아파트 수익성 분석은 필수

밴쿠버 조선 news@vanchosun.com 기자의 다른 기사보기

최종수정 : 2006-06-12 00:00

너무나도 당연한 말이지만 아파트 시장(Multi-family apartment)에 투자하기 위해서는 매수하고자 하는 아파트의 위치, 건물 상태는 물론 재무재표에 명시된 비용뿐만 아니라 숨어있는 비용과 앞으로 발생할 미래비용까지 고려해 수익성 분석을 꼼꼼히 하여야 합니다. 대부분의 에이전트들이 고객을 위해서 이러한 분석을 하겠지만 그렇지 않은 경우도 없다고 말씀드릴 수는 없습니다. 간단히 "요즘 이자율이 낮고 월수입이 얼마이므로 모기지 정도는 충분히 커버됩니다." 또는 "CAP Rate이 최소 5% 정도는 됩니다." 하는 정도의 말만 믿고 구입하였다가 나중에 발생하는 기타(?) 비용 때문에 수익은 고사하고 오히려 매달 자신의 주머니에서 돈이 나가는 애물단지로 전락하는 경우를 전혀 배제할 수는 없지요.

아주 일반적이고 대표적인 비용으로는 재산세, 세입자들의 상하수도세 (보통 주인이 내줍니다.), 공동 시설의 전기세, 건물 및 세입자나 방문자의 상해에 대한 Liability 보험료, 정원관리비, 쓰레기수거료, 각종 수리비, 또 추가로 관리회사에 맡기는 경우 관리비까지 고려해야 합니다. 이 전체 비용을 연수입에서 빼면 순수입(net income)이 나오는데 이때 또 한가지 주의할 점은 연수입 계산 시 공실률(vacancy rate)을 감안해야 한다는 것입니다. 보통 연수입에서 2-3% 정도(지역에 따라 차이)를 빼서 유효수입(effective gross income)을 계산하고 여기에서 비용을 빼야 합니다.

이렇게 계산한 순수입에서 모기지 비용을 빼면 (일반적으로CAP Rate의 계산시 모기지 부분은 포함시키지 않는데 이는 각 개인투자자의 부채비율이 각기 다르기 때문이죠) 자신에게 떨어지는 금액 즉 현금흐름(Cash Flow)을 구할 수 있습니다. 이 현금흐름이 은행 이자율 정도 나온다면 정말 좋은 매물이 될 것입니다. 하지만 요즘 밴쿠버 다운타운인 경우 40%-50%를 다운하면 겨우 현금흐름이 0인 정도입니다. 그런데 왜 투자가들은 자신의 목돈이 다운페이먼트로 잠기고도 현금흐름이 제로이거나 심지어 마이너스인 경우에도 구입을 할까요? 이것은 대개 장기간 보유했을 경우 매년 인상되는 렌트비에 의한 수익성의 호전과 부동산 가치의 상승에 따른 자산 가치 상승을 기대하기 때문입니다.

이 형태의 투자는 현금흐름이 거의 없는 투자이기 때문에 월 생활비를 아파트 투자를 통해서 벌겠다고 하시는 분들한테는 적합하지 않다고 생각됩니다. 하지만 기존의 1년 단위의 렌트가 아닌 단기유학생, 주택 구입전 단기렌트를 원하는 신규이민자, 또는 장기 여행자의 필요에 맞춰진 새로운 단기 렌트형태의 시장 개척을 통해 새로운 수익구조를 창출하신다면 구태의연한 기존의 부동산 투자가 아닌 새로운 부동산 투자의 지존이 되지않을까 생각됩니다.

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