1가구 1 주택 면세 혜택

김순오 회계사 jasonlee@saveincometax.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-10-22 11:56

한국과 마찬가지로 캐나다 에서도 1가구 1 주택에 해당되는 경우 양도세를 면제해 주는 제도가 있습니다. 차이가 있다면 한국과 비교해 볼 때 캐나다의 1가구 1주택 개념이 보다 포괄적이고 융통성이 많다는 점입니다.

많이 하시는 질문중에 하나가 몇년 동안 거주한 집이 있는데 그 집을 팔지 않고 다른 집을 먼저 구입하면 1가구 2주택이 되어 세금을 많이 내야하지 않느냐는 것입니다.

답변을 드리자면, 예를 들어 새 집을 2009년 1월1일에 구입하였고 살던 집을 다음해 마지막 날인 2010년 12월 31일 이전에 매각 하였다면 이전에 살던 집에서 발생하는 양도차액에 대해 100% 면세를 받을 수 있습니다. 이것은 국세청에서 주거지의 보유기간에 1년을 더 보너스로 인정해 주기 때문입니다.

그러면 계속 살던 집을 두고 다른 집을 구입하여 이사한 후 1년의 보너스 기간이 지난 후에 집을 매매할 경우 얼마만큼의 세금을 내야 할까요?

1년의 보너스 기간이 지나 1가구 2주택이 된 경우에는, 총 보유기간을 면세기간과 과세기간으로 구분하여 양도 차액의 일정부분을 소득으로 신고하여야 합니다.

하지만 알아 두실 점은, 이전주택을 매각하지 않고 다른집으로 이사를 하였더라도이전주택에 대해4년까지는 주거지로 지정하여 양도세를 면세 받을 수도 있다는 것입니다. 이를 보통 4년 Rule이라고 부르고 있습니다.

먼저 1가구 2주택이 된 경우를 예로 들어 보겠습니다.

총 보유기간 = 5년
거주기간 = 2년
비 거주기간 = 3년
구입원가 = $300,000
매매가격 = $500,000
양도차액 = $200,000

위의 경우, 양도소득을 계산해 보면 다음과 같습니다.

과세 대상 양도 소득
= 50% x {(매매가격– 구입원가) x (총보유기간 – 거주기간 – 1년)/총보유기간}
=50% x {($500,000-$300,000) x (5년 – 2년 – 1년) / 5년}
=$40,000

위에서 보시는 것처럼 양도 차액 $200,000 중 $40,000이 양도소득으로 계산 됩니다.

만약 위의 경우에 4년 Rule 을 적용하여 해당 주택 (이사하기 이전 주택) 을 주거주지로 지정한다면 양도차액 $200,000에 대해 100% 면세를 받을 수 도 있습니다. 하지만 주의 하실 점은, 4년 Rule 이 적용되어 이전에 살던 집이 면세를 받는 경우 새로 이사한 집은 그 기간 만큼 비거주지로 인정되어 매각시 면세 혜택이 줄어들게 됩니다.

따라서 4년 Rule을 적용하는 것은 예전에 살던 집과 새로이사한 집의 집값 상승에 대한 비교 분석등이 선행되어야 합니다.

캐나다에서는 부동산 매매시 양도세에 대한 원천징수가 없으므로 거래가 있은 후 다음 해 4월 말까지 4년 rule 적용여부를 결정하시면 됩니다.