리키 콘도

한승탁 khst53@gmail.com 글쓴이의 다른 글 보기

최종수정 : 2025-12-01 16:13

한승탁 인스펙터의 주택 관리 백서

밴쿠버에도 다 가구 주거용 건물이 많습니다. 한국에서도 아파트의 누수문제가 종종 보도되곤 하지만 이곳에서도 저층 및 고층 빌딩의 누수 문제가 가끔 보도되고 있습니다. 누수로 인하여 내장재 나무가 썩고 외장 표면이 변형되고 여기저기에 얼룩(스테인)이 생기는 문제가 발생하자 정부의 리키 콘도 원인 조사 위원회 설치와 공청회로 일반의 관심이 집중되게 되었습니다. 리키 콘도를 단순히 외부에서 물이 스며들어 내부에 문제가 발생한 것으로 단순화시키지만 물 샘은 그리 간단한 문제가 아닙니다. 특히 팬트하우스는 바로 위에 지붕이 있어 지붕으로부터 누수 가능성이 많습니다. 그리고 지하 주차장이나 지하에 설치된 락카룸(Locker Room)은 외부로부터 수압이 걸리기 때문에 천정, 벽 및 바닥에 크랙이 생기고 누수 되는 경우가 흔합니다. 겨울의 우기철을 맞아 집중적으로 리키 콘도에 대하여 소개하고자 합니다.

물이 스며 든다는 것

물에 의한 건물의 구조적 피해 문제는 외부 경로를 통한 빗물의 침투와 관련이 높은 것으로 알려지고 있습니다. 비씨주 건축 협회는 지난 20년간 로워 메인랜드 지역의 다가구 및 콘도의 우수의 침투 원인 및 건물 외장재의 성능을 연구하여 발표하였습니다. 외벽 마감에 있어서 누수 문제가 3-4층의 우드 후레임 및 고층 콘도미니엄에서 확인이 되었고 주요 습기 원인은 외부로부터의 물 유입이 원인이었다고 발표하였습니다. 문제와 관련된 대부분은 외벽마감 방법으로 Face Seal 방법을 사용하고 있는데 이는 외장 표면에서 우수를 차단하고 침투하는 것을 방지하는 방법으로서 외부의 모든 이질 접합부들(스타코, 비닐 또는 우드 사이딩 등과 창문, Deck, 발코니, 복도, 난간 등)을 완전 밀봉해주는 방법입니다. 조사 결과로는 우수가 이들 접합부로 스며드는 것이 확인되었고 초기 건설 당시의 완전 우수 차단 노력이 실패하였음을 말해 주었습니다. BC주의 해안 지역은 북미에서도 가장 습한 지역이어서 10월에서 3월까지의 우기철 동안 외벽이 비에 젖어있는 기간이 길고 건조되는 시간이 짧고 대부분의 비는 바람을 동반하므로 누수에 약합니다.

기초가 약하면 크랙에 의한 물 샘 가능성 커

며칠 전 준공한지 그렇게 오래되지 아니한 14년 된 콘도를 인스펙션 하였습니다. 집안을 조사하기 전에 우선 주차장을 인스펙션 하였습니다. 주차장 벽, 천정 및 바닥에 크랙이 많아 물이 조금씩 흐르고 있었고 보수한 곳도 많아 예감이 좋지 않았습니다. 예감이 맞아 집안을 조사하였더니 거실 발코니쪽 천정 구석에 물에 젖은 곳을 발견하였습니다. 기초가 약하여 외벽에 크랙을 만들고 이곳으로부터 물이 스며 들어온 것입니다. 작년도 다운 타운 고층 콘도의 팬트하우스를 인스팩션 하였을 때도 지붕에 크랙이 생겨 팬트하우스 천정으로 물이 비치는 것을 발견한바 있었습니다, 이와 같이 고층 콘도도 종종 물이 새는 리키 아파트 및 콘도가 있어 구입시 유의하여야 합니다.

지하 주차장의 물 샘

콘도나 아파트의 지하 공용 주차장을 인스펙션 하다 보면 크고 작음의 정도 차이는 있지만 거의 모든 지하 주차장 천정과 벽에서 물이 새는 것을 발견합니다. 특히 고층 콘도일 경우 지하 2~3층까지 주차장으로 만든 경우 지하층이 깊을수록 누수의 정도는 큽니다. 그만큼 건물 주변으로 부터의 수압이 커 지하 누수 방지에 어려움이 있기 때문입니다. 이러한 누수를 방지하기 위해 콘도 본체건물과 지하 주차장 지붕의 연결 부에 방수방지 처리를 하지만 멀리서 스며 들어오는 물과 수압을 방지하는 것은 그렇게 쉽지 않습니다.

