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세한연후 (歲寒然後)
공자는 “세한연후 (歲寒然後)에 지송백지후조(知松柏之後彫)”라고 했다. 한파가 닥쳐온 후에야 소나무와 측백나무의 푸르름을 알게 된다는 뜻이다. 겨울이 오기전 까지는 다른 활엽수에 가리워져 드러나지 않다가 겨울의 살을 에이는 삭풍이 불때가 되서야 홀로 푸르른 소나무 발견하게 된다. 소나무 종류가 주종인 이곳에서는 비유가 조금은 덜 강력하긴하다. 잘나가는 높은 자리에 있을때는 구름 같이 몰려 들던 사람들이 다 떠나가는 때가 되야 진정한 사람의 가치가 드러난다는 뜻으로 한말이다. 소위 잘나갈때는 그 사람의 가치를 제대로 알수 없다는 뜻이기도 하다. 세한도에 그려진 소나무들을 생각하면 그 의미가 더 잘이해되는 듯하다. 모든 것들이 삭풍에 몸을 사리고 시야에서 사라진 가운데에도 꿋꿋히 서있는 소나무들이 공자가 말한 소나무들과 같다. 자리를 내려선지 일년도 안된 대통령에 송사가 걸리고, 먼저 내려셨던 대통령들도 이런모습 저런 모습으로 다들 명성이 일그러졌으니 세한에도 푸른솔은 공자때나 지금이나 흔치않았던것 같다. 사람이 높은 자리에 있을때는 주위의 많은 사람들이 충성심을 보이기 위해서 위험한 일도 마다 않고 목숨을 버려서라도 호위하려하다가 그 높은 자리에서 내려오고 힘이 빠지면 사람들도 떠나고 권력은 사라지고, 적의를 품은 사람들의 공격이 삭풍처럼 불어 닥친다. 민심도 그렇다. 영웅이 역적이 되고 역적이 공신이 되기도 한다. 임기 오년이 지나가는 동안 오년후를 그려보면 어떻게 해야 할지 알수 있을 텐데, 하긴 그것도 주변에서 허락하지 않을수도 있을 것으로 생각되긴 한다.부동산은 어떤가? 어떤 사업은 불경기가 시작되자마자 타격을 받고 쓰러지는 업종이 있는가 하면 비록 매출 줄어들고 경영이 힘들기는 해도 다른 업종보다 잘 견디는 업종이 있는 것처럼 부동산에도 잘 견디는 부동산이 있고 그렇지 않는게 있다. 지역에 따라서 낙폭이 큰 곳이 있는 가 하면 어떤 곳은 상대적으로 훨씬 덜한 곳이 있다. 어떤 지역의 부동산이 몇년동안 큰 상승을 보인 반면 다른 어떤 곳은 별로 괄목할 만한 상승을 보이지 못한 곳이 있기도 한다. 또 주거용과 상업용이 서로 다르기도 하다. 주거용에서도 주택의 형태에 따라 천차 만별이다. 추운 겨울이 오게 되면 빛나는 인물이 어떤 특성을 갖는다면 부동산에도 불경기에도 빛나는 특성을 가진 것이 있지 않을까? 참 어려운 질문이다. 다들 힘들때 힘들지 않을수 있는 것이 쉬운일인가. 그러나 가끔 우리는 그런 부동산을 보게 된다. 대체적으로 부동산 가격의 하락은 외곽으로 부터 상승은 중심으로 부터 시작된다. 그런 가운데에서도 어떤 지역은 유독히 경기를 덜타는 경우도 실제로 확인이 된다. 반대로 뜨겁던 인기가 비교적 더 빠른 속도로 내려가는 곳도 보았다. 건물의 형태별로도 그런 차이를 볼수 있다. 부동산에서 “알짜배기”로 통하는 상업용건물도 있다. 그만큼 가격이 비싸기도 하지만 가치를 유지하는 것을 말한다. 여러가지 요소가 있지만 가장 중요한 것은 역시 사람이다. 보다 많은 사람이 관심을 갖는 곳이 그렇고, 보다 많은 사람들이 찾는 곳, 그리고 보다 내실있는 사람들이 소유하고 싶은 지역이 바로 그런 곳이다. 한철의 붐을 따라 움직이는 사람의 수가 아니라 실질적인 필요와 소용에 따라 움직이는 사람들을 말한다.만날 때에 사람을 알수 없고 세한연후에나 가치를 알수 있다는데, 부동산도 다르지 않다. 미리 다 알수는 없다. 그래서 선문답 같은 “공자 曰”이지만 맞는 말이긴 하니 지나쳐 버리긴 좀 불편한게 사실이다. 아니다라고 할수 없으니 새겨 두어서 나쁠게 없다고 생각되는 말이다.
