부동산 투자와 세금 (4)-상가 투자 2

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-12-21 17:07

이번주에는 상가 보유 및 매매시에 발생하는 관련 세금들에 대하여 살펴 보겠습니다.

상가 구매시 세금납부
상가 구매시에는 아파트의 경우와 마찬가지로 취득세 (Property Transfer Tax)를 납부하셔야 합니다. 모든 상가는HST 즉, 12%의 부가세가 적용되는데 HST번호를 등록한 상태에서 구입하시면 ‘면세’를 받습니다. 기타 구입 경비에는 인수일 기준으로 재산세, 관리비, 전기세 및 변호사 수수료 등을 포함할 수 있습니다. 대부분 security deposit 즉 보증금을 받기 때문에 이 부분도 구매 시점에서 정산되어야 합니다.

임대 소득신고
캐나다에서는 일반적으로 상가 투자의 경우 법인 명의로 이루어 집니다. 먼저 회계결산일을 결정하고 발생된 임대소득과 관련비용을 회계결산일 로부터 3개월 이내에 신고하셔야 합니다. 상가 임대 수입에는 HST가 부과되므로 비용에서 발생된 HST를 공제하고 그 차액에 대해 별도로 부가세 신고를 하셔야 합니다.

수입에는 순 입대 수입(net rental income)과 관리비 용도인 Common Area Maintenance (CAM) Charge를 먼저 산출하셔야 합니다. 미수된 수입도 당 회계연도에 소득으로 포함해야 하지만 임대 보증금은 소득에 포함되지 않습니다.

공제 가능한 대표적인 임대 비용들로는 재산세 (Property Taxes), 감가상각비 (Amortization), 관리비 (Strata fee), 대출 이자 (Interest on Mortgage), 수리비 (Repairs and Maintenance),관리 교통비, 회계사 및 변호사 수수료, 임대 관리비, Lease 수수료 등이 있습니다. 좀 까다로운 공제는 비어있는 공간에서 발생되는 비용을 산출해서 공제하는 경우 입니다.

소득세
임대소득은 사업소득으로 간주 되지 않으므로 법인에서 투자한 경우 최고 세율인 약 45%를 적용 받습니다. 절세하기 위해서 투자자들이 적절한 관리 급여를 추가로 처리할 수 있으며 법인세를 내고 배당을 추가로 지급하면 약 15%의 법인세를 다시 환불 받습니다. 따라서, 법인의 실 세율은 약 30% 정도입니다. 좀 까다로운 부분이므로 전문회계사와 상담을 하시는 것이 좋습니다.

상가 매매 시
상가를 매매 할 때 만일 이익이 발생한다면 양도소득, 즉 Capital Gain으로 인정 받습니다. 양도 차액의 50%를 면세 받을 수 있으므로 아무리 양도 차액이 크더라도 22%이상의 세율 기준 이하로 세금을 내게 됩니다. 그러나 보유 기간 동안 공제했던 누적 감가 상각 (accumulated amortization)이 매매시 소득으로 간주 되기 때문에 세금 부담이 클 수도 있습니다.

법인으로 상가를 보유하고 있는 경우 이런 세금 부담을 줄이고 또한 인수자의 취득세를 면세 받게 하기 위해 상가 자산을 매도하지 않고 보유하고 있는 주식을 양도하는 경우를 볼 수 있습니다. 서로가 win/win할 수 있는 상황을 만들기 위해 전문 변호사와 회계사가 주식 매매의 절차와 세부 분석을 하기도 합니다.
다음주에는 부동산 개발 사업 투자에 대해 말씀 드리도록 하겠습니다.

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