리얼터의 법적지위

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김영식의 부동산칼럼

부동산을 매매할 때 리얼터가 개입되는 것이 보통인데 매매 당사자 본인과 리얼터는 어떤 관계에 있는가? 법적으로 리얼터는 의뢰인의 대리인(Agent)이다. 대리인은 본인의 지시에 따라 일을 처리하며 그 법률적 효과는 본인(Principal)에게 귀속된다.
BC 부동산 협회에서는 이러한 관계를 설명하는 브로슈어(Working with a Real Estate Agent)를 준비하여 고객들에게 미리 전해드리도록 하고 이 브로슈어를 받았다는 확인 사인을 받아서 거래파일에 첨부하도록 하고 있다. 대리인 관계는 파는 사람이 리얼터와 리스팅 계약을 맺음으로써 또는 살 사람이 리얼터에게 부탁을 함으로써 형성되며 거래가 완전히 마무리될 때까지 지속된다.
대리인의 의무는 우선 의뢰인에게 충성하는 것이다. 항상 본인의 이익을 옹호하며 본인의 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 사항은 전부 알려드려야 한다. 또한 상대방에게는 이쪽의 속셈이나 입장을 본인의 허락없이는 절대 누설하지 않아야 하는 것이다.
파는 쪽 사는 쪽이 각자 자신의 에이전트를 활용하는 경우가 보통이지만 경우에 따라서는 양쪽을 모두 대리하게 되는 경우도 있는데 반드시 양쪽 당사자의 서면동의가 있어야 한다. 이런 입장의 리얼터는 부동산 그 자체의 상태는 아는 데까지 사는 사람에게 자세히 설명해 주어야지만 가격이나 왜 팔려 하는지 등은 함부로 밝히지 못한다. 또 사는 사람이 자신의 리얼터 없이 리스팅 리얼터와 직접 딜을 시도하는 경우도 있는데 이때는 노 에이전시의 상황이지만 가격과 흥정에 관한 것만 제외하고 다른 객관적 사항에 대해서는 사실대로 설명을 해주도록 요구하고 기대할 수 있다.
리얼터는 거래가 성사되었을 때 그 거래 대금으로부터 리스팅 계약에 명시된 수수료(커미션)를 받게 된다. 이는 바이어측 리얼터에게도 마찬가지이다.수수료율에 대해서는 업계표준이란 것이 없다. 어디까지나 리스팅 계약시의 협의 결정 사항인 것이다.
리스팅 에이전트는 파는 사람의 이익을 대변하고 바이어측 리얼터는 사는 사람의 이익을 옹호하면서 협상과 흥정을 통해서 거래를 성사시키려 노력하는데 양측 당사자가 모두 만족하여야지만 일이 되는 것이 소송의 경우 원고측 피고측 변호사가 서로 다투는 모습과는 사뭇 다른 것이다.

[김영식 / 부동산 중개인 Royal LePage( 604-939-6666)]

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