최종수정 : 2026-02-09 09:27
한승탁 인스펙터의 주택 관리 백서
얼마 전 버나비에 사시는 분으로부터 다급한 전화를 받았습니다. 갑작스런 소낙비가 많이 내려 하수구가 역류하여 지하실 방 카펫이 엉망이란다. 필자와는 아무런 관련이 없는 일이지만 인스펙터의 자문을 얻기 위해 걸려온 전화를 무시할 수가 없어 좀 불편했지만 방문하였습니다. 현장을 조사해 보니 집을 건축한지 50년이 넘었고 역류한 물이 순수한 빗물만이 아니고 생활 하수가 혼합되어 나온 것이 확인되었습니다. 옛날 집이라 빗물과 생활 하수가 동일 배수관으로 배출되고 있었습니다.
1. 하수관
최근에 건축된 집들은 생활하수(Sanitary Sewer)와 빗물배수 (Storm Drain)가 분리되어 있는데 옛날에 지어진 집은 생활하수와 빗물이 하나의 하수관으로 연결되어 있는 집도 있습니다. 이렇게 두 개의 배수관이 분리되어 있지 않으면 따로 분리되어있는 경우보다 자주 배수구가 막히는 문제가 일어나며 비가 많이 와서 빗물 배수량이 많을 때는 생활하수가 역류하는 문제가 발생하기도 합니다. 이와 같은 생활하수 역류현상을 막기 위해 배수관에 한 방향으로만 흐를 수 있도록 하는 역류 방지밸브(Check Valve)를 설치하기도 합니다. 그러나 이것은 원인처방이 될 수 없으므로 가능하면 생활하수와 빗물 하수관을 별도로 하고 있습니다. 그러나 요즘은 빗물량이 많아 하수관 용량이 부족하고 공사비도 절감하기 위해 빗물을 지하 배수관으로 처리하지 않고 지상으로 그냥 흐르게 하여 땅이 흡수되도록 합니다.
대부분의 집 생활 하수도 배관은 경사진(Slope)배관을 따라 자연흐름(Gravity Flow)을 형성하여 시 하수도 배관으로 연결되어 배출됩니다. 이렇게 흘러 들어간 생활하수는 하수 처리장에서 완전히 처리된 후 강이나 바다로 방류되거나 한국에서는 서울시 청계천 물공급원으로 사용됩니다. 어떤 지역에서는 시 하수배관 위치가 높아 지하실의 생활하수가 중력에 의한 자연흐름으로 배출할 수 없어 지하 배수펌프(Sump Pump)를 설치하여 배수하고 있습니다.
지하 배수펌프는 전기로 작동되는 모터펌프이므로 정전이 되었을 때는 물 사용을 자제해야 배수조에 물이 적게 고이므로 생활에 불편함이 있어 가능한한 집을 구매할 때 이러한 사항을 고려하는 것이 좋습니다. 대부분의 썸프 펌프 형태는 잠수 형(Submersible Type)이고 탱크안의 인분이 배수조의 부상형 레벨스위치(Float Type Level Switch) 작동을 방해하는 등 관리 소홀로 인해 잦은 수리가 요구되기도 합니다.
2. 빗물 배수 도랑
집을 구매할 때 인스펙터도 간과하기 쉬운 일이 있습니다. 시에서 설치한 콘크리트 빗물 배수관(Ditch)의 위치가 집 기초 위치와 별로 차이가 나지 않을 때 비가 조금씩 내리면 집 주변 빗물 배수에 문제가 없지만 소낙비처럼 갑작스럽게 비가 많이 내리거나 장대비가 오랫동안 내려 시 배수 도랑의 수위가 높아지면 집의 빗물 배수관으로 빗물이 배수되지 않고 오히려 시 배수 도랑의 빗물이 역류하여 집의 차도로(Drive Way)나 차고(Garage)안으로 빗물이 들어오므로 어려움을 겪게 됩니다. 따라서 집을 구매할 때는 가능한한 집의 위치가 배수관이나 배수 도랑보다 높은 집을 구매해야 배수에 문제가 발생하지 않습니다.
그리고 집 주변 배수는 썸프(Sump)라는 콘크리트로 만든 작은 웅덩이가 있어 여기서 작은 자갈, 모래나 흙 등 고형물질이 침전되어 이들의 고형물이 배수관으로 들어가지 못하도록 합니다. 그런데 문제는 이 작은 웅덩이의 기능을 모르거나 관심이 적어 웅덩이에 고인 고형물을 삽이나 적당한 도구로 파서 제거해 주어야 하는데 방심하여 고형물질이 작은 웅덩이에 많이 고여 급기야는 배수관으로 들어가 관을 막히게 하므로 관심을 갖고 작은 웅덩이 썸프 바닥에 고인 고형물을 수시로 제거해 주어야 합니다.
3. 정화조 시설
개별 생활하수처리는 정화조 탱크(Septic Tank)와 처리장(Weeping Tile Bed) 시설을 갖추게 되는데 근처에 시(City) 하수관 시설이 되어있지 않는 곳에 집을 지을 때 필요합니다. 정화조 탱크는 밀폐용기로 되어 있으며 재질은 콘크리트 또는 화이버 글래스 (Fiberglass)가 사용됩니다. 정화조 바닥에는 탱크가 잘 고정될 수 있도록 찌꺼기 덩어리 (Sludge)를 쌓이게 하고 가벼운 부유물 찌꺼기(Scum)는 위에 떠 있게 됩니다. 정화조 탱크로 들어오는 대부분의 물질들은 액체와 고형물 상태이며 탱크내의 고형물질들은 산소 운동과 미생물 같은 박테리아 운동으로 인해 가스나 액체상태로 변하게 됩니다. 탱크 내 액체는 처리장(Tile Bed)으로 흘러나가 서서히 땅으로 스며들고 가스는 배기관을 통해 대기로 배출됩니다.
정화조 시설 설치 시 주의할 점은 우물이나 식수원으로부터 일정한 거리를 두어야 하는데 정화조 탱크와 우물의 거리는 최소 50feet(15m), 처리장과 우물과의 거리는 최소 100feet(30m)를 유지해야 우물물이 오수로부터 보호됩니다.
정화조 시설의 일반적인 관리는 식구 수에 따라 2~4년에 한번 청소(Pumped out)를 해주는 것이 좋으며 잘 관리할 경우 수명은 약 40~50년 이상 됩니다.
일반적으로 주택 구입시 집주인으로부터 최근 정화조 시설에 대한 검사나 청소한 보고서를 확인할 수 없으면 정화조 검사(Septic Inspection)를 하는 것이 좋습니다. 이는 홈 인스펙션과는 별도로 이루어지고 정화시설을 검사하는 전문가에게 의뢰하여야 합니다.
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