, 희망가, 과거 가격의 평균 등이 아닌, 현재의 시장가, 'Market Value'입니다. 그럼 현재의 시장가는 어떻게 알 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 정확한 시장가는 알 수가 없습니다. 왜냐하면, 실제로 시장에 내놓아서 수많은 구매자들로부터의 평가를 거쳐 구매가가 확정되지 않고서는 정확한 시장가를 알 수가 없다는 의미입니다. 그래서, 가장 시장가에 근접한 가치를 추정하는 것이 주택 감정입니다.

  주택 감정과 렌트 추정은 공히 주택의 내재 가치와 외부 요인에 의해 영향을 받습니다. 주택 감정에 사용하는 용어를 사용하면 내적 요인(내재 가치)은 'Internal Factors', 외부 요인은 'External Factors'입니다. 간단하게 설명해서, 내적 요인은 주택의 소재지, 땅의 크기, 주택의 구조물, 건축 연도, 내부 면적, 방과 화장실의 개수, 건축 재료, 건물의 상태 등등 주택이 가지고 있는 모든 눈에 보이는 가치들과 사용 상에 있어서의 가치들을 망라한 것입니다. 반면에 'External Factors'는 주택 주변의 환경, 수요와 공급 같은 부동산 시장의 조건들, 계절적인 요인 등이 될 것입니다. 여러분들은 쉽게 시장가는 내적 요인과 외적 요인이 합해져서 결정된다는 것을 인지하실 것입니다. 예를 들어, 내적 요인들만 고려하여 책정된 100만 불짜리 집 부근에 오염 물질을 처리하는 시설이 들어선다는 계획이 확정되면, 그 집의 가격은 하락할 것입니다. 부동산 경기가 활성화되어서 매수자의 수가 매도자의 수를 훨씬 상회하는 (이른바, Seller’s Market) 시장 환경 하에서는 시장가는 당연히 상승하게 됩니다.

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