권오찬 부동산 중개사
2013-11-22 10:27:51
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주택형태의 변화와 인구증가
최근 한 신문에서 좀 색다른 기사 제목을 발견했다. “도시 내에서 단독 주택은 사라지는 종 (dying breed)”이라는 제목이다. 한 중소 주택건설사 사장의 말을 빌리면 90년대 초에는 주택건설시장의 90%가 단독 주택이었는데 이제 더이상은 아니라는 것이다. 로워메인랜드의 (프레이져와 칠리왁, 그리고 광역 밴쿠버 지역) 최근 경향을 보면 단독 주택은 약 15%로 줄어 들고 반면 나머지는 공동주택이 차지 하고 있다. 집 주변으로 울타리가 쳐져 있고 백야드가 있는 집을 꿈꾸는 사람들은 아마도 미션 지역 정도는 나가야 하지 않겠냐고 반문한다. 이미 비어있는 대지가 충분치 않음은 물론, 오래된 집을 헐고 새집을 짓기에는 턱없이 오른 대지 가격때문에 그만큼을 부담할수 있는 사람들이 점점 줄어 든다는 것이다. 공동 주택이라도 중심되는 도시에서는 외곽의 왠만한 주택을 살만한 가격을 넘어서기도 했다. 그 중소기업 사장은 2041년이 되면 현재 이 지역의 인구가 230만 명에서 340만으로 증가할것을 내다 보면서 그런 생각을 하게되는 근거로 밴쿠버자역의 안전성, 깨끗한 물과 맑은 공기, 뛰어난 자연환경등을 꼽았다. 아시아 주요국이 이머징 시장이 되면서 축적된 부가 개발로 인한 공해, 낙후한 사회제도, 점점더 엄격해지는 조세제도 등을 피하기 위해서 찾을 만한, 개방성이 높은 이 지역이 그런 예측을 뒷받침한다고 생각된다. 어떻든, 중심쪽의 단독 주택은 점점 희소성이 높아지고, 밀도가 높은 도시계획이 점차 늘어날 것이 명확관화하다. 공동주택은 교통이 좋은 길목을 따라서 건설되고 상대적으로 스카이 트레인이나 공공 교통시스템에 덜 의존하는 단독주택은 한적한 곳이나 자동차 접근이 쉬운 곳으로 형성되고 있다. 버크마운틴 지역, 미션 지역, 서리의 그랜뷰, 메이플 리지의 알비온, 랭리의 윌로우 부룩등이 단독 주택을 여전히 고집하는 사람들을 맞고있다. 한편, 이 지역이 흔히들 말하는 여러가지 높은 평가를 받을 만한 요소를 갖고 있는 지역에 이 미 살고 있는 사람들에게 인구 증가는 어떤 의미 있까? 예상한 대로 인구가 늘어 난다는 것은, 언급한 몇몆 중요한 장점들을 향유하고 있는 사람들에게는 반드시 반길만한 것이 아닐수도 있다는 것이다. 인구가 늘어나면서 지역의 안전성, 깨끗한 물 맑은 공기등을 앞으로도 지금처럼 즐길수 있는지는 의문이기 때문이다. 아마도 당대에 대폭적인 경제발전을 경험 하고 이곳으로 이주한 사람들은 이곳에서도 동일하거나 유사한 발전을 기대할것이다. 그러나 이곳에서 여러 세대를 살아온 살람들에게 그런 발전을 기대하는 마음이 동일할것이라는 것은 기대할수 없다고 생각한다. 제한된 공간이 주어진 환경들은 더 많은 사람들과 나누어서 향유하고자 하는 사람은 많지 않을것이다. 직업의 주요 공급원이 되는 산업시설이 태부족이고 더구나 앞으로도 그런 시설에는 큰변화가 없을 지역에서 늘아나는 인구를 어떻게 대처할것인가에 대해서 장기적인 계획이 있는지 의문이다. 새로운 변화에 대처하지 못하면, 결국 경제의 많은 부분을 외부 유입에 의존하게 되고 사회에 띄어드는 청년들에게는 변변한 일자리를 제공하지 못하는 건실하지 못한 소비 위주의 지역사회가 될수도 있다는 우려가 그저 지나친 기우이면 좋겠다.