내부 누수

콘도의 내부에는 각종 배관의 연결 부위가 많습니다. 이러한 연결부위가 이런 저런 이유로 인하여 물이 새 아래 층으로 물이 떨어져 매우 불편하고 법적 소송까지 비화되는 등 많은 어려움을 초래합니다. 그 중 한가지 예를 들면 얼마 전 어느 콘도의 한 집 화장실 천정으로 물이 떨어져 위층에 알리자 위층 주인은 보수 전문가를 불러 절차를 밟아 변기 수리 후 누수는 멈췄는데 이번에는 다른 장소인 주방 천정에서 누수가 발생하여 천정이 눅눅하게 젖고 석고보드의 상당부분이 배부름 현상이 발생되어 다시 위층에게 알려 누수 보수 전문가를 불러 확인하니 부엌 수도배관 연결 부에서 누수가 있어 보수하는 등 위, 아래 층 간에 물이 새면 많은 불편을 초래합니다.

다른 한 가지 예로 20년 된 고층 콘도의 위층 안방의 온수 배관 연결 부에서 누수가 발생해 아래층 방 천정으로 물이 떨어져 아래층 방 바닥을 적시는 문제입니다. 이처럼 다세대 아파트나 콘도는 위층 어느 곳에서 물이 새면 아래층으로 물이 떨어져 위층에서는 보수해 주어야 하는 부담과 아래 층에서는 생활에 크게 불편하고 정신적으로도 많은 고통을 겪게 됩니다. 또 누수 문제를 야기시키는 곳이 세탁실입니다. 세탁기 급수 배관 수도 주변과 세탁기 본체 밑의 배관 연결부위에서 누수가 발생합니다. 이러한 문제는 부엌의 식기 세척기에서도 동일하게 발생하므로 각별한 관심이 필요합니다.

외부 누수

기본적으로 건물 내로 물이 침투하기 위해서는 물(Water), 틈새(Holes), 침투력(Driving Force)의 3가지 요소가 필요하며 이중 어느 한 요소만 없애도 누수 문제를 막을 수 있습니다. 만약 외벽이 처마로 보호되지 않고 우수에 직접 노출되는 구조라면 틈새와 침투력을 관리하여 누수 침입을 조절해야 하며 바람은 내부와 외부 표면에 압력 차를 발생하게 합니다.

리키 콘도 문제와 관련하여 기술적으로 변화된 것 중의 하나가 외부 마감재 뒤에 드레인 공간을 주는 외벽 시스템을 의무화한 것입니다. 개선된 드레인 공간은 누수의 외벽 내부 침투를 차단하고 침투하더라도 배수가 될 수 있도록 하며 외벽 건조를 촉진하는 기능을 하고 있습니다. 이런 외벽 시스템을 Rain Screen Wall 시스템이라 부릅니다.

Face Seal 과 Rain Screen 벽 시스템에서 압력 변화는 외벽 구성체중 공기 흐름에 저항 큰 재질에서 일어나는데 이런 에어 타이트한 재료를 에어 배리어(Air Barrier)라 부릅니다.

Face Seal 시스템에서는 에어 배리어가 외장 재 표면에 있고 이 곳 표면에서 압력이 크게 떨어지게 됩니다. 자주 겉 표면이 젖어 있고 벽의 다른 재질의 접합 부분에 틈이 생기면 틈새로 공기의 이동과 바람에 의한 공기압력 차이로 우수 침투력이 발생하여 외부표면에 젖어 있는 우수를 내부로 끌어 들이게 합니다. 레인스크린 월 시스템에서는 에어 배리어는 외장마감 방법에 따라 여러 위치가 될 수 있는데 외 장재와 쉬딩(Sheathing) 사이의 멤브레인이 에어 배리어가 됩니다. 사실 외부 마감재는 에어타이트가 아니고 중간의 간극에서 드레인과 건조를 감당하기에 공기 압력이 떨어지는 곳은 내부 멤브레인에서 일어나게 되는 것입니다. 외 장재 내 외부 공기 압력 차가 없거나 작다는 의미는 침투력이 없어진 것을 말합니다. 그러므로 아주 작은 양의 우수만 외장재의 틈새로 내부 공간으로 들어오고 들어와도 공간 내 멤브레인 표면에만 존재한다면 내부로의 우수 침투는 차단될 수 있는 것입니다. 에어 배리어에서의 경미한 사항은 대개 우수침투의 직접적 원인이 되지 못하며 게다가 에어 배리어는 외부 마감재에 의해 보호된 환경에서 존재하기에 Face Seal 시스템보다 더 내구적입니다.

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