비거주자의 캐나다 부동산 취득과 매매

김순오 회계사 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2010-10-22 11:35

요즘 많은 의뢰가 들어오는 분야가 비거주자의 캐나다 부동산 취득과 매매입니다. 이번 주에는 비거주자가 부동산을 매매하는 경우 발생되는 세무 관련 상황에 대해 설명 드리겠습니다.

기본 원칙.
비거주자가 캐나다 부동산을 소유하다가 매매를 할 경우, 총매매가격, 즉 gross proceeds의 25%를 원천납세 해야 합니다. 예를 들어, 총매매대금이 $500,000인 경우 25%인 $125,000을 매매대금 지불시 국세청에 납세를 해야합니다. 너무 과중한 납세의무이지요?

Clearance Certificate
총매매대금의 25%를 납세하지 않고, 부동산 원가를 제한 양도차액 부분에 대해서만 납세를 하려면, 매매계약이 이루어진 후 바로 clearance certificate 신청 양식 (T2062E)을 작성하여 국세청에 사전 허락을 받아야 합니다. 일반적으로 그러한 절차를 공인회계사 사무소에서 대행하고 있습니다.

이것과 관련해 필요한 서류들로는 부동산을 구입하셨을 때와 파셨을때의 매매계약서, 매매시 양측 변호사와 부동산 중개인의 이름/주소/전화, 대리인의 주소/연락처 (대리인이 있는 경우), 매도자의 생년월일, 출국일자 (캐나다를 이미 떠났을 경우) 등의 정보가 필요합니다.

추가 소득신고
양도 차액의 25%를 예납한 후 해당연도의 개인 소득신고를 하면 상황에 따라 부분적으로 세금 환급을 받을 수 있습니다. 예납시 인정되는 원가와 소득신고시 인정되는 원가가 틀리고, 일괄적으로 25%의 세율 적용되는 대신 소득에 따른 누진세률이 적용됨으로 예납한 세금을 돌려 받는 경우가 많습니다.

실제 거주한 집은 면세?
유학생 부모님이나 단기 고용계약으로 캐나다에 근무하다 살던 집을 매매하는 경우 양도세를 면세 받을 수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 유학생 부모가 1 가구 1 주택인 개념이 적용되고 세법상 캐나다에 거주자 신분이었다면 면세 혜택을 받을 수 있습니다. 만일 사회보장번호 (Social Insurance Number) 가 없다면 세금보고를 위한 임시번호을 신청하여 세무신고를 하셔야 합니다.

면세 자격에 대한 보다 정확한 내용은 구체적인 상황 설명을 통하여 전문적인 공인 회계사에게 문의하시는 것이 좋겠습니다. 참고로 1가구 1주택 지정에 사용되는 양식은 T2091 Designation of a property as a principle residence by individual입니다.

임대부동산.
비거주자가 임대부동산을 소유했을 경우 회계사를 통하여 비용을 공제한 후 예상되는 순임대소득의 25%를 매월 예납하여야 합니다. 이를 위해서는 먼저 NR6 라는 양식을 작성하여 국세청에 제출해야 하며 다음해 2월 말까지 NR4 양식을 통한 보고를 반드시 해야 합니다. 예납한 후에는 매년 개인 소득신고를 통하여 추가 납세나 환급 신청을 해야 합니다.

부동산을 비거주자가 매매하려는데 부동산의 임대소득에 대해 소득신고를 하지 않았으면 미신고 임대 소득도 동시에 하셔야 합니다.

다음주에는 개인임대소득 신고에 대해 말씀 드리겠습니다.

끝.