권오찬 부동산 중개사
2013-11-14 17:19:43
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앙인비식 (仰人鼻息)
다른 분야도 대동소이하지만, 2013년도는 부동산 시장에 희망과 실망이 교차한 한 해라고 할수있다. 침체한 중에도 깜짝 반등이 있어 희망을 갖게 하기도 했고, 미국의 출구 전략이다 환율전쟁이다 뭐다 해서 불안감이 높아지기도 했다. 희망과 실망이 교차하거나 상존하는 분위기라 개인이나 기업의 재정능력이나 상태에 따라 내심 희비가 엇갈린 적이 많았을 것이다. 이제 어느 정도는 만성이 되어 버린 것처럼 보이기도 한다. 전체적으로는 아직 냉기가 더 강하지 않을까 생각된다.한 부동산 전문가의 말을 인용한 신문 보도에 따르면 내년도는 부동산 시장이 더 고통스러운 기간을 지나야 할거라고 한다. 부동산 시장을 공급측면에서 볼 때 부동산 시장은 다른 제조업과 달리 구매자 시장의 반응이 곧바로 공급시장에 반영되기 어렵다. 특성상 상품이 되는 건축물의 건축기간이 여러 달에서 수년씩 걸린다. 공급자측면에서 보면 대지의 구매, 건축물의 설계, 인허가, 건축공사 등 일련의 과정들에 소요되는 시간이 길다. 발 빠르게 시장의 흐름에 부응하기 어렵다. 그런데 내년도에는 인허가가 더 어려워질 것 같다고 한다. 원인은 내년도 시 단위 선거가 있기 때문이라고 한다. 건축허가를 위해서는 주변 주민과 이해관계자들의 이해를 구해야 하는데 서로 이해가 상충되는 경우가 많기 때문에 갈등의 소지가 많아지게 된다. 문제가 생기면 재선을 위해서 뛰는 현직자들에게 불리하므로 논란의 소지가 있는 인허가를 뒤로 미룰 것이기 때문이라고 한다. 복지부동의 캐나다 버젼이라고 할 수 있겠다.후한 말기에 발해의 태수인 원소에게는 봉기라고 하는 참모가 있었는데, 그는 원소에게 한복이 다스리고 있는 기주를 차지하자고 한다. 원소는 북평자사 공손찬을 부추겨서 기주를 공격하게 하고 한편으로는 사람을 보내어 공손찬이 기주를 공격하고자 하니 기주를 원소에게 바치라고 계략을 꾸민다. 겁먹은 한복을 기주를 원소에게 바치려고 한다. 이에 한복의 부하 경무와 민순은 기주는 수많은 사람들이 살고 10년을 견딜만한 식량을 갖고 있으니 공손찬의 공격에 맞서자고 하면서 “원소는 의지할 곳 없고 곤궁한 자라 오히려 우리가 숨쉬는 것만 바라보는 처지고, 마치 갓난 아이가 젖을 주지 않으면 굶어 죽게 되는 것처럼 스스로 아무것도 못하는데 어찌 기주를 넘겨주려고 하십니까”라고 아뢴다. 어리석을 한복은 충성스런 부하의 권고를 무시하고 원소에게 투항하고 만다. 이때 나온 말이 앙인비식인데, 한복같이 남의 눈치나 살피고 스스로는 아무것도 못하는 것을 일컬어 앙인비식이라고 한다.건축인허가를 좌지우지할 현직의원들이 시민들의 눈치를 살피느라 책상서랍에 넣어두고 눈치만 살필 수많은 건축인허가 때문에 내년에 애꿎은 건축시장만 세월을 허송하게 될까 우려된다.
권오찬 부동산 중개사
2013-11-01 10:54:13
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이양역우 ( 以羊易牛 )
상업용 건물의 임대료가 꾸준히 상승하는 분위기다. 주거용 부동산 경기와 다른 커브를 그리며 상승무드를 이어가고 있다고 할수 있다. 임대료 상승을 견딜만한 경기활성화가 되었다고 할수 없는 가운데도 임대료가 높아지고 있는 것이다. 소매점포를 운영하는 사람들에게 한번쯤 사업을 하고 싶어 하는 곳이 밴쿠버 다운타운이고 그중에서 타의 추종을 불허하는 거리가 랍슨가라고 할수 있다. 거의 모든 점포가 독립건물로 이뤄져 있고 스트라타 건물은 아주 드물다. 랍슨 가의 지위가 계속되는걸 보면 “달도 차면 기운다”는 말이 무색해 진다. 임대료가 왠만한 사업이 아니고는 계산하기 힘들정도인데도 쉽게 점포를 구하기 어렵다. 어떤 한곳이 뜨면 주변이 덕을 보는게 이치인데, 랍슨가의 임대료 상승이 같이 평행선을 긋고 지나가는 알버니가를 띄우고 있다. 외관상으로는 랍슨가보다 점포의 희소성이 높고 조용한 분위기라고 할수 있다. 그러다 보니 이름만 들어도 알아서 찾아올 만한 브랜드의 점포들이 선호하게 된것이다. 한 블럭 건너이므로 거리상으로도 같은 지역이라고 할수 있고 대로인 조지아로부터 진입도 편하기 때문이다. 프리미엄 브랜드의 매장들이 선호할만한 조건을 갖춘 거리라고 할수 있다. 랍슨과 알버니의 관계같은 곳은규모나 가격의 차이는 있지만 어디에나 있다. 기존의 활성화된 지역엔 배후지가 있게 마련이다. 상업용 부동산에 투자하기 위해서 반드시 생각해 뒤야 하는 점이다.소 대신 양을 쓴다라는 말이 있다(以羊易牛). 맹자에 나오는 말인데, 옛날 중국에는 종(鐘)에 동물의 피를 바르는 의식이 있었는데 소의 피를 썼다고 한다. 어느날 왕이 한가히 누각아래를 내려다 보고 있는데 어떤 자가 소를 끌고 지나가길래 묻기를 “무엇하러 소를 끌고 가느냐?” 하자 그 소를 죽여서 피를 종에 바르려고 한다는 대답을 듣게 된다. 제가 죽게될 줄을 아는 소는 덜덜떨고 있었고, 왕은 소를 불쌍히 여겨서 죄없는 소가 벌벌떨며 끌려 가는 모습을 차마 볼수 없노라 했다. 소를 몰던자가 “그러면 종에 피를 바르는 의식을 그만둘까요?” 라고 왕에게 묻자, 왕은 그 의식을 없앨수 없으므로 “소대신 양을 대신 쓰거라”라고 현답(?)을 했다고 한다. 우화같은 얘기다. 양도 죄가 없기는 마찮가진데 말이다. 어떻든 큰것을 대신 하기위해서 작은 것을 써서 돌려 막는 다는 뜻이 포함되어 있는 말이다.랍슨 거리의 임대료 폭등이 알버니 거리를 뜨게 한것처럼 이웃한 지역이 번창함에 따라 대안이 되는 지역이 생기기 마련이다. 물이 차면 넘치고 소금은 물을 빨아 들이는 것과 같다. 이양역우에는 시간이 필요한 점이 또하나의 중요한 점이라고 할수 있겠다. 양이 필요할 때 까지 기다릴만한 여유와 능력이 바탕이 될때 이양역우의 기회를 갖게 된다.
권오찬 부동산 중개사
2013-10-25 10:08:06
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여도지죄 (餘桃之罪)
사람과의 관계가 나빠져서 다툼이 생길때 흔히들 “좋을 때는 다좋다”라고 한다. 드물지 않게 부동산 관련 전화상담을 요구 받을때가 있다. 리스팅 계약을 했는데 고객과 에이젼트간에 이견이 있는 경우, 친구와 랜트계약을 했는데 당초 서로 이해 했던 바와 다른 상황이 생겼다거나, 집을 팔고 사거나 하는 과정중에서 어느정도 거래가 진행된 상태에서 돌이키길 원하는 경우등 다양하다. 답답한 마음에 상담을 요청하는 사람들은 대체로 마음에 여유도 없을 정도로 급해진 여불비례의 상황이다. 간단히 설명이 가능한 경우도 있지만 대체적으로 자세한 상황설명을 듣고 나서도 충분한 이해갈만한 상담을 해주기가 쉽지 않다. 계약관계를 이해할수 있는 서류를 볼수 있는 것도 아니고 일방적인 의견을 들어 간단히 “지혜로운 해결책”을 제시하는 것이 쉽지 않다. 더구나 이미 어떤 계약관계가 있는 사이의 문제에 대해서 제 삼자의 의견을 제시해서 관련규정이나 법에 의해서 도와주려다 오히려 곤란에 빠질수도 있다. 가장 곤한한 경우는 충분한 근거서류가 없는 반 구두로 맺어진 계약에 문제가 생겼을 경우 막무가네로 자신의 정당함에 동조하기를 원하는 경우다. 상대방을 일거에 제압할수 있는 지략이라도 내놓으라는 듯한 상담을 받을때는 참으로 곤란하다. 이곳 캐나다는 한국의 관습이 통용되는 곳이 아니다. 이곳의 관습을 만들어 온 사람들도 한국사람들이 아니다. 더구나 문제가 시작된 시점에는 관습이 문제 해결의 이정표가 되지 못한다. 이미 법의 영역으로 접어든 후다. 많은 사람들이 계약은 친구처럼 하고, 분쟁이 생기면 법으로 해결하려고 한다. 서로 다른 마음을 묻어 두고 분쟁거리가 많은 가운데 소위 “대충”계약하고 문제가 생긴 후에야 부랴부랴 친분의 영역이 아닌 법의 영역으로 들어가 버린다. 계약은 법적으로 하고 분쟁은 친구처럼해야 하는데 말이다.위나라 임금의 총애를 받던 미자하는 어머니가 위독하다고 하자 임금의 수례를 이용했다. 법에 의하면 두다리를 잘리는 형벌을 받아야 하지만 오히려 임금은 그의 효성을 칭찬한다. 하루는 봉숭아 과수원에서 미자하는 너무도 맛있는 복숭아를 한입 베어 먹고 그 복숭아가 너무도 맛있어서 먹던 복숭아를 임금에게 권했고 임금은 그 맛있는 복숭아를 다 먹어 버리지 않고 충성스럽게 자신에게 바친 그를 칭찬한다. 그러나 훗날 그가 임금의 신임을 잃게 되자 임금은 미지하가 자신의 마차를 몰래 사용했던 것과 먹던 복숭아를 임금에게 먹게 했던 것을 떠올려 결국 미자하는 큰벌을 받고 만다. 군신간의 관계가 계약관계는 아니지만 사람간의 관계임에 틀림이 없다. 마음이 변할수도 있고 처한 환경이 바뀔수도 있다. 문제를 완전히 피해갈 계약의 왕도는 없다. 그러나 가능한 대로 더 법에 의한계약 한다면, 분쟁이 생기더라도 친구처럼 해결할 여유가 생긴다. 반대의 경우는 큰길로 쉽게 들어서, 좁을 출구로 빠져 나오려는 것과 같다.
권오찬 부동산 중개사
2013-10-17 17:56:30
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망자 재배(芒刺在背)
많은 주택들이 임대용 슈이트를 보유하고 있다. 매트로 밴쿠버지역에서 39,307채의 슈이트가 있다고 한다. 밴쿠버 시만으로 25,000채가 임대용 슈이트를 갖고 있다. 주택가격이 오르면서 모기지 핼퍼로서 점점 더 각광을 받게 되어 숫자가 대폭늘어났다. 관련 시 조례나 규정에 따라 합법적으로 인정받은 슈이트일 경우 모기기를 받는데 유용하기 때문에 주택 구매자의 연간수입이 부족할경우에 슈이트에서 들어 오는 랜트수입을 반영해준다. 합법적으로 인정받지 않은 경우라도 감정을 통해서 합리적인 랜트수입이 평가되기도 한다.많은 슈이트가 적법한 규정에 따라 시로부터 인정을 받지 않은 상태로 운영되다 보니 임차인과 문제가 생기거나 불협화음이 생기면 집주인이 곤란을 더 겪을 수가 있다. 세입자는 어떤 형태로든지 임대인 보호를 받을수 있지만 주택의 주인은 합법적인 인정을 받지 않은 슈이트를 임대했을 경우 운신의 폭이 좁아진다. 밴쿠버는 2009년도 관련 규정을 적용해서 인정되는 슈이트에 대해서는 합법화했고, 서리의 경우도 규정에 따라 유틸리티를 추가로 납부하도록 되어있다. 대부분의 시가 차이는 있으나 적법한 건축규정을 준수할경우 인정되고 있다. 버나비의 경우는 좀 까다로워서 주택 소유자의 친척이나 집에 거주하는 케어기버(재택고용자care giver)에 한정하고 있다. 주택이 소재하는 시청에 문의하면 자세한 규정을 알아 볼수 있다. 규정을 모르면 늘 마음 한구석이 불안하다. 안심도 못하고 그렇다고 견디지 못할 정도로 불안한것도 아니니 그게 문제다.망자재배라는 말이 있는데, 등에 가시를 지고 있듯이 늘 불안하고 편하지 않음을 일컽는다. 한나라의 선제가 즉위하자 선조들께 고하기 위해서 행차를 할때 곽광이라는 자가 호위를 하게됬다. 그는 무제 때부터 신임을 받아 어린 소제를 군주에 세웠다가 후에 다른 왕을 세웠다 폐위시키고 선제를 즉의시킨 막강한 자였다. 그러니 그의 호위를 받는다는 것은 그야말로 가시방석에 앉은 것과 같았다. 가시를 등에지고 불안해 하는 것같은 선제의 마음을 표현한 말이다. 그때 그토록 불안했던 선제는 후일 자신의 장인이되었던 곽광이 죽자 그의 일족을 멸했다고 한다. 가시를 멸족한 것이다.무슨 규정이 있다는 것은 알지만 제대로 알고 있지 않으면 선제가 곽광의 호위를 받으며 행차하는 것과 다름없다. 규정을 준수할만한 처지가 못된다해도 규정을 제대로 알고 있으면 그렇지 못한 경우보다 낫다. 부득이 하게 합법적이지 못한 슈이트를 임대하고 있더라도 관련규정이 어떠한가를 미리 알고, 대비할수 있는 것은 대비한다면 등에진 가시가 훨씬 덜 부담스러워진다.
권오찬 부동산 중개사
2013-10-11 10:33:41
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수급불유월(水急不流月)
부동산 시장의 움직임을 간단히 분석하는데는 몇가지 중요한 요소들이 있다. 매물이 등록된 후 매매되기 까지의 시간이 얼마나
결리는지, 리스팅 가격과 매매가격의 차이의 동향이 어떤지, 새로 시장에 집입하는 매물의 수와 일정 기간동안 매매 되는 매물의 수가
그것들이다. 이와 같은 요소나 결과들은 그 시점에서 시장에 대한 가장 정직한 설명이 된다. 매매기간이 오래 걸리면서 리스팅 가격과 판매 가격간의 갭이 크다면 매매를 고려하고자 하는 사람에게는 좋은 가격을 팔수 있는지 깊은 고민을 해야한다. 반대로 활황때에 경험 한것처럼 매물이 등록되자 마자 수일내로 결정이 되면서도 리스팅가격에 육박하거나 심지어 초과하는 금액에
거래되기도 한다. 이런 때는 구매하고자 하는 사람에게 빠른 결정을 요구하고 준비된 사람들에게 먼저 기회가 주어진다. 시장의 동향을
분석하려고 하면 많은 자료들을 얻을수 있다. 인터넷을 통해서 빠르고 업데이트된 자료들을 거의
실시간으로 획득할수 있으므로 장기적인 동향 분석은 간단하지 않지만 해당시점에서 현재 상황을 그리 어렵지 않게 분석할수 있다. 요즘
매일 매매 되는 자료를 들여다 보면 약 50여건 중에서 한두건 정도가 리스팅가격을 초과해서 매매 되고 그 외에는 모두 리스팅
가격보다 낮은 가격에 거래된다. 시장가격에 대해서 파는 사람들이나 사려는 사람들이나
현실적으로 판정을 하고 있다고 할수 있다. 매물의 종류에 따라 차이는 있지만 전체적으로 거래 까지 걸리는 시간이 작년동기 보다
짧아 졌다. 리스팅 가격이 현실화 되었다고 할수 있겠다. 시장이 스스로 균형을 이뤄가고 있다. 물
이 제아무리 급히 흐른다고 해도 수면위에 비친 달을 떠내려가게 할수없다(水急不流月). 이 말은 요즘 부동산을 거래하고자 하는
사람들에게 알맞는 말같아 보인다. 마음이 아무리 급해도 불가피한 시간동안 기다려야 하고 자신의 가격을 고집한다고 해도 시장이
반응하지 않으면 무의미 하다. 금년들어서 일부 지역에서는 공시가를 예년보다 좀 (과다하게) 올려 놓았다. 명
분이야 작년도 시장가격을 반영한 것이라지만, 해당 시의 재정을 고려한 의지가 반영되어 실제 보다 과다하거나 심지어 반대 방향으로
책정된것도 드물지 않다. 이런 자료는 집을 팔고자 하는 사람들에게 적정한 가격산정에 혼란을 주기도 한다. 각
각의 공시가가 일일이 집을 방문하고 자료를 조사해서 나온 숫자가 아님에도 좀더 높은 가격으로 매각을 원하는 사람들에게 근거가
부족한 믿음을 준다는 것이다. 셀러와 바이어는 각각에 대해서 냉정하다. 시장이 가격을 말하고 물건이 가격을 정한다. 파는
사람보다는 사는 사람이 더 많은 집을 본다. 지금 시장이 그렇다. 마음 급한 물이 달을 어찌 할수 없는 것처럼 아직 까지는, 파는
사람의 마음이 급하다 해도 시장의 반응이 그렇지 않다.
권오찬 부동산 중개사
2013-10-04 10:00:20
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그랜드 프래리
그랜드 프래리는 알버타주 북서쪽에 있는 도시로서 Peace River Country라고 알려진 지역의 남부에 속합니다. 고속도로 43번과 40번이 교차하는 지역이며 에드몬톤으로 부터는 북서방향 456 킬로지점에 있습니다. 이곳은 현재 5만 5000여명이 거주하고 알버타주에서는 7번째 규모의 도시입니다. 2001년과 2005년사이에는 캐나다에서 가장 급속히 성장하는 도시로 손꼽히기도 하였습니다. 1914년 4월 마을로 생겨나서 1919년에는 타운으로 그리고 1958년 1월, 도시로 설립되게 됩니다.에드몬튼에서 알라스카주 페어뱅크 사이에 가장 큰 도시로서 북부및 서부지역에 펼쳐진 평원으로 인해 그랜드 프래리 즉 대평원이란 이름을 갖게 되었습니다. 북,동,서쪽으로는 농지로 둘러싸여 있으나 남쪽으로는 캐나다 록키 산맥의 바로 밑까지 거대한 북반구 산림이 들어차 있고 습한 대륙성 기후를 보이는 지역입니다.2011년 센서스조사에 의하면 2만2979의 가구가 있고 이 수치는 2006년 대비 약 17%가 증가한 수치입니다. 90%이상의 영국계 출신으로 이루어져 있고 소수민족중에는 필리핀인이 22.7%를 차지합니다.이곳의 주요산업은 가스, 농업, 임업, 요식업등인데 농업은 20세기초 정착이 시작된이래 이곳의 핵심산업이었습니다. 1950년대부터 오일과 가스추출이 있었으나 대규모 시추는 1970년대부터 이루어져 왔고 70년대 중반에는 Elmworth가스 부지가 발견되어 개발되기 시작함으로써 1981년까지 도시가 급속하게 성장하게 됩니다. 임업 또한 이곳의 주요 산업이며 Weyerhaeuser펄프공장이 1972년에 문을 열었고 이 도시에서 가장큰 고용회사입니다.이곳은 주변도시인구 약 25만명에 경제, 운송의 축으로서의 역활을하며 CANAMEX 즉, 카나다, 미국, 멕시코를 잇는 교역루트상에 있습니다.일반적으로 이곳에서도 다른곳과 마찬가지로 가구 수입의 30%이내에서 거주비용이 지출될떄 충당가능한 범위로 보며 이러한 거주비용에는 렌트비, 모기지, 재산세, 난방및 전기세등을 포함하는 비용을 말합니다. 수치를 쉽게 계산하기위해 보통 평균 렌트비에서 20%를 제한 금액이 충당가능한 거주 비용으로 계산됩니다.이곳 주택의 방수 대비 가구수입을 보면 독신룸의 경우 2만9000, 그리고 방의 수가 늘어남에 따라 1 BR 3만3500, 2 BR 4만, 3BR 4만8000, 4BR 5만1000, 5BR 5만4000의 가구 수입을 보입니다. 향후 30년간 약 5만명이 추가로 이도시로 유입될것으로 예상되며 이에 따라 가구당 세대수를 2.7명으로 계산시 연간 617개의 가구가 늘어남으로써 이에 따른 주택수요를 예상할 수 있습니다.
서준영
2013-10-04 09:55:38
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일엽지추(一葉知秋)
미국의 경제 학자 조셉 A. 슘페터는 투기가 발생하는 때는 이전에 없던 새로운 산업이나 기술이 개발되고, 그에 따른 장래 수익에 대한 낙관적인 기대가 만연하게 되면, 그곳으로 자본이 몰려들때 투기가 발생한다고 정의 했다. 새로운 기술이 가져올 이익을 기대하는 것은 당연하다. 획기적인 기술이 개발됬다면 자본은 어느새 곁에 와있는 경우가 많다. 부동산 시장으로 시야를 좁혀보면 부동산에 있어서 투기는 슘페터의 정의로 포괄할수 없는 요인이 더 많다. 부동산 시장의 투기의 동인은 “새로운 산업이나 기술”에 따른 투기가 아니다. 보다 실리적인 기대에 기초한다고 할수 있다. 지난 수년간 겪어온 시장의 불황은 팽창된 세계경제규모에 따라 갈곳 없던 잉여자본이 대규모로 몰려든 것도 중요한 원인이 아닐까 생각한다. 자본의 유수지(遊水池)로서의 역활의 비중이 적지 않았다. 유수지는 건기에는 비어있다가 갑작스러운 폭우가 내리면 하천으로 빠져나가지 못하는 물을 잠시 머물게 하는 역활을 한다. 부동산 시장으로 유입된 자본 중에는금융시장에서 폭증한 잉여 자본이 많았었는데, 부동산 투자자들은 유입되는그 잉여자본에 대해서 부동산 시장이 저수지 역활을 할것으로 착각했던 부분이 많다.일엽지추(一葉知秋) 란 말이 있다. "山僧不解數甲子 一葉落知天下秋" 산의 중은 여러 갑자년을 풀지 못하나, 나뭇잎 하나가 지는 것으로 가을이 돌아왔음을 알 수 있다"라는 시에서 온말인데, 속세와 등지고 깊은 산중에 있어도 낙엽 한잎으로 세월이 가고 다시금 가을이 왔음을 알게된다. 어떤 일은 많은 정보가 없어도 간단한 변화로 되어질 큰일을 알게 된다. 밴쿠버 주거용 부동산 시장이 수년동안 침체기를 거쳐오고 있는데, 지금 쯤이면 부동산 시장이 어떻게 되어 질지 알아 차릴만한 일엽이 없을까? 미국이 양적 완화를 좀더 지속한다고 하는 걸보면 아직은 경기회복의 자신감이 없는 듯하지만 오히려 회복의 탄성을 더 높이려고 의도적으로 그러는 것으로도 해석되기도 한다. 10여년동안 눈에 가시처럼 뒤따라 오면서 “대들던” 나라를 이번 기회에 흔들어 놀 속셈으로 보이기도 한다. 우리 캐나다로서는 미국 금융정책 하는 사람들의 속내에 떨어지는 낙엽을 보고 세계 경기를 해석해야 하니 자신감이 떨어진다. 년중 거래량이 줄어 드는 시기가 다가오는데 올해는 예년과 좀 다른 양상을 띌것으로 보인다. 모기지 이자에 대해서 우려하는 구매 대기자들의 움직임이 그런 것이다. 비교적 저가의 매물들이지만 거래량으로는 년말까지 까지 지속적으로 유지 될것로 예상된다. 대형매물들에 대해서는 특별한 동기가 아직은 없어 보인다.
권오찬 부동산 중개사
2013-09-27 09:59:48
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玉石混淆 (옥석혼효)
시대와 나라에 따라 소위 잘나가는 학과가 달라 진다. BC주에서 가장 가치있는 학위 랭킹은 어떨까? 2011년도 가계조사결과에 따라 발표된 랭킹을 보면 치과, 약학과 수의학 출신의 급여수준이 가장 높고, 해양과 수학, 컴퓨터 공학 뒤따르고, 안전과 자연자원 관련 학위가 높이 랭크되어 있다. 엔지니어링과 기계관련 학과는 예상과 달리 아주 높이 랭크되지 않았다. 순위를 매기니 머리가 있고 꼬리가 있기 마련이다. 가장 선호되는 학과출신의 수입과 마지막 순서의 수입은 비교할수 없이 큰차이가 있다. BC주의 오랜 트랜드는 어떤지는 모르겠으나 시간이 가면서 인기학과가 변해온 것을 다들 잘알고 있다. 한국을 예로 보면 “늘 괞찬은” 학과도 없지 않다. 자기들 끼리 엎치락 뒤치락 하지만 선두 그룹에서 크게 떨어지지 않는 학과들이 그것들이다. 그러나 시간이 흐르면서 부침이 있었던 학과들이 더 많다. 개발이 한창일때 광산학이 인기를 끌었고 원자력, 화공 등이 인기를 끌다가 전자가 뜨는 학과였다. 이건 한 예에 불과하다. 새로 분파되는 학과에서 소멸되는 학과들도 있다. 시간이 흘러 사회에서 중견 그룹에 들무렵 비중이 다른 산업으로 옮겨가서 “별볼일” 없이 된 예도 있다. 그래서 부모들의 경험에서 몸소 겪어 얻은 혜안이 2,30년후에도 반드시 맞을 거라는 보장을 할수 없다. 더구나 이렇게 빨리 변하는 시대에야. 공부는 그 자체로 가치가 있는것이지만, 먹고 사는 문제에 대입하면 그것에도 옥석이 있는 것이다. 옥석이 뒤섞여 있는 가운데 골라야 하고 재능이 뒷받침에 되야 하니 고르기기 어려운 것이다. 대학 학위에서 부터 삶의 질이 갈라진다하니 옥석혼요라 할만하다. 더구나 시간이 흐려면 어찌 변할지 모르는 것이니, 평생 줄곧 옥으로 남을 건지도 가늠해야 한다. 주거용 부동산도 그렇지만, 상업용 부동산을 고르는데는 옥석혼요의 땅에서 천착(穿鑿)을 해도 부족하지 않다고 할수 있다. 분석에 쓰이는 변수들이 수없이 많고 또 그 변수들이 어떤 이유에 의해서 급변할수도 있다. 그런 위험요인을 피하려면 수익율을 낯추어야 하니 투자 목적이 이뤄지지 않는다. 변수가 훨씬 적은 다운타운 중심가에서 원하는 수익율을 기대 할수 없는 것처럼 위험 요인을 덜 감수하려면 그만한 포기를 해야 하니 투자희망 지역이 왔다 갔다하게 된다. 팽창기 때에 외곽지역에 선두 진출한 투자자중에는 초대형 몰과 도시개발에 의한 인구 이동 경로 변경에 따라 곤란을 겪은 예도 있다. 고수익 고위험의 예가 된다. 2005년경 낮은 수익율을 감수하고 중심가에 진출한 사람 중에는 예상했던 대로 임대료가 상승하여 예상밖의 결과를 얻은 사람도 있다. 두가지 예를 겉으로 보면 그 원인과 결과를 누구나 알만하다. 아주 상식적으로 볼때는 그렇다. 그런데 두 가지 투자 예를 자세히 들여다 보면 한 사람은 현가(現價)에 대해서 더 높은 비중을, 다른 한사람은 가능성은 좀 낮지만 개인적인 확신 속에 미래가(未來價)를 더 비중을 둔 투자를 했던 것이다. 투자는 옥석혼요에서 고르는 것뿐아니라 미래를 그릴줄 아는 능력이 더 필요하다.
권오찬 부동산 중개사
2013-09-19 09:55:08
